商业地产市场月度报告（2021年10月）-28正式版.docx

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1、商业地产市场月度报告中指控股CIH品牌动态宏观环境市场表现企业动态本期要点1、市场表现新房市场：1-9月全国投资同比下降1.1%,新开工面积同比下降18.3%,销售面积同比增长1.4%写字楼租赁市场：2021年三季度,全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微幅上涨0.13%商办用地：1-10月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降,成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升A大宗交易：10月，中指数据库监测的全国重点城市共监测到商业地产大宗交易7笔2、企业动态远洋资本收购大信商用信托70%股份旭辉商业与华住集团首次合作，酒店产品2022年面市万达商管正式递交招股

2、书，携380个万达广场赴港上市3、品牌动态麦当劳中国新总部大楼正式启用，旗舰餐厅同日开业中国首家乐高乐园将落地四川，2023年开园小米科技15.5亿拿下上海徐匚商办用地，拟建设上海总部4、宏观环境住建部、应急管理部：联合发布关于加强超高层建筑规划建设管理的通知湖南：推进非住宅商品房去库存，促进房地产市场平稳健康发展宏观经济：经济运行继续保持恢复态势A服务业经济：10月服务业恢复放缓，新动能依旧发挥引领作用收支结构：居民收入保持恢复性增长，居民消费支出继续改善消费市场：前三季度消费市场韧性显现，消费结构优化升级态势持续市场表现 新房市场：1-9月全国投资同比下降1.1%,新开工面积同比下降18.

3、3%,销售面积同比增长1.4% 写字楼租赁市场：2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微幅上涨0.13%商办用地：LIo月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降；成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升 大宗交易：10月，中指数据库监测的全国重点城市共监测到商业地产大宗交易7笔新房市场：1-9月全国投资同比下降11%,新开工面积同比下降18.3%,销售面积同比增长14%从供应端来看：全国商业地产开发投资额同比下降1.1%2021年1-9月，全国商业地产*开发投资额为13869亿元，同比下降1J%,较19年同期下降2.6%,两年平均下降1.3%

4、；商业地产开发投资额占房地产开发投资额比重为12.3%,较上年同期下降1.2个百分点。2021年1-9月，全国商业地产新开工面积为14625万平方米，同比下降18.3%,较19年同期下降22.8%,两年平均下降12.2%;商业地产新开工面积占房地产新开工面积比重为9.6%,较上年同期下降1.6个百分点。从需求端来看：全国商业地产销售面积同比增长1.4%2021年1-9月，全国商业地产销售面积为8229万平方米，同比增长1.4%,较19年同期下降14.5%,两年平均下降7.5%；商业地产销售面积占房地产销售面积比重为6.3%,较上年同期下降0.6个百分点。S新房市场：办公楼与商业营业用房开发投资

5、额同比均止增转降办公楼：2021年19月，全国办公楼开发投资额为4446亿元，同比下降0.5%,与19年同期持平。商业营业用房：2021年19月，全国商业营业用房开发投资额为9423亿元，同比下降1.3%,较19年同期下降3.8%,两年平均下降1.9%o图：2016年-2021年9月全国商办开发投资额及同比熠速数据来源：中指数据CREIS新房市场：办公楼与商业营业用房新开工面积同比均继续下降，办公楼降幅较大A办公楼：2021年19月，全国办公楼新开工面积为3847万行，同比下降20.3%,较19年同期下降23.2%,两年平均下降12.4%o商业营业用房：2021年1-9月，全国商业营业用房新开

6、工面积为10778万而，同比下降17.5%,较19年同期下降22.7%,两年平均下降数据来源：中指数据CRElS新房市场：办公楼与商业营业用房销售面积同比均继续增长，但仍未恢复至疫情前水平办公楼：2021年1-9月，全国办公楼销售面积为2257万疔，同比增长3.1%,较19年同期下降14.0%,两年平均下降7.3%o商业营业用房：2021年1-9月，全国商业营业用房销售面积为5972万炉，同比增长0.7%,较19年同期下降14.7%,两年平均下降7.6%。图：2016年2021年9月全国商办销售面积及同比增速5000 1办公楼销售面积（左）一同比增速（右）4000 -万 3000平1000 -

7、川.H100%20202021100%20161500。1商业营业用房12000 万 9000平方米6000 3000 -201620172018销售面积（左）2019同比增速（右） 50% 0%-50%-100%20172018201920202021数据来源：中指数据CRElS写字楼租赁市场：2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微幅上涨043%写字楼租赁市场2021年三季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.76元/平方米/天，环比微涨0.13%o从不同商圈表现来看，三季度写字楼租金环比上涨的商圈占51.3%,租金环比下跌的商圈占47.5

8、%,1.3%的商圈租金环比持平。2021年三季度，国内经济继续恢复，写字楼市场需求继续释放，但部分区域受疫情、汛情影响，需求释放放缓。同时，部分项目受疫情影响未能按计划于三季度入市,部分城市供应放缓，短期内空置压力有所缓解,综合因素带动写字楼租金指数监测的全国15个重点城市写字楼平均租金环比微幅上涨。总体来看，三季度写字楼租金指数符合年内租金保持平稳的预期。预计四季度，供应迎来小高峰将加剧项目或商圈间的竞争并带来空置压力，但经济持续恢复叠加一系列利好因素将促使写字楼需求继续释放，租金有望保持平稳。展望未来，国民经济总体保持恢复的态势有望持续，结构调整有望继续稳步推进，写字楼市场的基本面存在有力

