诸暨市住宅小区物业管理中政府监管的问题及改善对策研究——以暨阳街道为例.docx

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1、目前，中国在城市管理上越来越规范化。在当今时代潮流中，物业管理的地位十分重要。其中住宅小区的物业管理和百姓的生活息息相关，直接影响着百姓的生活质量。然而，在当今住宅小区物业管理方面暴露出一些问题，并不能完美满足百姓们对美好生活的向往。所以，要明确政府监管在物业管理中的重要性。为进一步提升住宅小区物业监管水平，推动小区物业管理与城市基层治理深度融合，笔者以诸暨市为研究对象，运用委托代理、公共选择、社区治理等理论，结合文献研究、实地调研、问卷调查、对象访谈等方法，对诸暨市政府在住宅小区物业监管中存在的问题进行深人研究，发现主要存在地方物业管理法规不完善、对物业服务企业监管不够严格、办理群众投诉举报

2、不及时不彻底、行业指导和扶持力度不大等问题，而产生这些问题的原因主要在于立法修法节奏相对滞后、基层物业监管机构不健全、物业监督管理机制不顺畅、部分监管部门工作作风不扎实等。然后借鉴国内发达地区行政管理机构监管住宅小区物业工作的经验或做法，最终提出了完善地方物业管理政策法规体系、优化物业监管体制机制、加大物业行业监管力度、完善群众诉求快速响应机制、加强行业指导和扶持、推进物业监管部门作风建设等建议。关键词：物业管理；政府监管；住宅小区AbstractCurrently,Chinaisbecomingincreasinglystandardizedinurbanmanagement.Inthecu

3、rrenttrendofthetimes,thestatusofpropertymanagementisveryimportant.Thepropertymanagementofresidentialcommunitiesiscloselyrelatedtothelivesofthepeople,directlyaffectingthequalityoflifeofthepeople.However,therearesomeproblemsexposedinthepropertymanagementofresidentialcommunitiestoday,whichcannotperfect

4、lymeettheaspirationsofthepeopleforabetterlife.So,itisimportanttoclarifytheimportanceofgovernmentregulationinpropertymanagement.InordertofurtherimprovethelevelofresidentialdistrictpropertysupervisionandpromotethedeepintegrationOfresidentialdistrictpropertymanagementandurbangrass-rootsgovernance,theau

5、thortakesZhujiCityastheresearchobject,usesthetheoriesofprincipal-agent,publicchoice,communitygovernance,andcombinesthemethodsofliteratureresearch,fieldresearch,questionnairesurvey,objectinterview,etc.,toconductin-depthresearchontheproblemsofZhiyiMunicipalGovernmentinresidentialdistrictpropertysuperv

6、ision,Itisfoundthattherearemainlyproblemssuchasimperfectlocalpropertymanagementlawsandregulations,inadequatesupervisionofpropertyserviceenterprises,untimelyandincompletehandlingofpubliccomplaintsandreports,andweakindustryguidanceandsupport.ThemainreasonsfortheseproblemsarethatthepaceOflegislativeame

7、ndmentsisrelativelyslow,thegrass-rootspropertysupervisioninstitutionsarenotsound,thepropertysupervisionandmanagementmechanismisnotsmooth,andtheworkstyleofsomeregulatorydepartmentsisnotsolid.Then,basedontheexperienceorpracticeofdomesticadministrativeagenciesindevelopedareasinsupervisingthepropertywor

8、kofresidentialquarters,thepaperfinallyputforwardsuggestionsonimprovinglocalpropertymanagementpoliciesandregulations,optimizingthepropertysupervisionsystemandmechanism,strengtheningthesupervisionofthepropertyindustry,improvingtherapidresponsemechanismtothedemandsofthemasses,strengtheningindustryguida

9、nceandsupport,andpromotingthestyleconstructionofthepropertysupervisiondepartment.Keywords:estatemanagement;governmentregulation;residentialquartersAbstract弓I言2一、相关概念界定及理论基础2（一）相关概念2（二）理论基础2二、诸暨市物业管理政府监管的现状3（一）诸暨市住宅小区物业管理总体情况3（二）诸暨市住宅小区物业管理政府监管主体及职责4（三）诸暨市暨阳街道监管措施和成效5（四）暨阳街道住宅小区物业监管调查7三、诸暨市暨阳街道物业管理政府

10、监管存在的问题及原因分析11（一）政府对于物业服务公司监管粗放12（二）政府对于管理监管依据不充分12（三）监管机制不顺畅13（四）政府的监管手段落后13四、完善暨阳街道物业管理中政府监管对策建议14（一）健全和完善物业相关法律法规14（二）运用现代化监管手段14（三）明确职责监管清单错误!未定义书签。（四）加强物业监管力度15结论16参考文献17致谢19引言目前，中国在城市管理上越来越规范化。在当今时代潮流中，物业管理的地位十分重要。其中住宅小区的物业管理和百姓的生活息息相关，直接影响着百姓的生活质量。然而，在当今住宅小区物业管理方面暴露出一些问题，并不能完美满足百姓们对美好生活的向往。所以

