管理运作制度.docx

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1、筑城网带格式的：边框:底端：(无框线)带格式的：个体：小三，加粗，彳体颜色：蓝色9.3管理运作制度A.财务管理运作制度一、管理方案财务系统的设置按深圳港中旅花园具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。二、管理原则严格监管各管理单元，主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制，确保各项费用能控制在预尊之内。三、财务会计制度总体遵循中华人民共和国会计法，中华人民共和国外商投资企业财务管理规定、中华人民共和国外商投资企业会计制度，国家有关的税收规定，及物业管理有关规定，具体按财政部房地产开发企业会计制度及物业管理企

2、业会计核算补充规定执行。四、财产管理制度(1)财羟管理包括其才羟的保管、保叠、使用、雉修及支付保善、雉修的各梗支出。行分级管理。所有财羟由财矜部列三BE载，其中工程、樵甯、物资由工程部管理，及各使用部FB保管；其他物资由公办室管理，及各使用部F号保管。(3)财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。(4)所有固定皆崖和非消耗性物品按使用部卡登属他人使vvw.fdesky.Hn房地产商域网建筑资源联盟筑域网用、保管的非消耗性物品按使用人a卡登IS。各槿物资盒康保管，各盒座鹰分品槿、规格和型虢时言己令录各槿物品的收、亵、存情况，或按月向管理处主任、主管部弓和时矜部辍送月辍表

3、。(6)各槿物品必须按规定定期暹行检修。由使用部Fl提出检修言十制，批准彳爰，由封口部号安排雉修。固定资羟赞生损壤畤，使用部FEJffi立即辍告管理部IJL损壤藏重畤，必须辍告管理处主任。腐竟任事故者，对当事人予以严肃处理。(8)低值易耗品和非消耗性物资装生损壤畤，由使用部J或使用人向有管理部与辨理交售领新。周人悬损壤者(包括需雉修的)，由责任者迤行暗倒。固定资羟或低值易耗品辍座畤，由使用部nI填嘉辍屣表，盒管主管部F号饕定物理批准彳发辍座。由端口主管部P号迤行虑理。所有物品暹行检修、辍屡畤均需辍财矜部借案。(10)固定瓷崖的折蕾年限按械I家的规定每一固定瓷羟颈制械值率10%硅定其残值彳爰，按

4、直留泉法提折营，优投入使用月份的次月起，按月言十提；停止使用的，自停用月份的次月起，停止言十算折蕃。固定资JI提足折菁彳菱，仍可畿使用的，不再言十提折蕾；提前幸艮屣的,不衲提折督。)各槿低值易耗品在领用彳缸原即上一次性撰金肖。但数额较大的，按使用(瞒置各槿物品必须辨理暹育瞬收手幺奠：令直用各槿物品，必须填嘉领料军，部号主管筵批彳发辨理领用。廛存物品每月至少黑黠一次，彝生黑盈、然虎弓或燮愿立即查清原因，辍告主管领季。情况破重的，愿辍告缠物蕖理。(13)各部与所有的收支三算一律通谩财矜部辨理。(U)/#存现金必须殿格轨行阈家於现金管理的有阚规定。常日彝生的收入一律送入行，一般不得坐支。每日结出绘额

5、，每周填制瑰金收支辍表，做到RM款相符。赞现现金短缺或溢余，鹰立即向财矜理辍告，或查明原因。重大事故愿立即辍告物蕖理。wvMfdcskv.CH房地产商域网建筑资源联盟筑域网（15） 行存款的收支鹰每天结出绘额她每周填制艰行存款辍表。月结畤，鹰取得金艮行封01单，填制金艮行存款调第表。（16） f外窈IT的各槿合同，均鹰送财矜部，由财矜部监督和配合合同的M亍。（SR行的结算懑彝票、有dig券等统一由财矜部管理。五、物资管理制度（1）物资分类：i）固定资产：单位价值在1000元以上（含1000元），使用时间在1年以上（含1年）。ii）低值易耗品：单位价值在100元以上-1000元以下，使用时间不足

