房地产经济学课程设计--武汉万科金色城市开发方案研究.docx

《房地产经济学课程设计--武汉万科金色城市开发方案研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产经济学课程设计--武汉万科金色城市开发方案研究.docx（15页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、房地产经济学课程设计（工管082班）单位：工程管理专业设计题目：武汉万科金色城市开发方案研究姓名：_学号：_指导教师：成绩：_目录目录0第一节项目概况2一、项目名称2二、项目地块情况2三、项目建设单位2第二节武汉市房地产市场概况2第三节武昌房地产市场概况3一、商品住宅价格与销量分析3第四节开发方案一5一、潜在市场分析5二、项目目标客户群分析7三、项目投资估算（见附表1）8四、项目开发建议8第五节开发方案二8一、潜在市场分析8二、项目目标客户群分析10三、投资估算（见附表2）10四、项目建议11第六节两方案经济评价分析及结论12附表13附表二14武汉市万科金色城市片区开发方案研究摘要：武汉市万科

2、金色城市片区是武汉市整体规划的重要内容之一，该片区土地被武汉万科新里程房地产有限公司与2009年拍得。该区域未来发展以物流和高科技为核心，打造武汉的又一商业中心。武汉万科紧随城市经济政策的脚步，为该片区的开发方案做了以下分析。本文提出就该片区的发展提出了两种方案，一是开发住宅小区，总建筑面积为54.3万平方米，初步售价定位6700元11三年售罄。二是开发商业写字楼，总建筑面积为96.23万平方米，出租价格初步定为3元，出租时间为8年。最后根据两种方案的经济评价分析，提出相关的开发建议。关键词：房地产市场概况商品住宅开发商业写字楼开发开发建议第一节项目概况一、项目名称项目名称：武汉万科金色城市二

3、、项目地块情况1、项目地址项目地处洪山区白沙洲堤后街，三环线以北。2、地块现状土地使用权出让时，征迁工作已完毕。总占地面积13.5541万行。三、项目建设单位建设单位名称：武汉万科新里程房地产有限公司第二节武汉市房地产市场概况2009年，武汉市房地产开发完成投资为778.59亿元，占全市社会固定资产投资25.9%,同比增长36.51%；其中住房开发投资为498.04亿元，同比增长17.19%。2009年武汉市房屋施工面积为4487.38万平方米，同比增长18.1%；其中，新开工面积为1651.17万平方米，同比增长14.1%。住房施工面积为3580.99万平方米，同比增长11.1%,占房屋施工

4、面积的79.8%：其中，住房新开工面积为1247.61万平方米，同比增长1.2%,占房屋新开工面积的75.56%。2009年，全市商品房销售均价为5496.13元平方米，同比上涨6.76%；其中，商品住房销售均价为5265.91元平方米，同比上升7.84%。2010年来，受前期市场销售火爆推动，各房地产企业加大投资力度，房地产投资增速在一直呈高速增长，国十条出台后，开发投资增速开始明显回落。上半年，全市房地产开发完成投资436.50亿元，增长51.6%,增幅高于全社会固定投资24.2个百分点，有力拉动了全市投资较快增长。2010年16月，全市房地产开发投资增幅较12月、13月、14月、15月份

5、别回落41.9、21、14.5和7.5个百分点，增幅逐月回落。房地产开发投资占全社会固定投资的比重为27.2%,比上年同期提高了4.3个百分点。16月，全市房地产投资中住宅投资225.13亿元，增长14.2%,比房地产开发增速低37.4个百分点,住宅投资占房地产投资比重为51.6%,比上年同期下降16.9个百分点。2010年16月，全市商品房销售面积519.51万平方米，同比增长8.6%,增幅较今年13、14、15月份别回落54.8、28.9和17.8个百分点。其中商品住宅销售490.22万平方米，同比增长5.7%,分别较1-3、14、15月回落24.5、29.5和16个百分点。截止8月，全市

