重庆物业管理的市场调研报告.docx

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1、一一格式的：字体：三号,重庆物业管理市场调研报宣式二号为了更好的配合重庆万达广场的前期工作，使本项目在前/JJ0L包3期规划中就能充分考虑到涉及物业管理服务的各方面需求，为日后物业管理服务创造便利条件，降低经营成本，从而确保高品质物业管理服务的持续提供，物业部于2005年9月13日至2005年9月23日期间，采用了实地考查、同业讨论、政府主管部门走访等调研方法，重点就重庆市物管企业薪酬标准及管理服务费标准等作了市场调查。一、重庆物业管理现状重庆市物业管理从上世纪90年代初开始起步距今已15年。15年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅猛发展，住宅商品化和产权

2、多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。1、规模空前，品牌物管企业开始涌现。重庆市物业管理企业发展迅速，年增100家左右。据重庆市国土资源房屋管理局物业处介绍，目前全市已有物业管理企业1030家，物业管理面积1.034亿平方米，物业管理WWWf覆盖率达42%,从业人员近5万人。重庆物管经过十多年的发展，不论从量的方面还是质的方面来看，都已显示出一定的档次和规模。迄今为止，有国家一级资质物管

3、企业8家，有87家物管企业通过了IS09000国际质量体系认证，16个国优示范项目，出现了金科、龙湖、渝海、南方等一批有影响的优秀物管企业。相对重庆市快速增长的高端物管市场而言，这些物管企业远远不能满足市场对高品质物业管理服务的需求，综合性强且管理经验丰富的国内外品牌物管企业正在成为发展商手中的香悖惇，受到市场的追捧。重庆市物业管理企业一级资质名录序号企业名称资质通过时间1重庆南方物业管理有限公司一级2003年2重庆渝海物业管理有限责任公司一级2003年3重庆渝开发物业管理有限公司级2005年4重庆安达物业管理有限公司.级2005年5重庆金恒物业管理有限公司一级2005年6重庆洪泉物业管理有限

4、公司一级2005年7重庆大正物业管理有限公司一级2005年8重庆市长安物业管理有限公司一级2005年2、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展WWWf根据重庆物管协会2004年资料显示，重庆市物管企业虽然发展很快，但是整体经营状况不好，其中70%左右处于亏损状态，能够盈利的物管公司仅占10%左右，大多是经营写字楼、工业、行政事业单位，而亏损的基本属于居民小区的物管公司。除了项目类型带来的影响外，开发商自建自管,市场化程度低，运作成本高，也制约着物管企业的长远发展。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组

5、必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化，规模经营的品牌物管企业将在竞争中占据优势。3、开始步入规范、快速发展的轨道为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县（市）、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益；对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作；积极组织开展创建市级、国家级优秀（示范）住宅小区（大厦、工业区）的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。与此

6、同时，重庆市政府对外来品牌物管企业参与重庆市场竞争给予高度肯定，并寄予热切的期望，希望在行业快速发展的初始阶段吸引更多的“金牌管家”共同繁荣重庆市物管市场，带动当地物管行业的发展，为重庆城市形象改善和人民生活水平的提高发挥更大作用。4、重视法规建设，营造有序经营环境重庆市政府主管部门于2002年出台了重庆市物业管理条例，并相继出台了重庆市物业管理资质管理规定、重庆市物业管理优秀住宅小区(大厦)考评暂行办法、重庆市前期物业管理招标投标管理暂行办法、前期物业服务合同等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为

7、完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用，为国内外品牌物管企业进入重庆市场营造了有续的经营环境。有关物业管理用房面积在2000年5月通过的重庆物业管理办法中明确规定按房屋总建筑面积千分之五比例提供。目前尽管上述文件已废止使用，但上述文件规定的相关内容由南岸区人民政府(2004)132号文件予以明确，仍然继续执行。5、物业管理收费标准目前，重庆市物业管理收费标准：前期物业服务收费实行政府定价，收费标准由物价部门核定；后期物业服务收费实行政府指导价，收费标准及收取方式由当事人参照政府指导价在物业服务合同中约定，基本实行市场调节

8、价格。品牌开发商对物业管理服务提出的要求较高，同时在物业配套设施设备的投入方面给物业公司大力支持。服务要求提高和市场的进一步规范促使收费标准起点提高。2005年居住小区（带电梯）的价格在1.00元至3.00元之间（商务公寓），写字楼价格大部分在3.50元至7.00元之间，最高10.007Co重庆市物业服务收费等级标准单位：元/平方米、月（建筑面积）序号名称一级二级三级四级多层住宅物业服务费0.40物业服务费0.33物业服务费0.26物业服务费0.20日常维修养护费0.12日常维修养护费0.12日常维修养护费0.12日常维修养护费0.12住商合高宅住楼物业服务费0.45物业服务费0.37物业服务

9、费0.27物业服务费0.19日常维修养护费0.20日常维修养护费0.20日常维修养护费0.18日常维修养护费0.18特级住宅物业服务费0.500.80日常维修养护费：多层住宅0.150.40；高层住宅：0.250.70等外级住宅（不含电梯房）物业服务费0.070.15日常维修养护费：0.07写字楼物业服务费5.50-7.00其中：含日常维修养护费40%物业服务费4.20-5.20其中:含日常维修养护费40%物业服务费3.00-4.00其中：含日常维修养护费40%物业服务费1.80-2.80其中：含日常维修养护费40%-商场物业服务费7.00-8.00其中：含日常维修养护费40%物业服务费5.5

