房地产合作开发10种模式.docx

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1、房地产合作开发10种模式1、土地入股合作开发以土地入股合作开发,这是目前主流的方式,该模式是A企出地,B企出资的合作模式,该模式需要注意的细节是：工程开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可.同时，双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗土地使用权根据合作开发协议约定分成比例变更登记到开发商的名下.工程开发完成后,A企根据获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税,B企根据分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值.该方案合作双方都要视同销售,看似没有享受税收优惠,但以土地费为开发主

2、体转变为以人、8双方合作名义上的开发主体,符合开发资质要求,工程经营核算以B企为主,工程设计的税金也以B企业为主体计算缴纳.防止了以A企名义开发带来的一系列问题.2、合作建房合作建房是指以一方提供土地使用权,另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式.主要分为挂牌模式和协议模式.实际上是通过挂牌或者协议模式受让局部土地使用权.协议方式以深圳为例：原农村征地时返还的工商开展用地进入市场的,按建筑面积收取市场地价的10%,可以合作建房.土地可以协议出让.合作方可以协议合作建房,报主管部门审批.(1)合作方式：宗地属于农村征地返还用地,能够以合作建房方式取得土地.万科深圳公司拟与土地方、中介

3、方通过三方合作建房的形式进行开发.合作内容: 土地方在工程中占20%的权益，负责提供工程土地使用权，完成地块红线内的清场,办理相关手续,取得林业和环保部门的批文； 中介方在工程中占15%的权益，负责缴纳工程用地的政府地价（以政府基准地价的10%为基数计算,估计总额在2,000万元左右），负责按规定迁移高压线,并负责相关手续的办理； 万科在工程中占65%的权益，负责工程后续的开发建设，承当相应的资金和工程开发风险,并以商议的价格收购土地方、中介方在工程中的权益.挂牌方式以深圳为例：对已缴清地价款的出地方（农村征地返还用地除外），出地方直接进入土地交易市场,通过挂牌、招标、拍卖等方式寻找合作方.合

4、作建房（农村征地返还用地除外）须进入土地房产交易中央通过招标、拍卖和挂牌交易方式公开进行,弃绝了以前私下寻找合作方的途径.合作建房视为土地使用权局部权益的转让，以价高者得的原那么确定合作方，合作开发的事宜不作为交易条件，待成交后由合作双方协商解决.根本模式如图:A优缺点：实质上是二手地,但在合作方选择上与一手地挂牌相似，而成交后,所依据的是双方的合作协议.A主要风险限制3、联合成立工程公司该模式是开发商与土地方成立工程公司，土地方将土地使用权变更到工程公司名下后，由工程公司具体开发经营工程的一种模式，有时被视同为土地转让，需要发生土地转让的交易税费.这是万科较常使用的一种模式.在工程公司模式中

5、，万科要求：合作原那么：(1)绝对控股原那么：万科全资子公司及附属公司在工程公司中绝对控股.(2)工程公司全资化原那么：工程分配利润后,万科要收购合作方的全部股权,在与业主的买卖合同履行完毕后,注销工程公司，客户服务的有关事项转由保存的客户效劳部门和物业治理公司承当.(3)股权并购可控原那么：万科受让对方在工程公司中股权可以限制，同时事先需要对受让股权及其条件、价格等约定清楚.限制股权变更登记手续原那么：股权变更手续由万科办理.A优缺点：该合作模式的优点是土地证落在工程公司名下,双方合作关系比拟密切,缺点是涉及到工程公司的股权转让或清算.A风险限制:事先要痛定土地可以变更到工程公司名下并明诵具

6、体变更方式,二是土地变更到工程公司名下前要限制资金风险，土地变更后才进行后续资金投入.哽目公司的设立登记手续,明目公司的设立工商登记手续，印章等在设立时就限制，以保证工程公司设立后不发生债务,特别是产生或有负债.土地变更到蓝目公司名下后,如不是万科单方投入后续褥金.而是双用安一定比例进行后名爵殳人,那么对方是否有能力进行后续投入,存在一定的不确定性.限制方式一是事先要了解对方的资金实力I二是万一对方无i去完成总卖投入,需要有变通方法,如改为万科单方投入,但利润分配比例也相应调整.万科应当负责经营治理,对方可以适当参与和监督,但不能过度干预.限制方式一是事先双方要约定;青楚,二是堇事长、息经理要

