房地产开发工程管理分析研究——以成都金域蓝湾房产开发项目为例工程管理专业.docx

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1、一、弓I言2二、毕业实践的工作目标与工作进程2三、成都金域蓝湾项目在工程管理的影响因素4（一）质量与工程管理4（二）质量成本4（三）工期与工程管理5四、成都金域蓝湾项目在工程管理存在问题6（一）管理体制尚不完善6（二）管理模式较为落后6（三）造价管理监督力量不到位6（四）管理人员素质不高6五、成都金域蓝湾项目工程管理存在问题的对策研究7（一）造价管理体制完善是前提7（二）造价管理模式更新换代是核心7（三）造价管理监控力度加大是抓手7（四）人员素质提升是关键8（五）使用具有经济效益的新型建筑材料8五、分析报告结论9参考文献9房地产开发工程管理一一以成都金域蓝湾房产开发项目为例摘要工程管理不仅仅与

2、经济层面有关，还与技术、管理等层面有着密切联系，它是一门综合性学科,一个工程的投资效益如何和工程管理是否合理直接挂钩。完成一个工程的建设，这其中所有投入的金额之大自是不必说，除此之外，完成一个工程还需要长时间的生产和投入使用，工程管理对该项项目投入资金总额有着直接决定权，因此，一个科学合理的工程管理体系对促进国家经济健康发展有着积极的作用。本文以成都金域蓝湾房产开发项目为例进行具体分析。关键词：房地产；工程管理；成都金域蓝湾房产开发项目AbstractEngineeringmanagementisnotonlyrelatedtotheeconomiclevel,butalsocloselyre

3、latedtotechnologyandmanagement.Itisacomprehensivediscipline,andhowtheinvestmentbenefitofaprojectisdirectlylinkedtotherationalityofprojectmanagement.Completetheconstructionofaproject,theamountofalltheinputsisnotnecessarytosaythat,inaddition,thecompletionofaprojectrequiresalongtimeofproductionanduse,p

4、rojectmanagementhasadirectdecisiononthetotalamountoffundsinvestedintheproject.Therefore,ascientificandrationalprojectmanagementsystemhasapositiveeffectonpromotingthehealthydevelopmentofthenationaleconomy.ThispapertakesChengduJinyuLanwanRealEstateDevelopmentProjectasanexampleforspecificanalysis.Keywo

5、rds:realestate;projectmanagement;ChengduJinyuLanwanRealEstateDevelopmentProject一、引言自十八届三中全会之后，中国的国民经济以一种令国内外都为之惊叹的速度保持增长，国家的固定资产额在一系列政策的帮扶下也在稳健上升。而土建项目作为固定资产投资的重点项目其投入金额的比例也越来越大，因此，做好工程建设的造价管理工作已经迫在眉睫。做好这方面的工作，从小的方面来说，对投资的金额能起到“开源节流”的功效，确保在最低的成本条件小，完成效益最大化；从大的方面来说，构建科学合理的工程管理体系对国家市场的竞争秩序以及健康发展都有积极正面

6、的影响。在市场经济的推动下，工程管理的把控和治理不再是静态的过程，而是贯彻在整个项目的进程中。本文就如何对项目金额更好的把握和降低投资成本，怎样构建一个科学合理的工程管理体系等问题进行了简单的探究和研讨。工程管理不仅仅与经济层面有关，还与技术、管理等层面有着密切联系，它是一门综合性学科，一个工程的投资效益如何和工程管理是否合理直接挂钩。完成一个工程的建设，这其中所有投入的金额之大自是不必说，除此之外，完成一个工程还需要长时间的生产和投入使用，工程管理对该项项目投入资金总额有着直接决定权，因此，一个科学合理的工程管理体系对促进国家经济健康发展有着积极的作用。根据投资方和业主的角度，我们将工程管理