10、0-6.50其中：含日常维修养护费40%物业服务费4.00-5.00其中：含日常维修养护费40%物业服务费2.50-3.50其中：含日常维修养护费40%四门面物业服务费：无烟感、喷淋设施：0.30-1.00；有烟感、喷淋设施：0.50-1.50o其中，含日常维修养护费40%备注：1、 本表所列住宅物业服务收费标准中不含电梯费，电梯费包括：电梯运行电费、日常维修（小修）及保养费、年检费、电梯司机工资等。住宅电梯费按常住人口计算（连续居住三个月以上的），第二层业主自愿不乘座电梯的，可不收电梯费，从第三层开始计收。高层住宅电梯费收取方式：可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定（原则上一个物

11、业管理区域选择一种收费方式）。月票票价：（1）按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元*（N-3）,N为楼层数。（2）按常住人口计算：每人每月10元计收。次费票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。2、 本表所列商场、写字楼物业服务收费标准中不含中央空调所耗电费、水费和电扶梯运行电费；但日常维修费中含电梯（不含电扶梯）运行电费、年检费、小修费。3、 等外级住宅物业服务内容：（1）清洁卫生：进户门外公共地段每天清扫一次，下水道、鲁井、化粪池及时检查、疏通，并保持常年通畅；（2）安全保卫：白天物管企业安排有人员负责守楼守楼护院；（3）公共设备设施及房屋共用部位由物管企业负责

12、日常养护维修，保持完好。4、 业主购买或租用整层写字楼、公寓式写字间、商场，物管企业不需提供过道和公用卫生间的清洁卫生、日常维修服务的，按本表所列写字楼、商场相应等级标准下浮15%执行。二、重庆市房地产市场物业管理情况调查深入调查重庆市物业管理市场具体情况，将调研对象主要集中在南岸区、江北区、沙坪坝区具有一定代表性的物业及企业。分别收集一定的样本做参照，并保证样本的适宜性、WWWf有效性、充分性。采取的调研方式主要为现场调研和资料查询，调研数据有效期为2005年9月30日。1、物业管理支持资源(1)社会化分包水平重庆市物业管理行业社会化分包水平不高，行业内企业中将清洁绿化分包的公司尚不多见。承

13、担清洁分包业务的专业清洁公司，一般采取的结算方式是按人头付费，800-1000元/人月左右；承担绿化分包的以个体园林公司居多，通常的标准是L5-2.0元/月平方米。但多数品牌企业仍选择自管，主要原因有费用节省不明显；分包公司质量控制手段缺乏，难以达到品牌物业的品质要求。电梯的维保分包市场竞争较为充分，承担维保主要是电梯厂商的售后服务网点和部分物业管理企业成立的电梯公司，电梯维保费视电梯新旧程度在6000-10000元/台年(含年检费用)。如果物业公司自行维保需获得劳动部门颁发的许可证。(2)物业管理企业的人力资源房地产业的升温，使得市场对物业管理人才的需求持续旺盛，但人力资源匮乏的状况仍未获得

14、根木性转变。究其原因，不外乎以下几点：行业大面积亏损的状况对人才缺乏吸引力；物业管理作为服务性行为，工作单调、琐碎而压力较大，从业人员普遍感觉没有成就感；物业管理行业工资水平较低；物业管理行业近年来的飞速发展，对人才的需求总量不断提高。种种原因使得重庆市物业管理人才尤其是项目经理和管理处主任等中高级综合人才紧缺。由于重庆和四川人口众多，加上农村富余劳动力外出务工，重庆物业管理行业操作层人力资源较为丰富，安保及保洁等等岗位用工比较有保障。(3)重庆物业管理企业薪酬水平针对重庆物业管理企业薪酬水平状况，这次我们走访了新龙湖物业、融侨锦江物业、洋世达物业、晓月物业、龙庭物业、佳宇物业等企业，通过与上

15、述企业总经理或主要负责人交流沟通,对重庆市物业管理企业薪酬水平有了基本认识和了解。上述企业中新龙湖物业、融侨锦江物业在重庆物业行业中具有较高知明度，所管理项目亦具有较高的品牌知名度和影响力，其薪酬标准代表了目前重庆市中高端物管企业的水平。上述企业中龙庭物业为我万达广场项目近邻贝迪新城的物业管理企业，其薪酬标准可作参考。重庆市的最低工资标准为420元/月，较长三角和珠三角地区低。物业公司作为劳动密集型企业，基层用工成本相对沿海发达地区大大降低。同时，房地产的高速发展，使得物业管理中高层管理人力资源偏紧，薪酬标准亦有一定程度的上扬。在行业内，工资水平的分布特点是：老国企转制企业、民营小企业工资低，品牌企业、开发商下属企业工资高;管理写字楼等高端物业的工资高，管理住宅小区的工资低。我们也注意到，重庆物业行业与其它省市一样，大多数企业为降低成本，基层操作员工未按国家要求购买社会医疗及养老保险。大多数企业为安保人员提供食宿。（有关薪酬调查情况详见表1）表1.重庆物业管理企业薪酬情况调查表职位调查的物业管理企业融侨锦