6、总体成交7607套76.55万平方米，成交环比增加11.77%,成交价格下降12.1%o总体来看，武汉房地产市场还处于青年期，未来发展潜力还很大，特别是商业地产方面，武汉商业地产价值有待发掘。通过以上分析可得出如下结论：武汉市房地产总体处于上升趋势，宏观经济指标开始回暖，房地产市场逐步进入稳定成长期。第三节武昌房地产市场概况一、商品住宅价格与销量分析随着近几年的发展，武昌日益繁华，其房地产开发也进展的如火如荼，商品房价格一直呈现上升态势,2008年第二季度，其商品房住宅均价达6495.79元/平方米，与去年同期相比，增长了34.8%。在销量方面,2008年第二季度销量为3084套，比同期减少了

7、67.44%1、主要销售的住宅产品价格集中在5000-7000元/平方米如下图所示：50007000元/平方米价格层次的商品住房销量占到总销量的53%以上，8000元/平方米以上产品的销量逐步上升，市场上8000元/平方米以上产品的增多是带动相应购房需求增长的有力因素。同理，5000元/平方米以下产品的销量逐步递减。销售占比2、销售的住房产品户型集中在90-120平方米武昌销售的住房产品户型主要集中在90120平方米，占武昌总销量的34.95%。大户型销量逐年呈递3、武昌写字楼项目的分布我们看到这些项目基本上是沿“徐东路一中南路一武珞路一光谷”的路线沿街排列。而在武昌的写字楼的布局中，光谷片区

8、约为12.98万平方米，占了武昌写字楼推出量的40%。2007武汉市甲级写字楼的售价为5200元/平方米、乙级为3000元/平方米；甲级写字楼的租金为1.8元/平方米/天、乙级为0.9元/平方米/天。我市写字楼售价的综合排序在13个城市中排第11位，略高于南昌、郑州；租金排第12位，仅在南昌之前。写字楼的售价和租金是13个城市平均值的1/2,约为上海的l4.,武昌拥有200多家外地驻汉机构和众多金融机构、商贸企业、大公司总部汇集在此，近年武昌科技型企业的快速发展业积累了一定的市场需求。由此可见，在武昌商品住宅和写字楼需求旺盛，相比商品住宅，写字楼在规模上将快速发展，价格上涨也是必然趋势。第四节

9、开发方案一该方案是开发高层商品住宅。容积率为3.47,总建筑面积为54.3万肝，绿化率为35%。一、潜在市场分析1、购房目的调查与分析消费者购买高层住宅的主要目的是为了居住。据相关调查数据表明，出于居住目的的消费者占85%,出于投资目的的消费者占15%。2、武汉的住房需求主要来源住房升级换代，二次购房者。此部分需求主要为中、高档需求。随着房地产市场产品的不断发展，一部分已有住房者，已不满足于原有的住房，需求档次更高、功能更为完善、面积更大的新居，同时这部分购房者收入较高且稳定，是整个住房需求中最为稳定、坚实的部分。因拆迁而来的被动购房者。由于今年武汉市老城区拆迁量较大，这部分购房者数量也较大。

10、其需求一般为中、低档商品房及二手房，但因获得拆迁补偿，同时大都有长期的储蓄积累，其购买力较稳定、较强。新生代购房者，这部分人大都刚参加工作，因结婚、独立或来新的城市就业而有很强的购房需求。同时需要工作较稳定，对未来有较好的预期，敢于对住房产品有大笔的投入。但其购买力一般，需长期贷款。(3)3、居民住房需求情况(1)居住环境急需改善从住房需求原因调查上来看，多数购房者的购房目的是满足居住和改善居住条件的。在未来五年打算购买住房的居民家庭中，有52%的人买房为了改善居住条件;满足居住需求的占18%,为子女购房的占16%,有8%买房是为了投资，6%因为其他原因。(2)中小户型是市场需求主流在调查中，

