公司外装工程管理操作指引.docx

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1、广州区域公司外装工程管理操作指引（2021版）编制工程部：成本部：设计部：日期审核日期批准日期修订记录批准日期修订内容修订审核批准目录内容摘要21 .前言21.1 编制目的21.2 适用范围21.3 编制依据22 .常用外墙装饰材料简介42.1 涂料系歹U42.2 块料面层装饰材料42.3 应用简介53 .外装全流程管理73.1 流程管理73.2 投资取地及设计阶段73.3 招标阶段83.4 外装进场施工管控阶段93.4.1 进场启动会93.4.2 图纸联合会审和读图讲图93.4.4 样板实施和验收113.4.5 外装作业面移交验收123.5 外装成品保i段二13外墙多彩漆144 2外墙真石漆

2、145 3外墙质感涂料156 5弹性平涂暮料167 6外墙浮雕涂料174.考核细则18内容摘要：本操作指引主要适用于正荣地产广州区域公司各项目外立面装饰工程管理。本指引对常用外装材料进行了归纳简介，同时总结了外立面装饰工程设计在方案阶段、施工图设计阶段、深化设计阶段和施工阶段的管理要点，从项目管理、工程设计、施工装配、成本管控、表单管理等方面，全面、系统阐述其管理流程、技术要点、设计方法、施工工艺等要求，为项目管理人员在工程实践中的操作和应用，提供作业建议和参考。1 .前言1.1 编制目的为适应新常态下房地产项目外立面装饰品质管理要求，通过对外立面装饰工程管理全流程拆解及技术分析，指导项目管理

3、人员正确掌握装配式建筑技术原理和方法，保障项目外立面装饰工程的有序推进，便于项目管理人员在工程实践中的操作和应用。1.2 适用范围本指引主要适用于广州区域公司工程操盘项目，项目实施应同时符合国家现行法律法规及有关标准、规范的规定。1.3 编制依据外装工程质量、各种技术指标均应符合包括但不限于以下国家现行标准规定。相关标准或规范若有修改或新颁，应按修改或新颁的内容执行。建筑工程施工质量验收规范(GB50300-2001)；建筑装饰装修施工质量验收规范(GB50210-2001)；弹性建筑涂料(JG/T172-2005)；复层建筑涂料(GBT9779-2005)；住宅装饰装修工程施工规范(GB50

4、327-2001)；建筑内外墙用底漆(JG/T_210-2007)；建筑外墙用腻子(JG/T157-2009)；涂料使用量测定法(GB1758-89)；水性涂料(HJ/T_2012005)；建筑涂料水性助剂的分类与定义(GB/T_21088-2007)；合成树脂乳液外墙涂料(GB/T_9755-2001)；合成树脂乳液砂壁状建筑涂料(JGT24-2000)；中国颜色体系(GB/T15608-1995)；建筑颜色的表示方法(GBn18922-2002)；建筑防腐蚀工程质量检验评定标准(GB5022495)；建筑防腐蚀工程施工及验收规范(GB5021291)；建筑工程施工质量验收统一标准GB503

5、00-2001；建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001；GF-1热反射涂料规范GJB1670-1993；硅酸盐复合保温隔热涂料(GB/T17571-1998)；建筑外表面用热反射隔热涂料JC/T235-2008；建筑反射隔热涂料GB/T25261-2010；建筑热反射涂料应用技术规程JG/T359-2015；居住建筑节能设计标准、公共建筑节能设计标准；建筑节能工程施工质量验收规范；建筑幕墙GBT21086-2007；玻璃幕墙工程技术规范JGJIo2-2003；金属与石材及铝板幕墙工程技术规程JGJII32001；天然花岗岩建筑板材GB/T18601-2009；天然板石GB/T18

