某公司建设项目可行性研究报告(DOC77页).docx

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1、西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司林芝嘉园建设项目可行性研究报告建设单位：西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司建设地址：林芝新区林芝县中学西侧第一章总论O1.1项目名称O1.2项目业主O13项目概况O1.5报告编制的依据和范围11.6主要经济技术指标31.7结论与建议4第二章项目建设的背景、必要性、可行性分析42.1 项目建设背景42.2 项目建设的必要性62.3 项目建设的可行性8第三章项目选址及建设条件103.1项目选址分析103.2建设条件11第四章市场分析及预测131.1 我国房地产现状131.2 拉萨房地产现状141.3 营销策略14第五章项目风险分析及对策155. 1政策风险15

2、5.1 市场风险错误!未定义书签。5.2 客户群风险165.3 项目前期风险及风险防范16第六章项目建设的主要内容和目标186. 1项目建设的主要内容186.2项目建设的主要目标19第七章建设工程基础设施设计方案197. 1总体设计方案197.1 结构设计说明217.2 建筑中使用的新材料新技术247.3 降低工程造价的措施24第八章建设工程公共配套设施技术方案258. 1给排水设计258.1 电气设计298.2 暖通方案设计338.3 无障碍方案设计35第九章环境保护369. 1建设地区环境现状369.2环境保护采用的依据36第十章项目节能3910. 1节能原则3910.1 节能依据3910

3、.2 项目所在地能源供应状况分析4010.3 能耗分析4110.4 节能措施4610.5 节能效果分析48第十一章组织机构和人力资源配置4911. 1项目组织4911.1 组织机构4911.2 部门及岗位职责5011.3 人力资源及培训50第十二章劳动安全卫生与消防措施5312. 1劳动安全5312. 2卫生要求5312. 3危害因素分析及控制措施5513. 4项目消防措施56第十三章项目实施的进度6013.1项目建设的周期6013.2项目实施的进度安排60第十四章招投标方案6114.1 招投标组织6214.2 招标程序6214.3 评标程序62第十五章项目投资估算及资金筹措631.1 1投资

4、估算依据631.2 2投资估算631.3 3资金筹措66第十六章财务评价6616. 1财务评价依据6616.1 财务效益分析6716.2 财务评价结论70第十七章经济效益、社会效益和生态效益分析7117. 1经济效益分析7117.1 社会效益分析7217.2 生态效益分析73第十八章项目结论7318. 1结论7319. 2建议74第一章总论1.1 项目名称林芝嘉园建设项目1.2 项目业主西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司1.3项目概况1.3.1 项目建设地点林芝县八一镇格桑北路东侧，林芝县中学西侧。1.3.2 项目建设内容本项目拟建为具备居住休闲、商业等多种功能的居住社区。规划用地面积112

5、86.8811)2,规划总建筑面积4204411其中居住建筑面积35402平方米，商业建筑面积1280平方米。项目建设内容包括：商业楼1栋、住宅楼5栋、机动车停车位280个。1.3.3 项目建设期限项目建设期18个月，建设期自2014年9月-2016年2月。1.3.4 项目投资规模项目工程总投资L5亿元。1.3.5项目资金筹措本项目工程建设资金为开发公司自有资金。根据项目实施情况和业主的资金安排，本项目开发企业投入自有资金1.5亿元。1.4 项目单位基本情况西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司系在林芝本地成立的公司。西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司是集房产开发、城市建设、工程施工于一体的综

6、合性开发企业。公司以“打造典范人居，倡导品质生活。”为公司发展理念。在林芝嘉园的开发项目将从布局新颖的规划、创新增值的产品、完善齐全的配套、大气时尚的集中景观等多方面打造林芝高端国际化社区。公司总经理具有多年房地产企业管理经验，工商管理硕士学位。在公司管理层的英明领导下，公司全体员工团结向上，拼搏进取，爱岗敬业，推动了企业稳健快速发展。我们以“诚信、务实、高效、创新”为公司宗旨，立志服务社会，回报社会。面对房产市场竞争异常激烈的严峻形势，困难与机遇并存,我们将继续发扬成绩，满怀希望迎接新一轮的挑战！1.5 报告编制的依据和范围1.5.1 编制依据1、中华人民共和国土地管理法（1998年8月25

7、日修正）2、国家发改委、财政部项目可行性研究报告编制要点3、国家投资土地开发整理项目管理暂行办法4、全国房地产行业“十二五”（2011-20房年）发展规划5、西藏自治区国民经济和社会发展“十二五”发展规划6、投资项目可行性研究指南（试用版）7、林芝地区发展总体规划8、城市房地产开发经营管理条例9、房地产项目经济评价方法10、建设单位提供的其它相关资料。1.5.2 编制范围本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的规定，对项目建设的背景、必要性、可行性和条件进行了论述，对项目区概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、效益、财务和风险等方面进行综合性研究、分析和

8、评价，为项目建设提供可靠的依据。坚持客观、公正、科学、可靠的准绳和兢兢业业的工作态度，力图做到数据精确、内容完好、重点突出、结论科学。在调查研讨的根底上，严厉按照客观理论进行评价分析，以保证咨询报告的客观性、公正性和科学性。1.5.3 编制原则1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。1.6 主要经济技术指标主要技术经济指标表序号项