6、1年或超过1年的物品。iii）办公用品：办公用消耗性物品。iv）物料用品：管理所需的消耗性物品。物资采购（工程）申请审批程序A.所有采购须先由各所在物业管理处填写“采购单/工程承包确认单”，由物业管理处主任签批后报物业管理公司审批：a）总额在500元以上、IooO元以下者，采购部门须提供1-2份报价单，由物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；b）总额在100O元至100OO元以下者，采购部门须提供不少于2份的报价单：由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；c）总额在人民币1万元至2万元以下者，采购部门提供3份报价单，由所在物业管理处主任审批后报物业管理公司审批；d）总额在人民币2万元至

7、5万元以下者，采购部门提供4份以上报价单，由所在物业管理处主任审批，报物业管理公司审批；e）总额在人民币5万元至10万元及以上者，采购部门须提供5份以上的报价单，由所在物业管理处主任初审，报物业公司审批。B.“采购单/工程承包确认单”一式五联，分别为：-第一联（白色）承包商/供应商留存第二联（红色）所在物业管理处经理留存第三联（绿色）物业管理部会计处留存第四联（黄色）采购人员在申请付款时作附件给会计部第五联（蓝色）存档于物业管理公司C.所有采购及工程项目对外须签定正式合同，备合同原件或复印件一份给会计存档；D.所有采购及工程项目完成并经有关部门验收合格后，会计部门才能予以付款。E.对办公用品及

8、其它低值易耗的物品及维修材料等的收、发各物业管理处须指定专人进行登记。物资的领用、使用、保管制度a）专人使用之固定资产及及低值易耗品，由使用人办理领用登记手续，并负有保管责任；公司及部门共用物品，必须指定专人保管，保管人履行领用手续并负有保管责任。员工离职或调离必须办理物品交接手续。eskwen房地产商域网建筑资源联盟筑域网b）日常物品的出入库须填写出入库单。仓库管理人员在物品领用时必须凭有关人员的签名的领料单办理出库手续。c）各部门领用物品须填写领料单，由部门主管及有关部门人员签名后方可到仓库办理领用手续d）各部门领用之物品，须建立部门领用物品使用登记簿，包括领用时间、领用人、领用数量及用途

9、。e）仓管人员应及时将出入库单送至财务以便入帐。财务应定期汇同仓管员对库存物资进行盘点。并对物资的采购、消耗、使用情况汇总分析，形成分析报告。六、成本控制（1）严格按预算对各单元进行控制；（2）严格按规定审查各种财产物资的申购程序及合同报价等；（3）员工借款必须严格执行审批制度。借款人先填写借款申请单，经部门主管、财务主管及管理处主任审批后，由财务部办理借款。所有借款除零星采购可使用现金外，均采用支票或汇票结算。现金借款不得超过RMB1000元，申请人必须还清旧款方可申请新的借款。（4）有关部门费用报销规定a）管理处必须严格遵守有关审批程序，凡需购买之物品，要先填写“采购/工程承包确认单”，由

10、管理处管理处主任签名，呈物业管理公司审批后方可履行采购。所有“采购/工程承包确认单”由各部门填写所购物品清单交管理处出纳，由出纳统一填写并编号。要求所填内容、金额必须齐全。b）所有报销须取得正式的发票、单据，并有经办人的签名（全名）：-市内交通费：外出办事非紧急情况不得搭乘的土，特殊情况除外，但事先须征得管理处管理处主任同意。报销时，报销人必须在的土车票背面注明XX年XX月XX日，由XX地方到XX地方办理XX事情，并签名（全名）。-办公用品：各部门若需购买办公用品，每月初须填写“办公用品申请单”交由行政文员汇总后统一申请，并按规定程序填写“采购/工程承包确认单”经管理处主任签名呈物业管理公司审

