北京尚东庭别墅项目市场竞争调研报告.docx

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1、北京尚东庭别墅项目市场竞争调研报告(2005-11-18)尚东庭位于通州区北关环岛东北100O米，占地面积13.7万平米,建筑面积12.8万平米，分A、B二区，容积率0.93。项目产品建筑形态主要为联排和叠拼。项目于2005年6月11日开盘，截止目前共推出207套别墅，市场反响热烈，销售情况良好。目前，尚东庭项目仅推出销售B区部分楼盘，尚有约60%的房源未开发、推出销售。为了对项目有个更好的行业市场把握与参考,及时了解北京市同类房地产产品市场表现及行情，促进项目销售，本司挑选出北京市14个同类产品项目作为本案的竞争参考项目进行定期监控，以便为项目的后续销售开发和策略调整提供相关数据和市场参考。

2、新增1个监控项目一一加州水郡。本司所选监控项目有：1 .世爵源墅2 .珠江国际城3 .万象新天4 .大溪地5 .靠山居6 .京城雅居7 .香山81号院8 .北一街8号9 .北京国际花园10 .中海安德鲁斯庄园11 .提香草堂12 .水郡长安13 .万科青青家园14 .加州水郡一、竞争项目基本情况:项目名称项目地址交通状况物业类别项目规模项目配套价格物业费停车位绿化率容积率开盘时间入住时间1.世爵源塞朝阳区京沈高速台湖出口东北2公里五环以外，CBD以东，京通和京沈高速路之间联排，叠拼占地：1O3OOO平米；建面：108000平米.游泳馆、网球场、健身房、棋牌室、茶吧、咖啡厅，多功能会所、医院、邮

3、局、幼儿园以及超市、银行等叠拼均价：5000元/平米；联排均价：6300元/平米2.5元1比10.842005-8-202006-9-302.珠江国际城通州区京哈高速第一个出口京东驾校内五环以外，距轻轨5公里，社区巴士、93O区间、928支、388、319、728.848、小2路、小3路等公寓、花园洋房占地：2000亩；建面：100万平米。中、小学、幼儿园、商场、医院电梯洋房均价：4500元/平米；花园洋房（叠拼）均价：5900元/平米1.98元期582个，出租地上150元/月；二期三期1比1.535%1.12(X)4.8.15二期开盘；2005.3.12三期开盘；2005.10.6叠墅22#

4、板楼18#开盘一期：20043入住；二期全现房；三期2005-12-31入住.3.万象新天朝阳区东五环定福庄常营乡五环以外，规划中的地铁6号线从小区旁边经过，758、859、991、831、9O8、306、364路、小34路直达普通住宅、公寓、叠拼、联排、花园洋房占地：58.6公顷；建面：85万平米会所、幼儿园、超市、商业中心精装修均价：600。元/平米；高板均价：5800元/平米；毛坯均价：4900元/平米；一期叠拼别箜均价：7500元/平米；四区万象街价格：起价480。元/平米，均价5800元/平米，最高价7600元/平米1.6元（不带电梯）；2.2元（底层和高层带电梯）；6层2.7元1比

5、0.737.60%1.6一区2003年11月15日开盘；四区2005年5月22日开盘；万象塞2005年9月17日开盘一期2004年12月25日至2005年8月30日入住；4区板楼2005年12月入住，塔板结合2006年3月入住；4区万象街2005年12月31日至2006年3月31日4.大溪地丰台区西南四环世界公园南侧公交944,937,931,967,905,规划中的地铁9号线起始点位于世界公园独栋，双拼、联排、花园洋房占地：20万平米；建面：18万平米会所均价：7100元/平米;最低总价：140万/套；平均总价：150万/套：最高总价：249万/套2.5元1比1.53O%().7B区7月16

6、日开始认购，2005-8-18开盘；二期2（X）5-11推出A,B区2(X)6-9-305.靠山居丰台区京石高速赵辛店出口路南800米五环以外,321,339,329,715,964,983,小45等.联排，叠拼建面:13.5万平米会所、综合楼、幼儿园，内部建有健身、餐饮、医疗、储蓄、洗衣、超市等.起价:5151元/平米；均价:538（）元/平米；最高价:6300元/平米.总价89735万元/套2.25元1比1.230%0.605期:2004-10-12二期:2()()5-32005-12-316.京城雅居朝阳区南豆各庄49号.京沈高速与东五环交汇处五环以外,363,411,847,753,8

7、53等联排占地也6万平米;建面:19万平米中、小学商场邮局银行医院起价:5800元/平米;最高价:10000元/平米2.2元地面:1183个;地下:126个40%l.082003-4-6期:2004-5-30;期:2006-4-307.香山81号院海淀区香山路81号五环以外,距香泉环岛约500米路程.904,737,运通112,特5,331,733,36。等公交线联排别墅占地：2.4万平米;建面:1.5万平米起价:19000元/平米;均价:23000元/平米;最低总价:650万/套;平均总价:800万/套;最高总价:1300万/套6元1比243%0.6香山81号院（半山枫林二期）2005-9开

