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1、本报告依据中国资产评估准则编制棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的上海市杨浦区黄兴路1599号1701室等14套房地产市场价值资产评估报告沪申威评报字(2023)第HNZOOO7号(共1册，第1册)上海申威资产评估有限公司2023年12月18日声明1摘要3正文5一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的概况.5二、评估目的6三、评估对象和评估范围6四、价值类型8五、评估基准日8六、评估依据9七、评估方法H八、评估程序实施过程和情况12九、评估假设13十、评估结论13十一、特别事项说明14十二、资产评估报告使用限制说明14十三、资产评估报告日16十四、资
2、产评估专业人员签名和资产评估机构印章16附件18本声明系资产评估报告不可分割的部分。一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评估报告的使用人。四、本
3、资产评估机构及其资产评估专业人员提示本资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价值，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价值的保证。五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有人申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、本资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相
4、关当事人不存在偏见。八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查;已经对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。但我们仅对棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的上海市杨浦区黄兴路1599号1701室等14套房地产1市场价值资产评估报告上海申成资产评估有限公司地址：上海市东体育会路816号C楼电话：021-31273006传真：021-31273013邮编：200083E-mail：SWPgSW评估对象
5、及其涉及资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属做出任何形式的保证。本报告亦不得作为任何形式的产权证明文件使用。九、本资产评估机构及其资产评估专业人员对委估资产价值所做的分析、判断受本报告中的假设和限制条件的约束，评估结论仅在这些假设和限制条件下成立。为了合理地正确使用本评估报告，我们敬请资产评估报告使用人应当密切关注本报告的“评估假设”、特别事项说明和资产评估报告使用限制说明十、本资产评估机构及其资产评估专业人员对实物资产的勘察按常规仅限于其表观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴定，我们的评估以委托人提供的资料为基础，
6、如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。十一、本资产评估报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归委托人所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本资产评估机构许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的上海市杨浦区黄兴路1599号1701室等14套房地产市场价值资产评估报告沪申威评报字（2023）第HNZ0007号摘要以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。一、委托人、产
7、权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本次评估的委托人为棕楣生态城镇发展股份有限公司，产权持有人为棕桐生态城镇发展股份有限公司，资产评估报告使用人为委托人及其他国家法律法规规定的评估报告使用人。二、评估目的以实物资产增资。三、评估对象和评估范围本次评估对象为棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的上海市杨浦区黄兴路1599号1701室等14套房地产市场价值，评估范围包括棕桐生态城镇发展股份有限公司申报的14项房地产。（详见资产评估明细表）四、价值类型市场价值。五、评估基准日2023年11月30日。六、评估方法市场法、收益法。七、评估结论上海申成资产评估有限公司地址：上
8、海市东体育会路816号C楼电话：021-31273006传真：021-31273013邮编：200083E-mail：SWPgSW本评估报告选用市场法的评估结果作为评估结论。具体结论如下：经评估，以2023年11月30日为评估基准日，在假设条件成立的前提下，棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的上海市杨浦区黄兴路1599号1701室等14套房地产市场价值评估价值为3,079.82万元（大写人民币叁仟零柒拾玖万捌仟贰佰元整）。评估结论使用有效期为一年，即在2023年11月30日到2024年11月29日期间内有效。八、对评估结论产生重大影响的特别事项以下为在评估过程中已发现可能影响评估
