资产评估知识点考试题库.docx

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1、(一)运用重置成本法计算固定资产的评估值。主要包括:重置成本的确定、成新率的计算、功能性贬值的计算。例1:已知某厂的一台设备已经使用5年,设备的利用率假设为100%,仍有10年使用寿命。该设备目前的重置成本为90万元。但由于技术进步的原因出现了种新型设备,其功能相同,但每生产100件产品可节约材料2公斤,预计该厂未来10年内年产该产品20万件,A材料前五年的价格将保持20元/公斤,从第六年起将上涨20%,试根据给定材料确定该设备的成新率、功能性贬值和评估价值。假设不考虑经济性贬值因素。(所得税率为25,其中折现率15%,年限为5年的复利现值系数为0.4972,年金现值系数为3.3522,折现率

2、为15%,年限为10年的年金现值系数为5.0188)(1)重置成本=90万元(2)实体性贬值率=已使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100%=5(10+5)X100f3333%实底性贬值额;重置成本*实体性贬值率=90万X33.33%=30万元(3)功能性贬值的计算:二年超额运营成本X(1-所得税税率)X(PA,r,n)(PA,r,11)为年金现值系数先计算年超额运营成本:前五年:每年200000100220=8(万元)后五年:每年200000100220(1+20%)=9.6(万元)再计算年净超额运营成本:前五年:每年8X(1-25%)=6(万元)后五年每年9.6X(125%)=7.2(万

3、元)最后折现处理得功能性贬值额:63.3522+7.23.3522X0.4972=32.11(万元)(4)评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=90万-30万-32.11万=27.89万元例2某企业的一条生产线购于2006年10月,帐面原值为750万元,评估基准日为2011年10月。经调查得知,该类设备的定基价格指数在2006年和2011年分别为100%和140乐假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用,该设备尚可使用5年,和当前的设备相比,该设备所耗电力能源较大,平均每年多耗4万度,每度电按0.6元计算。(所得税率为25%,折现率为10%,年限为五年,折现率为10%的年金现值系

4、数为3.7908)要求:(1)计算该设备的重置成本(2)计算该设备的实体性贬值额、(3)功能性贬值额(4)确定设备的评估价值(小数点后保留两位小数)(1)重置成本=750X140%/100%=1050万元(2)实体性贬值率=已使用年限(己使用年限+尚可使用年限)X100%=5/(2011-2006+5)*100%=50%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=1050X50%=525万元(3)功能性贬值额=年超额运营成本X(1-所得税税率)(PA,r,n)(PA,r,n)为年金现值系数=40000X0.6(1-25%)3.7908=68234.40元(4)评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性

5、贬值额=10500000525000068234.40=5181765.60元例3已知某厂的一台设备,资产的功能与价值存在线性关系,若重置全新的同类机器设备,价值为500万元,年产量为400件,被评估设备的产量为500件。该设备已经使用6年,设备的利用率为100%,仍有9年的使用寿命。但由于技术进步的原因,出现了新设备,其功能相同,但每生产1件产品,可节约甲材料2公斤,预计在未来的9年内,甲材料在前五年的价格保持在200元/公斤,从第六年起上涨20%,(该企业适用的所得税率为25%,假定折现率为10%。年限为5年,折现率为10釉勺年金现值系数为3.791,复利现值系数为0.621,年限为4年,

6、折现率为10%的年金现值系数为3.170)要求:(1)计算资产重置成本(2)计算实体性贬值额(3)计算功能性贬值(4)计算评估值(不考虑经济性贬值因素)(1)资产的重置成本=500X500400=625万元(2)确定实体性贬值率=已使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100%=615*100%=40%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=625万X40%=250万元(3)功能性贬值=500X2X200X0.75X3.791+500X2X2OoX(1+20%)0.753.1700.621=92.30万元(4)评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=62525092.30=282.70万元例

7、4某企业将与外商组建合资企业,要求对资产进行评估。具体资料如下:该资产账面原值270万元,净值108万元,按财务制度规定该资产折旧年限为30年,已计折旧年限20年,在使用期间该资产的利用率为87.5机经调查分析确定:按现在市场材料价格和工资费用水平,新建造相同构造的资产的全部费用支出为500万元。经专业人员勘察估算,该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理,造成耗电量大,维修费用高,与现在同类标准资产相比,每年多支出营运成本4万元。(该企业适用的所得税率为25%,假定折现率为10%t)年限为8年,折现率为10%的年金现值系数为5.3349)要求:试确定该设备的重置成本、成新率、实体性贬值额

8、、功能性贬值和评估价值。(1)重置成本=500万元(2)实体性贬值率=已使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100%=2087.5%(2087.5%8)X100%=68.63%实体性贬值额;重置成本*实体性贬值率=500X68.63%=343.15万元成新率=1-68.63%=31.37%(3)功能性贬值=年超额运营成本(1-所得税税率)(PA,r,n)(PA,r,n)为年金现值系数=4X(1-25%)X5.3349=16.0047万元(4)评估价值:重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=500343.1516.0047=140.8453万元例5某企业的一条生产线购于2007年10月,帐面原值