8、盘2006年6月8.北一街八号昌平区沙河南丰路1号（京昌高速11出口）820,345支线，小2路,小22路联排别墅占地:5.2万平米一站式配套，住宅、会所、商业、文化、医疗、体育、学校、公园起价:4900元/平米；套内最低价:4900元/平米;平均总价:80万/套2.8元1比1-Wl2005-5-12开盘,二期2(X)5-9-23开盘2006-6-289.北京国际花园丰台区丰葆路168号世界公园对面（西南四环之间）四、五环之间地铁9号线.905、937（西）、744、967、959、特7等多路公交独栋联排别墅建面：10.00万平方米教育、商务、医疗、金融、购物均价:12500元/平米;最低总价

9、:270万/套撮高总价:690万/套4元独立车库，配高级车库门52%0.387二期2004年6月开盘;三期2005年9月30日一,二期都为现房;三期2006年年底10.中海安德鲁斯庄园朝阳区高碑店路西侧，CBD国际高尔夫球场北侧四、五环之间，11路、363路、725路独栋、双拼、联排、叠拼建面：20万平米；地上建面：15万平米双龙超市、京克隆超市、燕莎OUTLETS；银建大药房、王四营医院；铃木4S店、赛佛S4店：北京CBD国际高尔夫俱乐部、古塔公园。均价：9000元/平米2.8元0.73一期认购:2005422至5月初;2005-6-18开盘;二期认购:2005-8-6,8-20开盘;一期剩

10、余部分2005-10-18开盘一期:2006-3;二期:2006-611.提香草堂房山区京石高速边五环以外双拼联排占地:42万平米;建面:18万平米社区设有餐饮、游泳、健身、医疗、休闲吧、风情商业街,更有老年、儿童活动场所一期双拼起价108万,最高价180万；一期联排起价70万最高价105万.二期总价在140万到190万.2.58元1比20.422004-9底内部认购开始;2004-11-28开盘;二期双拼2005-8-1开盘期:2005430;二期:2006年初12.水郡长安朝阳区通惠河南岸五环以外,京通快速路双桥出口,八通线双桥出口往南板楼，联排占地:15.55万平米;建面:29.51万平

11、米生活配套完善起价:8500元/平米;均价:9000元/平米;最高价:9500元/平米.最低总价：176万/套;最高总价:320万/套联排288元1比1.535%0.82004-12-25内部认购,2005-4开盘;公寓2005-11底12月初开盘2006-12-31前统一入住13.万科青青家园朝阳区京沈高速路东四环以东7公里五环以外板楼，联排，小高层29万平米中、小学、幼儿园、商场、邮局、银行、医院起价:490()元/平米；均价:568()元/平米；最高价:6500元/平米前三期住宅1.9-2.3元捌墅2.2元;四期住宅23-2.9元1比0.735%1.1住宅:2001-11-10,别墅:2

12、00421;三期8套联排2004年11月底开盘;三期住宅2004-10-23开盘;四期2栋7层和8层板楼2(X)5-4-16开盘住宅:20()2-10-01;别8:2004-8-31;三期住宅2(X)4-12-3014.加州水郡房山区长阳镇哑叭河村五环以外联排占地:18.4万平米；建面:15万平米区内配套:酒店会所健身中心等周边配套:医院邮局闻市商场学校银行电信局加油站均价:5880元/平米；起价:4880元/平米未定公共车位，每户2-3个40%0.65一期2005年10月15日2006年年底从上表可以看出，所选监控项目有3个项目位于四、五环之间（大溪地、北京国际花园、中海安德鲁斯庄园），其余

13、均位于五环以外。物业类别均含有或主要为联排或叠拼，与本案产品类别相同。项目规模大小不等，占地面积最小的为2.4万平米（香山81号院）,最大的达到2000亩（珠江国际城项目物业费主要集中在2-3元/平米/月之间，最高的达到每月每平米6元（香山81号院），其产品价格也是所调查项目中最高的。小区停车位一般都在1比1以上，最高为1比2。绿化率一般在30%40%之间。容积率大多在0.51.1之间。提香草堂容积率为0.42。北京国际花园绿化率最高，达到52%,容积率最低，为0.387。从项目的售价上看，北京国际花园和香山81号院的售价最高，分别达到12500元/平米和23000元/平米，为同类型产品中的高

14、端项目。中海安德鲁斯庄园和水郡长安二个项目均价在9000元/平米左右，属中间档次产品。其他项目价格相差不大，产品档次基本相同。二、各竞争项目具体销售情况及价格水平:1.世爵源墅:预售、况序号发证日期许可证号预售房源位置可售面积（平方米）可销售套数已售面积（平方米）已签约套数签约率成交均价（元/平米）成交金额退房率12005-5-21(2005)186BI-B5、D6、F7-F1KHl2、HI3、Fl4、FI5、DI6、DI8、FI9、F20、E21、F22、F23、H25、H26、E27、E28H29、F30、D31、A32、A33、D34、D35、F36、H37、F38、F39、F42F44-F47.D48、A49、D50、A51、C52-C54#88035.4332140894.4514645.48%36581495918982.49%总计：88035.4332140894.4514645.