房屋工程建设行业白皮书（2023）.docx

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1、上篇：房建行业发展洞悉下篇：细分市场全面研判C第一部分产业规模n9（第一部分市场吸引力评估概述U乙OO建筑业产业地位行业增长速度C第二部分住宅QG房建行业地位商品住宅C第二部分产业结构Q5保障性住房产业链结构城市更新竞争结构C第三部分商业建筑_区域结构4I商业营业用房C第三部分商业模式14办公楼盈利情况TOD模式商业模式（第四部分公共建筑47C第四部分资源能力17科研、教育和医疗用房屋能力评估文化、体育和娱乐用房屋资源评估交通建筑建筑企业的核心资源和能力C第五部分工业建筑5C第五部分竞争规则22高技术制造业行业参与者智能制造行业底层驱动力长期驱动力C第六部分下篇结束语QC竞争策略C第六部分产业

2、政策25关于我们UY461C第七部分技术创新27乙,和君建筑事业部简介新基建和君集团简介智能建造与建筑工业化协同发展数字化转型“双碳”MC第八部分上篇结束语31yK:履人制餐令Scl4*:色“夕北级穗、A*fAeXt作38献力：聋第占用分场上篇房建行业发展洞悉基于和君原创的产业分析SMART模型，我们对房屋工程建设行业的发展进行全面洞察。StructureMW:包括任4U*MTMH*,户上上周期ModelofBuin:lM.ttt*ff.aRulofCaRMtitiontfCII:客户体鲁俗随比RutionAAK.:,曾AiI余夕图1： 2011-2022建筑业增加值及其占国内生产总值的比重情

3、况 数据来源：国家统计局、和君分析图2：房屋建筑施工面积情况 数据来源：国家统计局、和丹分析图3：房屋建筑透工面枳情况 数据来源：国家统计局、和君分析!咨而末T事第一部分产业规模C建筑业产业地位2022年，我国建筑业增加值8.3万亿元，同比增长5.9%。自2011年以来，我国建筑业增加值持续保持增长态势，占国内生产总值的比例始终保持在6.75%以上，国民经济支柱产业地位稔固（见图1）.C行业增长速度从建筑业总产值来看，进入施年之后，我国建筑业迈进年增长20%以上的高速发展阶段，迎来“黄金十年”；2011年以后，增速进入20%以下。2015年开始，进一步进入个位数的增速区间，增长牛市宣告结束。2

4、021年，受房地产调控、新冠疫情、中美贸易战等多重因素影响，行业正式进入转型发展期。2022年，行业总产值31万亿元，同比增长6.45%。在经济承压的背景下，2022年总产值增速远高于GDP增速，这也从一定程度上证明了建筑行业的抗压能力与韧性潜力，经济压舱石作用凸显。2022年，房屋建筑施工面积和竣工面积增速均发生下滑，主要系下游房地产市场低迷所致，拖累施工/竣工面积增速。受房地产融资环境缩紧等调控政策影响，2022年，房地产市场持续低迷。从现金流来看，2022年房地产开发企业到位资金为14.9万亿元，同比下降25.9%,直接拖累企业开工、竣工面枳表现。同期，房地产企业拿地发生下滑，全国土地购

5、置面积为10052万平米，同比下降53.4%,体现房地产企业拿地意愿较差，市场恢复景气度仍需较长时间。建企仍有发展空间。从2022年下半年开始，中央层面不断出台利好房地产政策，同时以“保交房、保交付”为主线,但也应该意识到，建筑行业已经进入存量竞争时代，从供需关系角度看，未来市场增长空间有限。J5三S三fl.JLtt-图4：建筑业总产值及增长率变动和预测（单位：亿元）数据来源：国家统计局、和甘分析C房建行业地位在建筑施工行业，房屋工程建设行业是建筑业的主要子领域之一L2021年，房屋建筑业产值规模达到18万亿，近十年来，其总产值占建筑业总产值均在60%以上（见图5）。在勘察设计行业，建筑设计类

6、的营收比重持续走高，并在近几年所占比重稳定在42%,位于各大细分行业首位（见图6、7）0tftHXxAAt二黄金Altfl*Xat图5：2011-2021年全国建筑业总产值中不同行业完成产值情况（单位：%）数据来源：国家统计局、和忖分析按照国家统计局的分类标准，建筑业分为房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰、装修和其他建筑业，共四个大类。!J同府本节学;图6：细分行业营业收入（单位：亿元）数据来源：工程勘察设计行业年度发展研究报告（2022）图7：建筑设计企业营收占比数据来源：工程勘察设计行业年度发展研窕报告（2022）第二部分产业结构C产业链结构工程建设产业链分为投资、设计、采购

7、（建材、设备、专业分包等）、施工、运营等环节。传统房建企业以施工环节为业务主体，产业链上下游拓展有限。施工环节利润率持续低迷，近十年来一直在3.5%上下徘徊。据调研了解，许多建筑央企和大型建筑国企的施工板块净利润率仅在慌-2%之间，中小民营企业更是捉襟见肘。因此，业内领军者纷纷在城市建设市场进军高附加值领域，产业链延伸、一体化服务已成为行业的制胜趋势。atKII 1 图9：建筑业全产业链资料来源：和君分析通f【J)我们对业内领军企业产业链布局现状进行梳理分析:中国建筑中国建筑的投资运营业务围绕房地产开发运营、基础设施投资运营和新城镇建设业务三大主业展开。房地产开发运营：中国建筑掘下拥有中海地产

