房地产开发流程详解全面版.docx

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1、超完整版房地产开发流程-口述版1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行星也产开发B前提.不过,这几样东西领取B先后次序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西B发出时间，基本上就可以判断出地块背后0故事。这三样东西波及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及有效期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线0法律根据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标B法律根据，如容积率啊建筑密度啊停车

2、位配置规定啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括目前的那个小户型比例限制规定，也会在这个文献里体现出来。一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（如下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应当是必须的程序。由于国土部门必须根据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。不过呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。由于首先，诸多地方的国土部门在出让土地的时候，主线不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门

3、软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是主线没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩余0事情你规划部门得给我搞定。我不是批评这种土地出让模式轻易滋生腐败。要懂得，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易B地，是到2023年之后才上市Wo我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。由于我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代0背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。都市规划这个概念一直

4、到目前都还没深入人心，更何况当时呢。不过无论怎样，这种土地交易模式目前已经只是历史了。新城镇规划法第三十八条：在都市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，都市、县人民政府城镇规划主管部门应当根据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让协议的构成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式获得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让协议后，建设单位应当持建设项目的同意、核准、立案文献和国有土地使用权出让协议，向都市、县人民政府城镇规划主管部门领取建设用地规划许可证。都市、县人民政府城镇规划主

5、管部门不得在建设用地规划许可证中，私自变化作为国有土地使用权出让协议构成部分B规划条件。2、项目企业设置、立项、环境评估、房地产开发资质这四项几乎是每一种项目要开始0时候必须要搞0东西。非常0社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律0关系也比较大，例如设置项目企业。这里要注意一下，母企业拍到日勺土地，转到其全资设置的项目企业名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母企业与其全资子企业之间B土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产企业可以任意设置项目子企业，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一种壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常0经济实用，因此目前我国稍微有

6、点规模的房地产企业都这样干。再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不懂得这个东西应当算什么。立项重要考察的是项目的投资额及可行性。我不懂得在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正目前各地由于市场经济0深度不一样，因此在这个事情的管理上也不一样。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。并且立项究竟需要什么材料那也是谁都说不清晰的事情。立项与其他程序B先后关系那更是异常随便B事情。譬如近来国家0政策，规定先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护增进可持续发展的考虑。但在诸多地方，环评的一项重要前提材料就是立项批文。立不了项主线做不了环评。

7、不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不懂得大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己假如操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究汇报B编制企业,去环境保护局，就让他们给我推荐环境评估汇报的编制企业，然后让这些企业负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。房地芒线资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。目前这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几种球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，由于任何人都可以上网查到

8、，某某是什么专业资质任职什么企业。目前构造类的工程师难找啊，3、总平面审查阶段这个阶段各地的!叫法不一样样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一种小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有无超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范等等。这些东西都是非常的专业啊在这里我要举例阐明一下，例如建筑密度，这个东西看起来很简朴是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建

9、筑密度就是30机看起来这个计算应当是没有什么争议了。不过且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2023平方米是一种大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。目前，争议就来了，我这个2023平方米，究竟算不算建筑基底？你之因此限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民B休闲空间嘛。目前我虽然好象是在地面上建了东西，不过我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，因此这个2023平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型B架空层究竟要不要算建筑密度B问题，反正技术规范没有限死，有无穷0空间可以钻营。再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是

10、看起来很简朴。不过放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周围道路的道路中线去呢？这个东西主线说不清晰，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营0地方。不过结合目前我们申报B项目的容积率确实总建筑面积除以土地证上确实权面积。这种计算方式，在河北省是比较通用算法。其他的地方,譬如消防通道的设置，高层建筑四面必须设置环形消防车道。不过这样一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这样搞行不行？反正我个人不懂得行不行。消防车道0

11、载重量那是有非常严格滴设计规定滴，反正我个人不懂得这种草地能不能承载得起消防车。消防通道的设计目前只是对道路宽度又严格的规定，无论从哪个方面考虑这事必须的。尤其是目前的高层住宅日益增多时前提下。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月（这个时间各个地方不一样，例如在石家庄市也许就需要3个月不过假如到河北省B地级县因人而异会大大的缩短实际申报时间）往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查时。我也没见过那种零缺陷B总平面设计，只要有心，无论什么企业B总平面，无论是你万科还

12、是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗B地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小等等。4、管线综合审查、排水许可证管线综合审查是规划部门0专业审查内容之一，我目前专门拿出来讲，由于这个东西实在是非常，非常B专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。并且,被这个东西害死0企业比比皆是。各位千万别认为那些什么保利啊合生啊之类0大企业就不会在这个问题上犯重大原则性I的错误，实际上,无论什么房地产企业,在这个问题上栽跟头时的几率，是同样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考

13、虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。这些线路啊什么0,必须要合理B安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一种小区的管线综合设计好不好，只需要看两个东西：1、你就这样走进一种小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。2、沙井盖是不是基本沿着小

14、区道路排布，不是搞到到处都是。假如什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来B,基本上这个小区你就可以考虑放弃了。为何我要这样强调这个管线综合呢？假如它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会成天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络成天出问题，小区网络运行商主线没得选，由于只埋了一条管，别B网络运行商想进来提供优质服务都不行，而目前0这家，不是这里日勺线路坏就是那里坏，成天修，我这正打怪呢，嘲日勺一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，否则就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管

15、线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计B时候好好时考虑，好好0研究，不就行了吗？实际上，是不行。为何？由于所有B线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。不过接口在哪里呢？我目前告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作,做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线忽然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水由于倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定常常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种状况那是想赔钱都搞不定的。然后，

16、高压电线B接入口，一开始说得好好B,从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，忽然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，舌L引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上0麻烦，我也不懂得。再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发B,专门针对小区的排水。目前都是规定雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管0是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，实际上是一回事。我就不多说了。5、单体审查、建筑工程规划许可证规划部门对单体设计的审查那也是非常严格B,不过总体来说，相对于总平面规划，就比较轻易通过一点。单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，贯彻单体建筑的设计方案。单体方案重要是些啥内容呢？我个人是这样总结的：关键就是贯彻各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也