7、由万科委派、堇事会构成万科占多数口4、股权收购模式股权收购模式是指土地方将土地使用权变更到工程公司名下,开发商将工程公司的局部股权收购,到达间接取得土地使用权的目的,股权收购后,双方根据注册资本的比例投入后续开发资金的一种模式.（如下列图）.分享科网分扪风险股权收购模式分为收购新设工程公司方式,收购现有工程公司方式，收购现有非工程公司方式3种.下面以上海金丰兰乔圣菲工程为例，来看在采取收购新设工程公司方式使是如何进行实操的.合作工程大体情况占地面积31.7万平米,土地方为上海金丰房地产实业,隶属于闵行区华漕镇政府.公司注册资本100O万元,资产总额9013万元,负债8735万元,所有者权益27

8、8万元.土地方在签约前已获得AT、A-3地块的建设用地批准书,A-5地块的建设用地规划许可证.股权收购操作模式金丰公司与镇属企业上海华漕房地产开发公司注册成立上海华欧房地产,注册资金800万元.金丰公司将A-1、A-3、A-5地块相关资产、负债和所有者权益注入华欧公司，所有前期证照也更名至华欧公司名下.待华欧公司与闵行区土地开展中央签定土地有偿使用协议,取得地块的土地权证后,万科收购华欧公司100%股权,公司的运转及操作均由万科进行.需要注意的是，三种股权收购方式的风险由低到高，在实际的合作开发中做选择时,应当根据风险由低到高的方式进行.5、联合竞买与合作方联合参与土地部门的招拍挂，竞买成功后

9、，双方按份额缴交土地出让金,土地按份额共有,双方共同出资开发建设,分享利润的方式.也可采取双方先合资成立公司然后参加竞买的方式.A合作原那(1)互嬴原那么：合作方准入条件高,要诚信、具备资金实力.(2)排他伙伴原那么：建立长期的排他的战略合作伙伴关系.(3)事先设立公司原那么：事先由双方共同成立公司，由该公司负责竞买.(4)绝对控股原那么：在合作公司或工程公司中绝对控股.(5)限制竞买原那么：限制竞买价、竞买过程.(6)保密原那么：严格保密.A优缺点(1)优点：一手地,土地没有债权债务,交地标准清楚,风险相对较小.缺点：对合作方的要求严格,合作方要有信用、实力.双方配合要默契.合作条件应事先明

10、确.主要风险和限制土地取得阶段合作方邮,竞买行为配合和限制需要慎重,重点问题事先约定清楚.联合竞买模式主要解决的是资金问题，因此.合作方必须是有雄厚资金实力和信誉度高的开发后续资金投入商,工程后续资金投入有保证.因此,在合作方的曲择上，在资金投入比例、时间方面需要严格、明确、具体，以防范后续资金不能按时到位的风险.界他风险如经营治理、利润分配.股权转让或者清算参照工程公司模式力其他6、代建模式开发商不作为股东,而是作为经营治理者角色,通过专业素养和品牌号召力提供全流程的开发及销售效劳,获取固定收益和超额回报.主要操作模式是委托方负责提供资金及土地,开发商负责开发建设,即委托方以合约形式委托开发

11、商负责工程局部前期治理、规划设计、工程营造、本钱限制、营销筹划、竣工交付等环节的全过程开发治理，并根据代建合同使用开发商品牌.7、技术输出以向对方提供开发商的技术,与对方合作,包括技术入股和固定收益两种合作模式.比方当代置业就和其他企业合作,输出自己的绿色节能技术,并从中获取一定收益.8、开发商合作互补,发挥价值最大化双方主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，比方之前轰轰烈烈万万联合就方案采用这种模式,但不知道如今为何没有动静？即由万达投资工程中商业局部，万科开发工程中住宅局部.万科擅长住宅，万达在商业地产是龙头,这样的结合有利于开发商之间的互补,打造出最优产品，实现工程价值最大化.9、HI