9、为750万元,评估基准日为2013年10月。经调查得知,该类设备的定基价格指数在2007年和2013年分别为100与和150%,假设该设备生产能力在生产过程能够得到充分利用,该设备尚可使用6年,和当前的设备相比,该设备所耗电力能源较大,平均每年多耗12万度,每度电按0.6元计算。(所得税率为25%,折现率为10%,年限为六年,折现率为10$的年金现值系数为4.3553)要求:(1)计算该设备的重置成本(2)计算该设备的实体性贬值额、(3)功能性贬值额(4)确定设备的评估价值(小数点后保留两位小数)(1)重置成本=750X150%/100%=1125万元(2)实体性贬值率=已使用年限(已使用年限

10、+尚可使用年限)100%=(2013-2007)/(2013-2007+6)X100%=50%实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=1125X50%=562.5万元(3)功能性贬值额=年超额运营成本X(1-所得税税率)(PA,r,n)(PA,r,n)为年金现值系数=120000X0.6(1-25%)X4.3553=235186.2元(4)评估价值=重置成本-实体性贬值额-功能性贬值额=112500005625000235186.2=5389813.8元例6被评估的生产控制装置购建于1990年,原始价值100万元,1995年和1998年分别投资5万元和2万元进行了两次更新改造,2000年对该资产

11、进行了评估。调查表明,该类设备以及相关零件的定级价格指数在1990年、1995年、1998年和2000年分别是110%,125%,130%,150%。该设备尚可使用6年。另外,该生产控制装置正常运行需要5名操作人员,而目前的新式同类控制装置仅需要4名操作人员。假定待评估装置与新装置的运营成本在其他方面相同,操作人员的人均年工资费用为12000元,所得税率为25%,折现率为10%根据上述资料,求待评估资产的价值。(已知折现率为10%,年限为6年的年金现值系数为4.3553)o(1)资产的重置成本=IOoXI50%/110%+5X150%125%+2150%130%=136.36+6+2.31=1

12、44.67万元(2)加权投资年限=(2000T990)X136.36/144.67+(2000T995)X6/144.67+(2000-1998)X2.31/144.67=9.43+0.21+0.03=9.67年确定实体性贬值率;已使用年限(已使用年限+尚可使用年限)100%=9.67(9.67+6)X100%=61.71实体性贬值额=重置成本*实体性贬值率=144.6761.71%=89.28万元(3)功能性贬值=年超额运营成本X(1-所得税税率)(PA,r,n)(PA,r,n)为年金现值系数=12000X(1-25%)X4.3553=3.92万元(4)评估值=重置成本-实体性贬值额-功能性

13、贬值额=144.67-89.28-3.92=51.47万元(二)债券评估的收益法例7某被评估企业拥有债券,本金120000元,期限为3年,年息为12%,评估时该债券已经购入一年。假定同期的国库券年利率为8%,该债券不能随时变现,根据财务状况,确定风险报酬率为2%o要求:(1)若该券按年末付利息,到期还本,而且这年的利息已经收到并作投资收益入账,计算该债券的评估价值(2)若该债券到期后次性还本付息(单利计息),计算该债券的评估价值。已知折现率为10%时,前3年的复利现值系数为:1230.90910.82640.7513(1)12000012%0.9091+12000012%0.8264+1200

14、00X0.8264=124159.2元(2)到期后本利合计为:120000+120000X12%X3=163200元评估价值=163200X0.8264=134868.48元(三)房地产评估例8土地使用权评估的成本法例:某企业土地的取得块宗地面积为150000平方米,土地取得费用为45.2元/平方米,土地开发费为:50元/平方米,税费为49.1元/平方米,投资的资金月利率为0.915%,土地的开发周期为2年,假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生,投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%o试评估该宗地的价格。(1) 土地的取得费用=45.2元/平方米(2) 土地开发费为:50元/平方米

15、(3)税费为49.1元/平方米(4)投资利息=(45.2+50+49.1)X0.915%X242=15.8元/平方米(5)资金利润:(45.2+50+49.1)X10%=14.4元/平方米(6) 土地成本=45.2+50+49.1+15.8+14.4=174.5元/平方米(7) 土地所有权收益=174.515%=26.7元/平方米(8) 土地价格=(174.5+26.7)X150000=30105000元例9土地使用权评估的假设开发法(参见教科书P163-164)一住宅楼,建筑面积为5000平方米。预计建设期为1年,建筑费为3000元/平米,专业费为建筑费的10%,地价、建筑费和专业费在建设期内次性投入。预计售价:9000元/平米,销售管理费为楼价的2.5%,销售税费为楼价的6.5%,当地银行贷款利率6%,开发商要求的投资利润率为10%。求:地价。(1)楼价=5000X9000=4500万元(2)建筑费=3000X5000=1500万元(3)专业费=15000000X10%=150万元(4)销售管理费=4500万X2.5%=112.5万(5)税费=4500万X6.5%=292.5万(6)投资利息=(地价+建筑费+专业费)X年利率X建设期=(地价+1650万)X6%X1=0.

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