7、解释为一个工程要想完成的预先金额估算或真实金额支出的所有固定资产投资所花费的金额，也可以说是为了完成某个工程，所需要的固定资产和无形资产的金额总和。某种层面上我们也可以将工程管理表示为工程完成所需价格。一般来说，我们将此种定义表示为承包工程的总价格，这个价格以招标的形式，同时符合并满足投资方以及业主所要求的建筑价格。工程管理的管理是一个土建项目的活的灵魂，也是土建企业利润追求的出发点。土建企业要提高项目利润，就必须在土建项目的全过程（设计阶段、工程前期筹备阶段、施工阶段、竣工验收阶段）全面加强土建项目的工程管理。当前国内的土建企业大多负债率大，利润率低，资金周转困难，在这样的情况下,对于工程管

8、理成本的控制则成为土建企业的当务之急。在整个工程实施的进程中，工程进度、质量都要在工程管理的严控下严格进行，确保在预算之内完成工程的目标建设，使投资和社会效益达到最大化。决算大于预算、预算大于概算而概算金额又明显高于估算金额等等这些问题已经对中国的土建项目投资效益治理造成了极大地消极影响。但是结合本人在成都金域蓝湾房产开发项目部担任监理助理工作的工作经历来看，当前国内施工企业和监理企业在工程管理上都有许多不足之处，就本人所在的项目部而言，在工造价的管理上经常出现工程管理体制不完善，造价员专业素养偏低等种种问题，如何解决这些问题，实现施工企业和监理单位对工程资料进行管理的重点以及难点。二、毕业实

9、践的工作目标与工作进程本人工作的地点是成都金域蓝湾房产开发项目的项目部，在项目部里主要充成本助理的工作任务，并有幸参与了广东新茂新河湾项目的工程管理工作。成都金域蓝湾房产开发项目位于广东成都增城区朱村街南岗村吊龟岭，是由成都市万科房地产公司开发建设的商品房项目。成都金域蓝湾项目总占地面积135082平方米，预计建成后总建筑面积863061平方米，住宅楼的主体结构为24层的高层框加结构建筑和部分低楼层的花园洋房，其中有高层住宅部分有一层地下室，预计规范1304个车位。成都金域蓝湾项目总造价预计10.12亿元人民币，建成后包括12幢高层精装修框架结构住宅楼和4幢5层的花园洋房以及配套的物业和其他公

10、共基础设施。成都金域蓝湾项目开工日期为2016年第四季度，预计项目主体竣工日期为2020年第一季度。该工程项目的承包方为南京第七建筑公司有限公司，监理单位为珠海金晨建设监理有限公司，设计单位为广东弘业建筑设计有限公司。本人在成都金域蓝湾项目中有幸参与了该项目的工程管理工作，工程管理的管理是一个土建项目的活的灵魂，也是土建企业利润追求的出发点。土建企业要提高项目利润，就必须在土建项目的全过程（设计阶段、工程前期筹备阶段、施工阶段、竣工验收阶段）全面加强土建项目的工程管理。当前国内的土建企业大多负债率大，利润率低，资金周转困难，在这样的情况下,对于工程管理成本的控制则成为土建企业的当务之急。在整个

11、工程实施的进程中，工程进度、质量都要在工程管理的严控下严格进行，确保在预算之内完成工程的目标建设，使投资和社会效益达到最大化。决算大于预算、预算大于概算而概算金额又明显高于估算金额等等这些问题已经对中国的土建项目投资效益治理造成了极大地消极影响。为了能够准确的估算工程项目的造价以及确保造价的科学合理，使工程在最低的投资金额中有质量的完成，使固定资产投资效益正面影响有所提升，就必须对当前土建项目造价管理的现状以及其中现存的问题进行进一步的探究。土建项目造价通常指是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，也就是一项工程通过建设形成相应的固定资产、无形资产所需用一次性费用的总和。这一