9、支撑。随着商业地产的开发投资逐渐放缓，未来写字楼市场供应有望保持稳定，同时企业对于写字楼运营质量、物业配置、绿色低碳水平等要求不对提高,存量运营对于写字楼租金的影响将更加显著。目前写字楼租金水平尚未恢复至疫情前水平，仍有恢复空间，预计四季度写字楼租金指数有望保持平稳，并在明年上半年回归稳定上涨态势。写字楼租赁市场详见中指研究院2021年上半年写字楼租金指数报告、数据来源：CREIS中指数据商办用地：110月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比上升推出：2021年110月，全国300城商办用地推出规划建筑面积为17403万同比下降20.8%；10月

10、推出面积为1635万m1同比下降52.3%。成交：2021年110月，全国300城商办用地成交规划建筑面积为14114万次，同比下降24.5%；10月成交面积为1232万心同比下降585%。楼面均价：2021年月，全国300城商办用地成交楼面均价为2433元m1同比上涨10.9%；10月成交楼面均价为2850,同比上涨65.8%.图：2016年1月2021年10月全国300城商办用地推出及成交规划建筑面积图：2016年1月-2021年10月全国300城商办用地楼面均价及平均溢价率数据来源：中指数据CREIS溢价率：2021年110月，全国300城商办用地平均溢价率为5.5%,同比下降0.7分百

11、分点；10月平均溢价率为6.5%,同比上升2.2个百分点。商办用地：全国300城中各线城市间分化仍较明显，量价趋势：1-10月，各线城市均量降价涨，溢价率方面，一、二线城市溢价率小幅上升，三四线城市有所下降。，供需趋势：整体来看，1-10月，各线城市商办用地推出及成交面积均有所下降，从溢价率来看,三四线城市依旧高于一二线城市，但各线城市间差距缩小。图：2016年2021年10月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势，一线城市：1-10月，全国300城中一线城市商办用地成交规划建筑面积为635万平方米,同比下降33.6%,成交楼面均价为10327元/平方米，同比上流15.2%,平均溢价率

12、为2.1%,同比上升1.7个百分点。）二线城市：1-10月，全国300城中二线城市商办用地成交规划建筑面积为5541万平方米，同比下降23.3%,成交楼面均价为2747TE/平方米，同比上涨19.3%,平均溢价率为4.9%,同比上升1.4个百分点。，三四线城市：1-10月，全国300城中三四线城市商办用地成交规划建筑面积为7937万平方米，同比下降24.4%;成交楼面均价为1583t平方米，同比上涨5.3%,涨幅较上年同期扩大4.6个百分点；平均溢价率为8.1%,同比下降5.0个百分点。O7LeL成交规划建筑面积（左）一同比（右）ZOCM98。LOL，二。0720CM0CMi忑三四线城市二线城

13、市图：2016年2021年10月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋三四线30%20%10%.0%-10%-20%-30%OL.&LOL,ROZoZi-&ZOZ90Z-120%-80%.40%0%-40%辘来源：中指数据CREIS商办用地：小结全国300城商办土地市场从供应端来看，2021年110月，各线城市商办用地推出面积同比均下降，其中一线城市同比降幅超三成,二线城市同比降幅超两成，三四线城市同比降幅最少，在15%左右。 从成交端来看，2021年I-IO月，各线城市商办用地成交面积同比均下降，其中一线城市同比降幅超三成,二线及三四线城市同比降幅均超两成。 从溢价率来看，2021年I-IO

14、月，一、二线城市商办用地平均溢价率均在5%以内,同比小幅上升，三四线城市溢价率在10%以内，同比下降，与一二线城市差距进一步缩小。 整体来看，2021仟I-IO月，全国300城商办用地推出及成交面积同比均有所下降，降幅均在两成以上,成交楼面均价同比上涨10%左右,平均溢价率维持在5.5%的水平。数据来源：中指数据CREIS大宗交易：10月，中指数据库监测的全国重点城市共监测到商业地产大宗交易7笔2021年10月，中指数据库监测的全国重点城市共监测到商业地产（不含工业）大宗交易（含已成交与拟成交）7笔。项目名称蜥物业类型成交时间交易状态交易类型I成交总价,（亿元）I成交单价（f）成交面积（万Irf）买家（买家类型）卖家创新魔坊上海商务园区/产业园区2021-10-25拟成交资产交易1.5012500L20上海艾为微电子技术有限公司（内资）上海临港科技创新城经济发展有限公司创智云城深圳写字楼2021-10-25交资产交易1.0046838021上海艾为电子技术股份有限公司（内资）深圳市特区建设发展集团有限公司越秀金融大厦广州写字楼2021-10-24拟成交股权交易77.93-越秀房产基金（00405HK）全资拥有的特-殊目的公司YuexiuREIT2018CompanyL