9、结论但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项：（一）纳入本次评估范围的房地产，委托人已提供不动产权证书。评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有人提供，产权持有人对其真实性、合法性承担法律责任。（二）本次评估评估值包含增值税。（三）根据被评估单位提供的不动产登记证明（沪（2021）杨字不动产证明第IOoI4068号）显示，本次评估资产存在抵押权登记（房地产抵押（现房），权利人（申请人）河南省中豫融资担保有限公司，义务人棕桐生态城镇发展股份有限公司，坐落黄兴路1599号1701-1703、1705-1713、1715-1716室；评估机构提请资产评估报告使用人关注此事项并不依
10、赖本报告对资产抵押情况作出独立判断。特别事项可能会对评估结论产生影响，评估报告使用者应当予以关注。为了正确理解评估结论，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。本资产评估报告日为2023年12月18日。棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的上海市杨浦区黄兴路1599号1701室等14套房地产市场价值资产评估报告沪申威评报字（2023）第HNZ0007号正文棕梅生态城镇发展股份有限公司:上海申威资产评估有限公司接受贵公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用市场法及收益法，按照必
11、要的评估程序，对棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的上海市杨浦区黄兴路1599号1701室等14套房地产市场价值在2023年11月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人的概况（一）委托人暨产权持有人：棕桶I生态城镇发展股份有限公司企业法人营、也执照注册号：9144200061808674XE住所：郑州市郑东新区俊贤路38号森大郑东1号项目一期3号楼5层11号铺法定代表人：张其亚注册资本：壹拾捌亿壹仟贰佰捌拾壹万陆仟贰佰陆拾伍圆整公司类型：股份有限公司（上市、自然人投资或控股）经营范围：城镇化建设投
12、资；城镇及城市基础设施的规划设计、配套建设、产业策划运营；生态环境治理、土壤修复、水处理；智能服务；项目投资、投资管理；旅游资源开发；旅游项目策划、投资、建设及管理；游览景区管理（不含自然保护区）；旅游产品开发、生产、销售；休闲产业投资开发；酒店投资及管理；建筑工程、水利水电工程、市政工程、园林绿化工程施工和园林养护；风景园林规划设计、城乡规划设计、旅游规划设计、建筑设计、市政工程设计、园林工程监理；销售：上海申成资产评估有限公司地址：上海市东体育会路816号C楼电话：021-31273006传真：021-31273013邮编：200083E-mail：SWPgSW钢材、建材、园林工程材料及园
13、艺用品；房屋销售；房屋出租；建筑工程机械及设备经营租赁；研究、开发、种植、销售园林植物；经营本企业自产产品及技术的出口业务和本企业所需的机械设备、零配件、原辅材料及技术的进口业务，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品及技术除外。涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）（二）委托人与产权持有人的关系委托人暨产权持有人。（三）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人除与本经济行为相关的法律、行政法规规定的报告使用人外，无其他评估报告使用人。二、评估目的棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资，需对涉及的上海市杨浦区黄兴路1599号1
14、701等14套房地产在评估基准日的市场价值进行评估，为委托人以实物资产增资之目的提供价值参考。已取得的经济行为文件：1、 棕桐生态城镇发展股份有限公司总经理办公会议纪要（总办会纪（2023）45号）；2、 拟由棕柳股份设立6家全资子公司的立项申请对外投资事项立项审批流程。三、评估对象和评估范围本次评估对象为棕桐生态城镇发展股份有限公司拟以实物资产增资涉及的上海市杨浦区黄兴路1599号1701室等14套房地产市场价值，评估范围为棕桐生态城镇发展股份有限公司申报的上海市杨浦区黄兴路1599号1701等14套房地产，证载权利人为棕稠生态城镇发展股份有限公司，具体情况如下：（一）房地产区位状况评估对象
15、位于上海市杨浦黄兴路1599号新纪元国际广场（北至国科路，南至内环路，东至黄兴路，西至贵仁雅苑小区。周边有黄兴公园、杨浦公园，附近有上海共清老年护理院、新华医院等，区域内公民健康生活有保障、广发银行（上海分行五角场支行）、上海农商银行（杨浦支行）、上海银行（五角场支行）、大润发、苏宁易购、百安居、汇锦里等相关公建配套设施。附近有142路、723路、80路、147路等公交车及18号地铁线，距离黄兴公园约1.2公里，距外滩边约7.6公里，距离上海火车站约9.2公里，距离上海虹桥国际机场约24.5公里，交通便捷度较好。（二）房地产权益状况产权持有人已办理不动产权证书，房地产登记的具体情况如下:权证号沪（2017）杨宇不动产权第004829号权利人棕桐生态城镇发展股份有限公司共有情况单独所有坐落黄兴路1599号不动产单元好详见附记权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权权利性质土地权利性质：出让用途土地用途：商业、办公/房屋用途：办公楼面积宗地面积：6871.00m7建筑面积：109731m,使用期限国有建设用地
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