9、目单位指标备注一技术指标1总用地面积平方米11286.882总建筑面积平方米420443总户数户5344容积率%3.255绿化率%406建筑密度%22.8二经济和财务指标1总投资万元2销售收入万元3销售税金及附加万元4总成本费用万元5利润总额万元6所得税万元7税后利润万元8投资利润率%9投资利税率%1.7 结论与建议项目建设符合国家产业政策，建成后将大大提高居民的住房条件,降低城镇住房压力，缓解城市人口交通压力，扩大城市基础设施覆盖范围，实现城市土地资源的优化配置，具有可观的经济效益和社会效益，其建设是非常必要的。建议加快项目的落实进度，希望政府加大对本项目的支持。第二章项目建设的背景、必要性

10、、可行性分析2.1项目建设背景林芝作为西藏自治区的小江南，喜马拉雅山脉和念青唐古拉山脉似两条巨龙横空出世，由西向东平行伸展，在东部与横断山脉对接，形成群山环绕之势，位于中国西藏自治区东南部的林芝地区就静卧在这三大山脉的怀抱之中。有人称它是西藏的瑞士，也被称为西藏的江南。林芝的森林原始景观保存完好，高原挺拔的西藏古柏、喜玛拉雅冷杉、植物活化石“树蕨”以及百余种杜鹃等等应有尽有，素有“天然的自然博物馆”、“自然的绿色基因库”之称。其中布裙湖一带还是传说中野人经常出没的地方。林芝以世界上最深的大峡谷著称于世，并有世界上落差最大的垂直地貌分布，异常丰富的植被及野生动物资源，山高水长，人力难及，原始自然

11、风貌保存完好，是世界仅存的绝少为人类所涉足的净土之一。2013年，林芝参与由中国国际广播电台国际在线推出的2013中国城市榜评选活动，将角逐“最中国生态名城”名号。林芝地形起伏大，海拔高差大。全地区平均海拔3100米，东西长646.7公里，南北宽353.2公里，总面积11.7万平方公里。喜玛拉雅山脉和念青唐古拉山脉似两条巨龙横空出世，由西向东平行伸展，东部与横断山脉对接。三大山脉雄居于林芝地区的西、北、东、三方，地形呈北高南低的走势，东南低处正好面向印度洋、太平洋形成一个大峡谷。雅鲁藏布江款款流淌的河水在这里留下巨大的拐弯，越过崇山峻岭的喜马拉雅山支脉。从此变成了宽阔平缓的布拉马普特拉何，这条

12、西藏人心中的母亲河在很长的一段是流向西方，缠绕于雄壮的喜马拉雅山脉，可谓绵长，可惜再也寻不到归途。这里海拔平均3000米左右，而最低处却只有900米，就高度来讲要低于西藏其他地区。是世界陆地垂直地貌落差最大的地带，充满绿色，是一片生机勃勃的世界。众多稀有植物和被完好保存的原始森林，使这里成了“天然的自然博物馆”。绿色的林芝离不开大山的怀抱，喜马拉雅山脉和念青唐古拉山脉似两条巨龙由西向东地平行伸展，“南迦巴瓦”则正是龙脊上的白色雪峰，它海拔7782米，是南段喜马拉雅的最高雪峰，与横断山脉对接，形成了群山环绕的独特地形。三座绵延雪山汇聚一处，护佑着这里的人民。笼罩着原始又神秘的门巴和珞巴。演义出众

13、多古老的神话、传说、图腾以及崇拜。那些久远的原始图腾、原始苯教和盛行于今的藏传佛教隐隐呼应，恰似一朵“隐秘的莲花”。2. 2项目建设的必要性1 .2.1项目建设加强了城市基础设施建设，推动了城市化进程的加速项目建设是改善林芝人民居住条件、实现两个富裕的需要。近年来，随着城市建设步伐的不断加快，林芝房地产业呈现加速发展的好势头。经过2009年的房地产市场修整，2010年房地产已经出现了回暖趋势，现在林芝房地产市场呈现一片万物复苏的景象，大量消费者把目光投向房地产消费，项目建设定位为高档、高端、高品质、高品味的楼盘，将直接面对林芝地区中高段消费群体，该群体的房产消费目标已经不再是仅仅满足于单纯的住

14、宅要求了，而是把目光转向了对生活的享受了，在这样的消费背景之下，建设单位适时的推出林芝嘉园这样高端楼盘以满足消费者的消费要求，提高置业兴趣，从而获得更高的回报。在房地产业成为了全市经济社会发展的重要支柱产业之一，它的发展壮大，有效地拉动了建筑建材、装饰装修，家电、家具、金融等相关行业的发展，改善了市民的居住生活条件。“林芝嘉园”项目建设总投资L5亿元，总建筑面积60000而左右，为实现“富裕林芝财政和富裕林芝人民”两个富裕的目标，改善市民的居住生活条件，促进林芝经济社会的协调快速发展将作出积极的贡献。2 .3.2项目建设是林芝地区发展规划战略的需要。近年来，由于城市人口规模的不断增长，城市建设用地明显不足，林芝地区委、政府根据城市建设形势的发展，作出了城市建设“东延西扩”为主题，由老城改造向南城区拓展的战略转移，以东进为重点的战略决策。林芝作为在西藏的中国生态名称，该项目建设选址在林芝新区，属城市发展规划中的居住休闲片区，规划总用地面积17亩。项目建设单位坚持以人为本，以地域环境为条件，以科学技术为先导，应对所在城市的建设起到积极的推动作用，提高城市建设水平，提高城市居住质量，改善市民生活环境为建设宗旨。充分配合林芝地区发展规划