11、80%以上的人愿意购置80120平方米的房屋，随着家庭人数的增加，对住房面积的需求也不断增加，在未来五年打算购房的居民家中，较为理想的居住面积应当在80-120平方米之间。有数据显示，单身者及刚工作的人员一般选择60平方米的住宅，占6.1%,选择60-90平方米的占46.4%,选择90-120平方米的占36.7%,选择120-140平方米的占10.8%。从房型方面来看，两室和三室的住房需求最大。在对住房套型的选择上,最受欢迎的是两室两厅，占35.92%,其次是三室两厅占29.36%和两室一厅占27.48%,一室一厅占7.24%。（3）住房消费观念:抵押贷款占主导地位从调查结果来看，抵押贷款买房

12、占据了主导地位，大多数居民对信贷消费持认可态度，选择“利用家庭储蓄一次性付款”和“抵押贷款”来购买房屋的各占到10.92%和75.88%,这个数据充分说明了，现代居民购房的转变，逐渐摆脱了“量入而出的传统消费模式。（4）价格因素住房价格也是居民购房时主要的考虑因素。住房制度改革多年来，武汉市区己经初步形成以新建的商品房和经济适用房为主、二手房为补充的住房交易格局，基本满足了不同收入水平、不同消费层次居民家庭的住房需求。据调查显示，在未来五年打算购买住房的居民中，希望一步到位购买商品房的居民家庭所占比例较高，在400位有购房意向的消费者中，48.97%的家庭考虑购买商品房，31.69%的打算申请

13、购买经济适用房，12.89%的希望购买二手房，6.45%的打算暂时采用租房。其主要原因是商品房的性价比相对较高，有着品质优势，受到大多数人们青睐，不过房价也相对较高。经济适用房由于其较低的价格，中低收入阶段的人群都能够承受，也受到人们欢迎。而一些大学刚毕业的学生，则是租房的主力群体。住房价格是居民购买住房考虑的重要因素，调查中，大希望单位房价在4000元以下的家庭所占比例就达到了15.24%,而能承受单位房价在6000元以上的家庭所占比例仅为31.73%,能承受单位房价在4000-6000元的家庭所占比例为53.03%。4、总结：该市场分析可用以下模型表述：资产市场决定价格租金（元）D(R E

14、Connly)二SS=C-dS（S=Cd） 空间消费巾场使用市场 决定租金存量（肝）资产投资市场开发量随着住房需求增加，住房租金提高导致住房价格上涨，开发商因此加大开发力度，市场存量增加，满足增长的住房需求，使市场达到新的平衡。二、项目目标客户群分析1、购房区域分布从购房区域选择上来看，选择武昌区，江汉区和江岸区这些中心城区的人占绝大多数，分别占19.35%,18.43%和14.38%。说明目前人们的住房消费理念仍然是把房屋与工作、生活等相关的实用职能摆在第一位，为了工作、生活而买房的被动性住房需求是现在的主旋律。不过这些中心城区的房价普遍较高，较难武汉市商品房的购买主体一直是3050岁的中青

15、年以上改善型客户，从2006年以来，购房客户的年龄结构正在发生巨大变化，30岁以下青年客户比重正在迅速上升。通过对武汉人口结构的研究发现，武汉市2549岁的人群占到武汉市人口总量的40.9%（2006年人口统计数据），这部分人群通常购买力强大，为社会的中坚力量。1524岁的人群也占到23.13%,意味着武汉婚房市场在未来数年内将成为重要的扩张性需求。3、武汉市居民收入水平及消费情况2007年，武汉市城市居民人均可支配收入为14357.64元，比上年同期增加1997.66元，增长16.2%,剔出物价指数实际增长11.6%；城市居民人均消费支出为10600.00元，比上年同期增加1417.91元，增长15.4%,剔出物价指数实际增长10.9。对于房地产市场而言，居民收入的快速增加，一方面增强了消费者的购买力，另一方面提升了购买欲望和信心。三、项目投资估算（见附表1）四、项目开发建议根据以上调查可得出以下几个结论。1、小户型受欢迎由于今年以来房价的不断上涨，导致好地段的小户型房源受到了广大购房者的热捧。这种小户型用来投资，拥有极大的升值潜力;用来自住则交通便利。加上人们思想观念的转变，使得许多人认为房子其实并不在乎大小，只要合适，小一点也没问题，