韶关市物业管理办法（2024年修订版）.docx

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1、韶关市物业管理办法（2024年修订版）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、利害关系人和物业服务人的合法权益，促进文明和谐社区建设，根据中华人民共和国民法典物业管理条例广东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内物业管理活动。本办法所称物业管理，是指业主（含房地产开发建设单位）通过选聘物业服务人（包括物业服务企业、其他管理人），由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。第三条市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和

2、社区管理体系，建立和完善专业化、市场化、规范化的物业管理机制。第四条倡导绿色物业管理，鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能、节水、垃圾处理、环境绿化、污染防治等资源节约和环境保护手段的运用，促进物业管理的集约化、信息化、低碳化。第五条市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）制定全市物业管理相关政策文件，宣传贯彻物业管理法规和文件精神；（二）指导和监督各县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门以及其他相关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府、行业协会等依法开展物业管理工作；（三）依法作出有关物业管理的行政处罚等行政行为；（四）统筹全市物业专

3、项维修资金监管工作；（五）监督全市物业管理招投标活动；（六）建立物业管理信用体系；（七）法律、法规和规章规定的其他职责。第六条县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责：（一）指导街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理监管职责；（二）会同街道办事处、乡镇人民政府处理物业管理区域划分的争议；（三）指导物业管理招投标活动；（四）办理物业管理区域划分、业主委员会、物业服务合同、物业管理招投标、项目负责人（项目经理）备案事项；（五）批准协议选聘前期物业服务人的申请；（六）对业主委员会成员开展法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力

4、。（七）撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规强制性规定的决定；撤销管理规约中违反法律、法规强制性规定的内容；（八）依法协调处理物业管理纠纷；（九）依法作出有关物业管理的行政处罚等行政行为；（十）法律、法规和规章规定的其他职责。第七条街道办事处、乡镇人民政府在县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举和换届改选工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，对物业服务企业在居住社区的物业管理与服务质量进行调查和评价，具体负责下列职责：（一）负责核实业主大会成立条件并组织、指导业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组工作，对业主委员会人选进行

5、推荐和审核把关；（二）对业主委员会集体辞职、业主委员会不按规定召集业主大会且拒不执行限期召集决定的情形，组织召集业主大会；（三）对业主委员会主任、副主任不能召集或无正当理由不召集业主委员会会议的，指定一名委员召集和主持业主委员会会议；（四）调查违反法律、法规强制性规定的业主大会、业主委员会的决定，责令限期改正或者报县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门予以撤销；（五）业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举；（六）对业主委员会不依法履行职责、严重损害业主权益的,指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会；（七）指定人员代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主

6、委员会的财物、印章、资料；（八）对业主委员会成员出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主；（九）依法协调处理物业管理纠纷；（+）依法处理物业管理投诉、举报、信访事项；（十一）法律、法规和规章规定的其他物业管理监管职责。第八条居（村）民委员会负责配合街道办事处、乡镇人民政府做好监督、协调、指导本辖区内物业管理活动，调解物业管理纠纷的工作。第九条县（市、区）人民政府是所辖区域内物业管理工作的责任单位，应当加强对物业管理工作的组织领导。各县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府和居（村）民委员会应当明确工作人员和经费，确保所辖区域内物业

7、管理活动的正常开展。第十条发展改革、自然资源、公安、生态环境、市场监管、民政等部门在各自职责权限范围内，依法对辖区内物业管理活动进行监督管理。第十一条市人民政府物业管理行政主管部门应当建立全市物业管理信用信息体系，完善不良行为警示制度，对物业服务人及相关从业人员、业主委员会成员、承担共用设施设备维修养护等专项服务的专业机构等纳入信用信息档案管理。县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府应当加强对社区物业服务情况的监督检查，依法向社会公布政府物业管理行政主管部门对物业服务人实施行政处罚等信息。市人民政府物业管理行政主管部门、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门、街道

8、办事处、乡镇人民政府和市物业管理行业协会应当对物业管理区域备案、物业服务人的信用、处罚等物业管理信息进行共享。第十二条物业管理行业协会应当依法加强行业自律，建立物业服务人及物业服务从业人员的诚信档案，协助调解处理物业纠纷，维护市场秩序和公平竞争，促进行业健康发展。第十三条县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门应当鼓励和支持物业服务人加入韶关市物业管理行业协会，告知办理物业服务合同备案的物业服务人，在完成合同备案手续后可以到市物业管理协会办理入会手续。第十四条市物业管理行业协会应发挥行业协会作用，编制物业服务标准，监督检查物业服务企业执行服务标准，规范从业人员行为，为业主提供与物业建筑配套设施