11、批后方可履行购买。临时急需要的零星办公用品必须填写“零星物品申购单”（附后）向管理处主任申请，经同意后由行政文员临时购买。其他人员不得随意购买办公用品，否则不予报销。任何人不得擅自购买任何收据，如有需要应到物业管理部会计处领取。-工程部使用的工具用具及维修用品必须按月预算，统一申请并按本规定之“一”项的要求操作。临时急用之维修用品须填写“零星物品申购单”向物业管理公司申请，经同意后，方可购买，并及时将该笔报销单据传真至物业管理公司按规定程序审批。-通讯费用：管理处管理处主任之手机费用按500元/月标准报销，超过部分自理，如实际费用不足报销标准，按实际发生数据实报销。但不再报销CALL机台费。管

12、理处主管及以上级员工按规定每月凭据报销手机费用或CALL机台费（数字机）。其余员工手机费用或CALL机台费一律不得报销，特殊情况需报销手机费用或CAII机台费者须由管理处管理处主任单独书面申请，须详细说明被申请报销人员报销该费用之必要性，经物业管理公司审批后从审批当月开始按审批标准执行。报销人取得通讯费报销单据后应及时按月报销，下列情况不予报销：所取得之原始凭据之客户名称与报销人不相符者，不予报销；用其他月份之原始凭据代替当月凭证报销者，或擅自修改原始凭证者，不予报销；所有购买之办公用品及维修用品报销时须附清单于发票后，否则不予报销。v房地产商域网建筑资源联盟筑域网WW报销程序：经办人员在报销

13、单据背后签名后，填写“费用报销单”，并在“报销人”处签名，并将发票单据整齐粘贴于“费用报销单”之后；出纳审核“费用报销单”所填数据与其附件发票单据的数据是否相符：所填单据内容是否符合有关财务规定；管理处主任签名。出纳须将“费用报销单”及有关附件传真至物业管理公司审批后方可支付现金；出纳取得按规定的审批程序审批完毕之“费用报销单”后履行支付程序，收款人签名，出纳加盖“现金付讫”或“银行付讫”印章；七、会计报表规定（1）每月财务报告须按统一的格式上报，具体报送报表如下：a）资产负债表；b）收支表；c）固定资产明细表：d）各科目余额明细表（往来帐明细须单独列表反映）；e）应收、已收、实收管理费明细表

14、f）库存现金盘点表：g）银行存款余额调剂表；h）银行存款余额调剂表；i）财务报告说明（2）每月5日为报表的上报日（节假日顺延），为了保证报表的准时上报，各管理处每月结帐日期统一为月末最后一日.（3）所有报表须先报送至物业管理公司，审核后之财务报表方报送给有关部门人员。B.保安管理运作方案（一）保安具培相规程以通迪i窜事化培符II,培卷成卷一支符Il有素、纪律殿明、文明棘勤的保安具陵伍。其中各培就I人具之般包括：1） 保安领班负责本班保安具的里髓培制I及考核。ii）保安主管监督、指导保安除全面重畿培制I工作典考押。iii）中心主管保安令队导负责检H3、考押保安除具整醴素而窜Bill之内容揩根獴阈

15、家之罩Bill烷靶暹行。（二）保安员之工作规定保安员须根捕下列规定迤行工作：l0保安员一般守划J殿责1.1 孰行大模管理辨和安管部主任指定之任矜；1.2 於指定Ia位常值；1.3 防止一切可疑人具和未允言午之人具迤入大1.4 保障大内人员及财物的安全；1.5 虑理一切岗位内装生的事件或上甄领季；1.6 行上级陶畤指派的工作；WVM存kkwcn房地产商域网建筑资源联盟筑城网1.7 富值畤必须著制服，未接替决不可蹄岗；1.8 不叫午舆人具等包括富值具之貌友在曲位上攀1.9 交接岗畤，必须符岗位内的情，兄，辞黜交待清楚，提前十分皤集陈或交接曲；1.10 熟言己大各部F号霜i,以便鹰急聊槃通知：1.11 常值畴不管彝生大、小事情都需梁辍彳爰入薄；1.12 熟悉救火器材的位置及使用方法舆用轮博I，雷源绸?,雨，名恩水雨等