12、含义是从投资者一业主的角度来定义的。按照这个维度出发，工程管理就是指一个土建项目建造的全过程以及完整周期所耗费的造价。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。建项目的造价管理有三个部分的内容，分别是：合理确定、效益的提升以及合理高效的把控。同时利用科学、技术的理论为基础，通过法律法规和经济等管理方法，对某项工程的工程管理进行准确的预算以及严格的把控，以及解决在工程建设中出现的其他现实问题，比如技术、经济、运营等，以期完成该项工程投资效益的提升。伴随着世界经济主体的全球化模式的迅速扩张以及知识经济时代的到

13、来，工程管理体系内的制度、内容以及方法必须要与时俱进、不断翻新，为中国的建筑行业在世界市场上提高竞争力。三、成都金域蓝湾项目在工程管理的影响因素（一）质量与工程管理质量是表现商品或服务准确或隐藏所需功能的特点和属性之和，建筑产品相比其他产品而言，对于质量的标准规定会更高，需要依据相关规定、指标、规章的要求，建筑产品不合格绝对不允许交接使用。在项目合同规定中，对项目所需要完成的质量指标均有清楚的界定，在项目造价的制定中必须根据依质谈价、劣质低价的准则。工程项目作为项目施工的产品具备普通产品的特性，然而因为项目施工环节含有工期长、制约因素多等特征，致使建筑产品的质量与普通工业品的质量相差较大。其主

14、要特点表现在下述几个方面。影响因数多：工程施工中的建设流程、建设机械设施、建设方案、规划、原料、管治体制、技术方式、以及施工环境等，均将客观地作用于项目的质量问题。波动性大：项目施工鉴于施工的个体性、繁杂性和种类性，导致其不能拥有普通工业商品的制造样良好的制造条件、完整的审核技术和稳定的制作过程，所以波动性对于工程的质量的作用更为显著。变异性：工程施工是作用因素多、周期长、牵扯范围广的项目施工，项目中各种因素、各个阶段产生的质量状况均会致使项目的质量问题，进而酿成质量危机。虚假性：工程项目在动工流程中因为途中商品多、隐蔽项目多、程序流动多，假如不能立即察觉内部所存有的质量弊端，随后单单从外观上

15、看其质量较好，导致判别错误，进而造成劣质现象的发生。终检局限性：项目竣工以后，不会像一些工业商品一样分解或拆开来检验其内部问题，因此项目校验时是不会觉察出其内部所暗藏的质量问题。（二）质量成本1、质量成本的定义质量成本是指由于项目质量问题而导致的损耗和展开再修补偿所需要的费用之和，还有由于确保项目质量能实现对规划的需求和客户规定而付出的全部努力的用度。2、质量成本的内容质量成本的内容囊括了外部亏损成本（建设完成后的损耗费用）、提升素质费用（素质费用）和内部亏损成本（施工期的损耗费用）四大部分。（1）素质成本素质成本是为了提升商品和确保项目的质量，避免发生预测的质量问题而展开的能够提升质量管治者

16、素养的所有费用。(2)鉴定成本鉴定成本就是所谓的在建设环节和建设准备环节对所采用的项目质量和原料展开评估、鉴别所用的费用。(3)施工期损失成本是指在施工过程中由于存在材料的磨损以及人员的失误等各种原因造成的亏损，这些亏损我们统称为损失成本。(4)竣工后损失成本是指完工之后损失的成本，这部分资金主要出现在项目存在缺陷的扣费和项目出现严重问题的返修。3、质量成本分析建设公司采用最好的质量成本，不仅能保障商品的质量水准以满足客户的需要，而且能促使公司本身得到最大的经济收益。我国的经济计划模式不太适应建筑市场经济的发展，一方面是计价方式落后，不管是在时间上还是内容上都存在较严重的滞后性还有呆板，固步自封，随着社会的发展,不管是经济还是计划都在发展，所以这种只在建设工程中采用的工程管理计算模式不能随着时代潮流的发展而前进的话就只能使人们