8、和中建地产两大房地产品牌。中海地产起家于香港，1992年在香港联交所上市，定位是国际化不动产开发运营集团。中建地产于2008年在北京组建，是各局院地产业务所使用的品牌。（见图10）基础设施投资运营：“十三五”期间，中国建筑投资建设了大量基础设施项目，将在“十四五”期间形成规模庞大的运营资产。“十四五”期间，中建将重点关注国家重点战略区域内运营条件良好的公路、轨道交通等领域的PPP项目以及智慧停车等新业态领域，鼓励子企业结合自身特点设立专业运营公司。咨询.济本苜新城镇建设业务：聚焦片区开发、大体量城市更新、站城融合、城市运营等领域。鼓励各子企业总结现有项目开发经验，学习借鉴业内成功企业商业模式。

9、运用政府采购、PPP、投资建造运营一体化和轻资产运营等方式，深度参与产业策划、城市规划等顶层设计，强化产业导入能力。金融业务：中国建筑的金融业务在现阶段以服务内部企业为主。（见图ID,中国交建投资运营板块：实施主体包括集团直接控股的数个专业投资平台以及具有投资属性的区域总部。与中铁的组织模式相比，中交在集团层面的业务整合能力更强，具备“专业+区域”的业务矩阵协同能力，由投资平台发挥主导作用，如中交城投专注于城市综合开发业务，中交投资专注于基建投资业务。反观中铁，由于铁路建设具有区域属性，区域经营和生产的管理方式由来已久，区域总部发挥更大作用，与投资公司采用“一套班子，两块牌子”的管理模式。金融

10、业务板块：2021年9月，中交集团整合成立中交资本控股有限公司，作为中交集团金融控股和资本服务平台。中国中铁中国中铁提出成为“国内一流的城市综合开发运营商”、“国内一流的基础设施投资运营商”，依托主业优势向交通线上地产商转变，向文旅、康养、TOD,会展等领域拓展。投资运营类业务主要依托区域总部以及集团R接控股的地产类企业实施。金砸物贸业务定位为服务保障板块，主要服务内部。（见图12）成立初期，中交资本旗下主要有4家子公司：中交租赁、中交基金、中交保理、中交鼎信。中交租赁位于上海，主要职责是为中国交通建设集团及各类企业提供融资租赁等综合投融资服务。以基金业务为主责的中交基金成立于2014年，连年

11、保持在全国百亿管理规模以上私募股权基金管理人行列，在央企基础设施产业基金领域处于行业领先地位；中交保理是中交集团唯一的商业保理及供应链金融平台公司：中交鼎信成立于2012年，是中交资本开展并购混改、新产业投资、地产业务的股权投资运营平台。JWVBCJ-J4，IM4amQMBI1卜tmImemFVB1.一)-1Tl图11：中国建筑金融业务布局 资料来源：和若分析图10：中国建筑房地产业务布局资料来源：乐居财经图12：中国中铁投资运营/金融业务布局 资料来源：中国中铁官网、和君分析图13：中交集团投资运营/金融业务布局 资料来源：中交集团官网、和君分析陕西建工0 图14：陕西建工供应族金融业务布局

12、资料来海：公开资料、和君分析为解决资金使用效率低、融资成本高、经营成本管控难等问题，陕建组建金融平台，承担商业保理、融资担保、融资租赁、私募基金四项职能。2020年，陕建金融板块已实现利润6亿元。陕建自主搭建“陕建筑信”供应链金融平台，截止目前，陕建筑信开单量已接近60亿元，注册供应商累计超过4000家，银行对接超过10家。咨询：冻本I商学小结综上，我们对各大头部建筑企业房地产业务收入情况进行横向比较发现，中国交建和中国化学暂未涉及房地产开发与投资业务；中国电建于2022年一季度和二季度分步实现房地产业务去化，不再从事房地产开发业务：中国建筑的房地产开发业务收入在整体业务结构中占比最高。随房地

13、产政策回暖，建筑央企的房地产业务逐渐恢复，但部分企业的房地产业务发展仍低迷，2022年，中建房地产开发与投资业务同比下降14.8%,业务好转仍需时间。表1：2022年建筑央企房地产开发与投资营业收入和占比资料来源：东兴证券2020年4月证监会、发改委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（RErrS）试点相关工作的通知，开启基础设施领域公募REITS试点工作，助力基建增速发展，给建筑类央企的资产盘活提供了新模式，特许经营权资产有了更多更方便的退出新路径，中国交建特许经营债券资产在各央企中规模最大，占比高，盘活融资规模较大，更有利于资本结构的优化。2023年10月，嘉实中国电建清洁能源封

14、闭式基础设施证券投资基金已正式获得中国证监会及上海证券交易所受理，将有望成为国内首单水电公募RElTS表2：2021年上半年建筑央企特许经营权资产规模和占比资料来源：东兴证券SMM4A&4S7254）1413VJUXU,I117%141%XOM，入r.J27J1Z文0“40Fgr.2OG4三t4XlMMJims刈6WWIfC竞争结构建筑施工企业竞争格局随着建筑业市场结构调整的不断深入，市场竞争格局也将不断变化。一方面，国有及国有控股企业竞争优势愈发明显。2021年，该类企业完成产值11万亿元，占建筑业总产值的37.7%（见图15）；新签合同额16.6万亿元，占全国建筑业企业新签合同额的46.9%（见图16）0与此同时，中央企业的市场集