12、合作模式HI合作模式是工程公司向外资银行借外债、归还本息,工程由开发商开发并享有利润,但接受也监督的模式.A优缺点优点：降低了资金本钱,万科独立开发独享收益,合作关系相对单纯，风险相对较低.缺点：操作模式复杂,手续烦琐,工程开发周期要求更为严格,借款额度受到一定限制.A主要风险和限制(1)股权运作：该模式需要经过一系列的股权运作，限制股权运作是限制风险的首要因素,限制方法是事先进行可行性调查论证.(2)工程操作周期：该模式对工程操作周期的要求比拟严格,对项目各个阶段操作周期的准确性提出更高要求.限制方法一是事先要有准确周密的方案、二是方案要留有一定余地.(3)政策及国际金融市场：该模式受国内外

13、汇政策和国际金融市场、汇率等影响比拟大,需要时刻关注政策面的变化.10、信托民众或企业、团体(统称委托人)将资金委托给信托公司，由信托公司把资金集合到一定数量后投资到房地产工程或贷款给房地产公司，取得投资回报或贷款利息后交给委托人的信托业务.A优点相对于银行贷款而言,房地产信托融资方式期限弹性较大.一般房地产商在获得土地批文后就可以信托融资,进行相关前期投入,节约时间本钱.A缺点目前由于信托投资门槛高、赎回期限长等特点,一方面使信托公司很难开展大型工程,另一方面私募性质限定了客户类型必须以高端客户为主.可能涉及众多委托人的利益,一旦出现问题,影响涉及面广.A合作原那么(1)互赖原那么：要精选信

14、托人,双方要相互信赖,信托方要诚信、有资金实力，有标准的信托制度.(2)战略伙伴：建立战略合作伙伴关系.(3)工程规模适中,假设资金占用太大,信托方式难以解决.(4)集团限制操作原那么：鉴于信托方式可能影响到众多委托人的利益,一线公司采取信托合作方式，需要集团限制操作,评估操作的可行性、负责具体操作、限制操作环节.(5)信息披露：信息披露要真实、准确,不得存在不实、误导.(6股权回购原那么：信托采取股权投资的方式,在工程开发完成，信托方案实施完毕后,万科应回购信托人持有的股权.小结在选择合作开发之前,房企务必要明确合作策略、制定合作规那么，避免在合作过程中扯皮,钱没赚到，最后闹得不欢而散.比方

15、当代置业与企业企业合作开发,就制定了自己的合作章程和合伙协议.其合作的根本要求如下：助其正祓;联当成就泰孙奉因 息电/百强企业,上金 比：巴就成嘴进城新这二 苦内辅智猾老笥五金盘,工程合作方有二 商业撰人或标准 化产品提耳目台作才市 困队或团队建 利金目合作力主事股东崎喟善和品时曼好耳目合件方与集联 当件的？耳宓循鼻肥情俗卑,刑科 率更错拿的铁三南奏衽事国舍存才”可健会柞开案的两小或商个以上拘其弟一定规模的合作q目,工程合作方飞具才充足的资金赣I明源地产研究院而进行这种合作的理由和方法有以下三点:(1)角色交换就有一种制衡.一定是我操盘一个你操盘一个才比拟和谐,一个合作就容易产生矛盾,双方老有不同意见啊,一旦有两次合作,双方就可以达成一个默契,谁操盘谁来决策,不为细节吵架.(2)两个工程可以一起谈.谈判的过程,一般是两个合作工程同时谈，签一个战略框架协议,再签一个工程合作协议,两个工程的启动日期一次确定.(3)也可以和供给商合作乃至跨行业合作.合作不仅仅限于开发商，可以和供给商比方总包商合作.总包入股就要垫资,垫资后承当一定的风险,工期、效率什么都上去了.跨行业合伙也有优势，比方当代和金融机构合伙,和一个做智慧社区的软件合伙,成立并购绿色产业基金,都可以发挥各自的专