11、，要明确政府监管在物业管理中的重要性。在住宅小区物业管理中时常发生矛盾，这也导致了物业服务水平层次不齐。这表明当前政务监管水平还有待提升。物业管理直接影响着居民的生活质量和生活氛围的安定，这就十分需要政府在住宅小区物业管理进行严格的监督和管理。一、相关概念界定及理论基础(一)相关概念1 住宅小区住宅小区是指依照城市统一规划，进行开发、建设达到一定规模，已建成并投入使用的，基础设施配套较为齐全的，且相对封闭、独立的住宅群体或住宅区域。住宅小区是当今城镇人口普遍的一种居住模式，是城市管理中的一个个基础单元。2 .物业管理物业管理，通常是指住宅小区的业主通过举行业主大会，公开选聘提供物业服务的物业服

12、务企业，并签订物业服务合同，按照服务合同规定对小区及其配套设施设备以及相关公共场地进行管理、养护、维修等，并区域内的安全、环境、秩序等予以维护的活动。(二)理论基础1 .公共治理理论公共治理理论是指在公共治理中，政府、行业、民间自治组织、公民等主体共同发挥作用。它的代表人物是罗西瑙，“分合论”的观点成为了公共治理理论的哲学基础罗西瑙强调治理的范围包涵个人范畴和公共范畴，在治理的过程中的关键点在于协调而非控制,在于持续的互动。从主体上看，公共治理包涵政府、但不只仅限于政府；从它的运行机制看，公共治理理论依赖的是一种自主自治的体系。是由参加公共行政的各个团体组成，这样它就和单一的层级有所区别，并且

13、和依托市场机制的体系不同。在住宅小区物业管理行业中，公共治理理论要求政府在发挥基础监管职能的同时，能够激发其他社会组织的功能，推动行业整体发展，促进社会发展。公共治理理论在住宅小区物业管理政府监管问题研究中应用主要体现为两个方面：一是强调物业管理主体的多元化，物业公司、业主委员会、其它类型的业主自组织、社区、政府相关部门等均是物业管理的主体，这决定了政府监管的对象也应是多方的。二是强调政府监管的方式应以沟通协商、利益协调、主体协同为主，尊重物业公司的市场逻辑和小区业主的实际需求，减少利益分歧，促进多方供应，避免采用简单的行政强制手段。2 .公共规制理论公共规制理论又叫“政府规制”，其概念和理论

14、起源于19世纪末的美国，美国联邦政府为充分调动州与州之间的交通运输工作，由此成立了美国洲际商业委员会，美国的全部交通规制制度是由它制定的，这也意味着着首个现代意义的政府规制机构的出现。政府规制的实践直接推动了理论研究的发展，学者认为，政府规制就是政府出于实现社会公共利益最大化的目的，利用行政权力对抗市场失灵，采取依法手段对市场主体进行强制干预或控制。政府规制可分为经济性规制、社会性规制这其中划分的依据是其对象的不同。经济性规制在相关法律的制定下政府有关部门，对市场主体的各种生产活动和经营活动等进行规范、限制等，其主要目标是达成市场资源配置的最优解，保护消费者应有的权益。社会性规制即对企业生产所

15、产生的外部性问题进行限制和监管，如对污水排放、气体排放等的管理等，目的在于确保社会利益的最大化。从实践来看，社会性规制在对象、手段等方面均具有更强的普遍性，既有对某些市场行为的明确禁止和限制，也有对市场主体在产品质量、服务等方便的规定和限制。由于历史和体制等原因，我国市场经济中竞争和垄断并存，政府规制面临更多问题和挑战。住宅小区物业管理在横向来看具有竞争市场的特征，各物业公司之间存在明显的竞争，力图扩大自身服务范围。但从纵向来看住宅小区物业管理却又体现出一定的垄断性，业主并不能完全按照市场机制对物业企业进行选聘，而是开发商根据自身利益进行选择。对于大型房产开发商而言，其本身具有自己的物业服务公

16、司，房屋交付后直接由开发商所有的物业公司向业主提供物业服务，加之当前物业企业退出机制在制度践上的滞后，第三方物业企业完全没有参与竞争的可能，事实上形成了市场垄断。在这种背景下，业主的利益往往无法得到有效保障，住宅小区物业管理需要政府规制的介入。建立起一套完善的物业管理招投标制度以及物业服务居民评价和第三方评估制度3 .公共价值理论公共价值是与个人价值相对立的，是以公共物品的公共性为客体基础，指某个或某类特定对象满足公众需求后产生的效用与意义，它更加强调公共表达、公共利益和公共效用。作为服务全社会、服务公众的公益产品，它主要是在国家行政部门的规划、监管、干预和监督中进行的，而社会保障和社会福利性质使得它能够满足基本的公众需要与正常的社会运转。依据公共价值理论，由于物业管理是针对住宅小区所有公众而言的公共价值，因此对住宅小区物业管理监管就需要依靠有着权