6、600-2009；天然大理石建筑板材GB/T19766-2005；天然石材统一编号GBT17670-2008c2 ,常用外墙装饰材料简介建筑外墙装饰工程，可以装饰和保护建筑物外墙，使建筑物外貌美观整洁，美化城市环境，同时外墙涂料也能够起到保护建筑外墙的作用，延长其使用寿命。常规采用的建筑外墙材料，色泽丰富，性质优良，很很好的装饰和保护外墙，具体分类及简介如下。2.1 涂料系列地产项目建筑常规采用的外墙涂料包括外墙多彩漆、外墙真石漆、外墙质感涂料、外墙弹性拉花涂料、外墙平涂及浮雕涂料等，涂料效果如下示例所示。2.2 块料面层装饰材料地产项目建筑常规采用的块料面层装饰材料包括石材、仿石砖、保温涂料

7、/石材一体板、外墙砖、文化石、铝板等。2.3 应用简介上述涂料系统、块料面层装饰材料在实际生产应用中有较大差别，具体综合单价水平及使用场景简单归纳如下。其中外墙涂料（真石漆、多彩漆、质感涂料、弹涂、平涂）、外墙石材、仿石PC砖、保温涂料/石材一体板、铝板、玻璃幕墙等材料在实际生产中应用广泛。限于篇幅，本操作指引主要针对应用范围最广的外墙涂料体系的应用管理。材料综合单价水平（价格水平仅供对比）适用场景真石漆/多彩漆/质感涂料100-150元11r应用广泛，仿石效果好，多用于地产项目各类业态外墙涂料（普通涂料/弹涂/平涂）普通涂料40-50元11f弹性涂料50-70元11f档次相对于真石漆/多彩漆

8、/质感低，多用于保障费/安置房类业态面砖100-130元/Itf早年市场应用较多，现应用相对较少，多见于学院风类建筑立面保温一体板250-350元nT多重材料复合而成，保温效果好，装饰性好，造价介于涂料体系和石材之间外墙砖100-130元nf早年市场应用较多，现应用相对较少，多见于学院风类建筑立面铝板600-1000元/肝常见于中高端项目或业态大面/局部外墙装饰石材800-1200元/杆常见于中高端项目或业态大面/局部外墙装饰，现常见高层用于门楼/底三层、别墅大面使用玻璃幕墙1000-1800元/皿多用于豪宅立面3 .外装全流程管理3.1 流程管理外立面装饰工程施工质量和效果对项目工程品质和公

9、司品牌声誉影响较大，外立面装饰工程管理全流程共分为四个阶段：投资取地及设计阶段、招标阶段、外装进场施工管控阶段、成品保护阶段。通过对项目管理的任务划分，以及相应的工作阶段任务拆解，并给出每个阶段的主要工作任务提供时间节点的建议参考，可以有效的控制整个项目的运作周期和工程品质。3.2 投资取地及设计阶段项目投资取地前期，需要对意向地块进行信息的研判，在与国土资源管理部门及规划部门明确该地块的外立面装饰要求，同时投资测算时交圈成本做好目标成本考虑。在投资取地阶段需要将明确各工作任务的开始时间和工作条件，包括方案、施工图及深化图设计工作的前置、提前了解土地出让和规划条件要求，提前考察项目所在城市小区

10、住宅建筑外立面涉及特点等。设计方案交底及提资期间，区域公司设计部最晚应在产品解决方案通过评审的五天内组织一次正式交底会议，由方案设计单位项目负责人、主创设计师向施工图设计单位本项目全部参与人员进行一次集中设计交底，交底内容需包含项目外立面装饰设计风格、颜色要求、材料选择、限额及适配设计要求等。设计部主导总平方案文本、外立面手册、总平效果图等设计推进，过程中及时审核，交圈协调处理设计问题。在满足规划总平和施工图报建审批要求的前提下，力求方案手册等设计简洁明了、约束最小，便于处理过程中出现的设计变更事项（例如明确外立面装饰材料大类和颜色，但是不具体写明为何种材料，若后期需对材料选用进行调整则便于后

