商业地产开发操作工程项目建设实施程序.docx

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1、商业地产开发操作工程项目建设实施程序:1、组建工程项目部1.l根据项目规模，确定项目负责人及项目各专业主管工程师人选，组成一个熟悉商业地产开发的复合形专业人才团队。1.2项目部组成人员的素质要求1.2.1项目负责人：对项目整体负责，能够对房地产与商业进行有效整合，确保行业间资源的整合力度。1.2.2项目专业主管工程师：对项目的各专业负责，个人技术水平能够确保支撑整个商业地产开发项目的正常运转。2、质量控制：有效利用施工现场项目监理部力量，抓住关键的质量控制点。2.1 事前控制1. 1.1进行规划设计时应严格遵守“三段式”设计原则，即方案设计、初步设计、施工图设计。2. 1.2工程项目部收到设计

2、单位提供的施工图纸后，应召集施工方、设计方、监理方共同进行图纸会审，发现问题及时解决。3. 1.3房地产公司工程项目部应制定严格的质量控制管理制度，严把工程质量关。2. 2事中（过程）控制2.2. 1应监督现场各施工单位严格按照施工图纸进行施工，如实际确有变化，应有建设单位、监理单位、设计单位及施工单位共同签属的设计修改变更通知单等正规手续。2.2.2应严把材料质量关，所有进入施工现场的原材料、设备及各种预制构件必须提供国家规定的各种质量证明文件，并经监理验收合格后方能落地使用。2.2.3现场施工过程中，建设单位工程管理人员及监理人员必须对施工半成品的质量进行随时监控，找到关键的质量控制点，上

3、道工序未经验收合格不得允许施工单位转到下道工序进行施工。2.2.4建设单位负责工程管理的相关人员应要求现场工程监理人员对工程项目的关键部位、关键工序必须进行旁站监督。2. 3事后控制2.3. 1过程验收与竣工验收过程中，参加人员必须做好验收记录，发现常见施工质量问题应定期整改，直至验收合格。同时制定相应的奖惩措施。2.3.2验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程质量出现较严重问题应立即在现场组织质量研讨会，制定相应的处理方案。并在事后查清原因及相关责任人或施工单位进行严肃处理，将结果报至房地产公司相关领导。2. 3.3验收过程当中，建设单位的工程管理人员如发现工程关键部位出现质量问题且

4、影响到工程项目整体结构安全，应立即向施工单位发出停工指令，同时向公司主管领导汇报。在查明事故原因后，将不合格施工产品立即拆除，同时追究相关监理及施工单位责任，直至将责任单位清理出场。3、进度控制3.1项目部及时审查施工单位报送的施工总进度计划，报直属上级审核，批准后组织落实。3. 2项目部应依据工程承包合同有关条款、施工图及经过批准的施工组织设计制定进度控制方案，对进度目标进行风险分析，制定防范性对策。3. 3工程部应要求施工单位报送工程阶段性（季、月、周）计划报审表。严格要求施工单位按照进度计划执行。采取措施。现场工程师应检查进度计划的实施情况随时跟踪检查并加以分析。记录实际进度及相关的情况

5、，进行进度控制。当实际进度滞后于计划进度时应及时报主管领导，商定采取进一步措施。3. 4当实际进度符合计划进度时，应要求施工单位编制下一期进度计划。当实际进度滞后于计划进度时，工程部应书面通知施工单位采取纠偏措施并监督实施;3. 5建立例会制度。工程部每周必须组织召开一次施工生产调度会，内容主要总结上周计划完成情况，及下达下周施工计划，协调解决各单位施工进度等问题,动态更新调整施工进度计划、每月28日前，工程部将进行统计并将本月施工计划完成情况及下月施工形象计划上报。年、季度施工计划在年、季度初的前一个月与月计划同时上报。补充和动态调整月施工进度计划。4、投资（成本）控制设计阶段是房地产项目成

6、本控制的关键与重点o设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。4.1设计阶段的成本控制4.1.1 推行设计招标，择优选择设计单位，推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法。4. 1.2积极推行限额设计，健全设计经济责任制，有效避免设计不精、深度不够的情况，从而有效控制工程造价。4. 1.3采用合同措施，有效控制造价。针对目前设计人迥经济观念淡薄，设计变更随心所欲。应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款。5. 1.4新项目开发的经营单位应根据建筑规范随时调整建筑方案及商业布局。4. 2招标投标阶段的成本控制4.2. 1项目招

7、标过程中的成本控制。工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。4.3. 1.1招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工安装单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。4.4. 1.2做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，尽量做到“知己知

8、彼”，以利于日后的造价控制。4.5. 1.3合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。4. 2.2做好合同的签定工作。应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。在签定的过程中，对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，

9、使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施4. 3施工阶段的成本控制。施工阶段是资金投入的最大阶段，是招投标工作的延伸，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。4.3. 1抓好合同管理，减少工程索赔：在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控,严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投

10、资失控；另外，对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔，使成本得到有效控制。4.3.2完善职责分工及有关制度，落实责任，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。4.3.3从技术措施上展开项目投资的有效控制：对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用新材料、新工艺、新办法等等，想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计，材料费一般占直接工程费的70%左右。同时，直接费的高低影响到间接费的高低，因此，选用新工艺、新材料，是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。4.3.4从经济措施上展开项目投资的有效控制4.3.4.1对大宗材料或大型设备可直接进行甲供，以达到降低造价之目的。4.3.4.2甲供材料须根据工序及施工进度安排进料计划，尽量降低存储成本。4.3.4.3加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。4.4竣工阶段的成本控制：该阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以政策为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。