9、管理标准相适应的质价相符的物业服务。物业管理行业协会应当建立健全物业服务企业和项目负责人（项目经理）的登记注册信息制度，协助物业管理行政主管部门健全对项目负责人的备案制度。第十五条街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理纠纷调解处理机制，负责组织召集物业管理区域所在地的县级住建管理、发展改革、自然资源、公安、应急管理、生态环境、信访部门、物业管理行业协会等和居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等参加，协调处理辖区内业主委员会选举、换届改选和物业服务人交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。同一物业管理区域跨县（市、区）的，纠纷调解处理由街道办事处、属地乡镇人民政府会同市人民政府物业管

10、理行政主管部门共同组织召集。涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、环境卫生等事项的，应当通知相关专业经营单位参加。第十六条业主、业主委员会、物业服务人违反法律、法规规定的，根据物业管理条例广东省物业管理条例等法律、法规的规定处理。第二章物业管理区域第十七条新建物业出售前，建设单位应当提出物业管理区域划分建议书，根据广东省物业管理条例第八条规定向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。已经实施物业管理的区域由物业服务人根据广东省物业管理条例第八条规定向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门备案。第十八条物业管理区域备案，建设单位或者物业服务人应当向县（市、区

11、）人民政府物业管理行政主管部门提交以下材料:（一）物业建设宗地红线图；（二）建筑规划总平面图；（三）物业项目命名审批文件。已实施物业管理的旧小区物业服务人因客观原因无法提供前款第（一）项和第（二）项资料的，物业服务人应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备、社区建设等情况。第十九条原有物业管理区域具有两个以上物业建设宗地红线图，或者已分割成两个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理、维护责任的前提下，经征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、村（居）民委员会意见，并经县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门确认，可以划分为多个独立的物业管理区域。第二十条建设单

12、位应当将物业管理区域划分建议书及备案回执、属于全体业主共有的共用部位和共用设施设备、宗地红线图在房屋销售现场公示，并将经备案的物业管理区域作为房屋买卖合同的附件。第三章业主大会和业主委员会第一节业主大会筹备组第二十一条首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位或物业服务人、街道办事处、乡镇人民政府代表和居（村）民委员会代表七至十五人单数组成。其中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村）民委员会组织业主参照本办法第三十六条规定推荐，业主代表人数不少于业主大会筹备组总人数的百分之六十。业主大会筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。业主委员会换届改选小组的工作，由街道办事处、乡镇人

13、民政府负责指导。第二十二条业主大会筹备组和业主委员会换届改选小组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对业主大会筹备组和换届改选小组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。第二十三条业主大会筹备组成立后，街道办事处、乡镇人民政府应当通知建设单位、物业服务人在物业管理区域内为业主大会筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并在规定期限内向业主大会筹备组提交下列资料：（一）物业管理区域备案回执；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主清册；（四）修建性详细规划或者建设工程设计方案总平面图；（五）物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告；（六）已筹集的物业专项维修资金清册

14、。建设单位或物业服务人未在规定期限内提供前款规定的资料，经县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门责令限期提供，逾期仍拒不提供的，业主大会筹备组有权向不动产登记机构查询业主姓名和房屋面积，不动产登记机构应当提供并不得收取费用。业主大会筹备组应当对业主资料保密，不得将第一款规定的资料用于与业主大会筹备无关的活动。第二十四条物业管理区域筹备召开首次业主大会时，街道办事处、乡镇人民政府应当予以协助，建设单位、物业服务人应当予以配合。业主大会筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，以参加投票表决的人数中超过半数的意见作出决定。第二十五条业主大会筹备组应当自成立之日起六个月内，组织召开首次业主大会会议。业

15、主大会筹备组成立六个月仍无法召开业主大会并选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府可以解散现有筹备组并重新成立筹备组。第二节业主大会第二十六条符合下列条件之一的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立业主大会：（一）百分之二十以上的业主联名要求的；（二）已交付使用的物业专有部分建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上；（三）首次交付使用的物业专有部分已满两年，且交付使用的物业专有部分面积占该物业管理区域总面积百分之三十以上。符合前款规定的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后七日内会同联名业主将组建首次业主大会筹备组的事项公告全体业主，公告时间不少于十五日，公告内容

16、应当包括业主大会筹备组的组成、业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和期限等。第二十七条召开业主大会时，业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上