11、期调整材料）。施工图设计单位确定后，需前置介入方案设计，对接设计部、方案设计院明确建筑风格、外立面设计注意事项等，同时将公司标准化设计标准落位到施工图设计中。外装深化设计前，需协调好深化设计单位和施工图设计院，明确深化设计任务书要求、限额设计指标标准、成果清单、设计进度计划、注意事项，协调解决深化设计过程中的技术问题，确保深化设计质量高效，设计图纸准确无误。具体设计流程及管理，参照公司施工图设计管理制度执行。针对外立面装饰过程特点，部分需前置的工作要重点关注：3.2.1 在方案设计期间，外立面装饰工程相关的设计工作就应开始，结合土地出让条件、规划设计条件、当地环境建设和风俗习惯的相关要求，进行

12、外立面设计方案、材料及颜色等选择确定。3.2.2 在施工图设计阶段，外立面装饰设计涉及的幕墙、门窗设计也应提前开始，同时和施工图设计院、PC深化设计院等进行交圈复核。图纸管理细节方面，设计部需要去设计院各专业设计师需严格执行图纸发出前的内审并会签确认，施工图严格参照审批版外立面手册开展深化设计并核对确认，同时明确每版图纸出图日期和版本，图纸更新的需同步更新日期和版本且明确修改范围及明细。通过严谨细致的细节管理，规避后续可能出现的因图纸版本谬误导致的各类报建和施工问题。3.2.3 材料封样阶段，设计部需重点拉通成本（招采）部、项目部、工程部和设计院，做好交圈协调，统一信息口径，明确封样标准并会签

13、存档。设计封样由设计部主导，项目部积极参与并跟进，直至完成封样存档。3.2.4 施工方案及部署应提前进行，需结合各建筑外立面装饰工程特点进行专项设计，主要包括塔吊、外脚手架方案等。3.3 招标阶段招标阶段，工程部、项目部、设计部、成本招采部做好交圈，按招采计划、现场施工计划启动招采工作，做好供应商推荐考察和入围审批管理，完善图纸质量，同时完善合同清单、技术标准、合同履约考核要求、标前交底相关内容，积极推进招标过程清单或图纸答疑，高效完成招标工作。外装工程招标涉及外装施工单位及材料供应商的招采，一般材料供应由战采单位承接，外装施工单位多由招标确定。施工单位招标前，若涉及非我司供方库的供应商，则相

14、关供应商的推荐考察及入围按我司招采制度执行；招标合同清单编制由成本部结合施工图纸，按成本条线规定执行；技术标准由工程部和项目部主导编制，设计和成本部参与，需涵盖我司相关的工程管理制度体系、第三方评估方案、设计图纸做法工艺标准、项目管控目标及措施计划、项目考核办法等内容。标前交底需对项目技术管理方面（项目概况和现场条件、进场时间和工期、工作内容和界面、施工质量及验收要求、管理团队要求、材料分判、风险提示等内容）和商务方面交底（拟定工程合同的计价方式、付款方式、调价机制、投标保证金和履约保证金条款、履约考核机制等）。招标阶段需注意事项：3.3.1 招标工作适当前置，项目部和招采、工程交圈，统一招采

15、计划节点需求，按需要推进招标工作。3.3.2 招标阶段材料封样需拉通设计，由设计负责招标封样评审及书面确认。3.3.3 招标答疑由成本部负责主导，成本、设计、工程和项目部参与，涉及报建和验收的问题由设计部协调开发部明确。3.3.4 技术标评审由项目部负责，根据项目管理目标要求对技术标进行审核。3.4 外装进场施工管控阶段外装进场施工管控阶段主要分为进场启动会、图纸联合读图会审、材料封样和验收、样板实施和验收、作业面移交验收、停止点检查验收六大标准管理动作。管理动作执行时间主要内容参加单位成果文件进场启动会进场提前筹备会议资料及安排，一周内完成品控目标、第三方评估要求，项目进度工期安排，材料封样及施工样板要求，交