XX年上半年东莞房地产项目区域市场研究报告.docx

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1、备注：根据2007年11月1日执行的东莞普通住房契税优惠政策的划分，把所有镇区划分为三个等级：一类区域：东城、南城、莞城、万江、松山湖、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦；二类区域：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道灌、大岭山；三类区域：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高坊、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗。上半年关键数据一览：住宅指标一线区域二线区域三线区域上半年同比上半年同比上半年同比供应面积（万叶）154.14f38.90%56.80!18.10%26.3544.18%供应套数（套）13719f36.14%5557I24.99%2581f64.19%销售面积（万行）1

2、64.97f47.24%83.46f42.99%29.19131.46%销售套数（套）1529249.00%8039f40.52%2755f129.77%开通住宅中位房价（元m）6810f14.90%5083f9.90%4564f6.38%数据来源：东莞中原地产研究中心总体表达：2021年上半年，东莞楼市呈现供需两旺的良好态势，尤其是3月限购风声闹得沸沸扬扬之后，限购预期促使开发商积极应对，一线区域局部原定方案二季度上市的楼盘纷纷加快推盘节奏、提前抢跑，局部老盘也加大打折优惠的力度，压抑良久的购房需求被充分激发，整个楼市交投气氛瞬间活泼起来，但5、6月随着淡季的到来，以及楼市调控紧绷、贷款收紧

3、、利率上扬，购房者普遍遇到房贷审批时间无限延长的困惑,市场参与双方观望气氛蔓延，局部开发商放慢推盘节奏,市场以大户型、豪宅产品为主，月度成交出现回落，不过整体价格并没有明显松动，一线、二线、三线区域普通住宅价格均出现不同程度的上涨，在楼市成交方面，表现最为抢眼的依然是三线区域，在局部镇区几个楼盘的集中发力下，成交面积增加一倍有余。核心要点： 上半年打折优惠、限购预期促使买卖双方加速入市，全市成交十分理想。 一线区域受限购传闻影响，楼盘加速入市供需两旺。 二线区域住宅供给萎缩，市场进入供不应求的格局。 三线区域住宅供需均创造历史最高值，上升幅度独步全市。一、上半年打折优惠、限购预期促使买卖双方加

4、速入市，全市成交十分理想。住宅指标一线区域二线区域三线区域上半年同比上半年同比上半年同比供应面积（万户）154.1438.90%56.80-18.10%26.3544.18%供应套数（套）1371936.14%5557-24.99%258164.19%销售面积（万叶）164.9747.24%83.4642.99%29.19131.46%销他套数（套）1529249.00%803940.52%2755129.77%普通住宅中位房价（元/肝）681014.90%50839.90%45646.38%数据来源：东莞中原研究中心1季度打折优意、2季度限购预期，促使买卖双方加速入市。2021年上半年，东莞

5、房地产市场交投活泼，前期主要靠各种形式的打折优惠，吸引购房者入市，进入3月限购风声传出之后，不少楼盘纷纷提前供给上市，激发购房者踊跃入市成交一路飙升，特别是一线区域的南城、东城、松山湖、虎门的局部豪宅盘，调低开盘价格以求快速出货，但是随着这一波购房热潮的集中释放之后，5月、6月开始市场逐渐回落，究其原因，一方面是调控政策的紧绷，银行收紧银根，6次提高存贷款利率，2次加息致使购房本钱与日俱增，造成购房者的观望气氛有所抬头；另一方面，市场上适合首次置业的中小户型产品季度缺乏，都是以大户型豪宅洋房为主，普遍触及本地客户群的购置力上限；此外,就是当前市场慢慢步入淡季，市民购房置业热情大为下降，这些因素

6、的综合作用2021年上半年，在大户型豪宅集中上市、楼王加推、精装修楼盘增多等影响之下，东莞普通住宅价格继续呈现冲高态势，尤其以一线区域升幅最大，二线区域、三线区域依次排开。1）区域成交比重分析数据来源：东莞中原研究中心一线区域大盘出货通畅，成交比重维持高位。2021年6月，东莞楼市整体出现明显下滑，但市场成交主体以一线区域为主，一线区域楼市规模最大，并且随着买卖双方博弈的加深，局部楼盘打折优惠幅度加大，6月占到全市成交量的,继续保持领先；而二镇区在缺乏新推货量的情况下，整体成交走势平稳，比重为;三线区域在石碣标杆大盘，推出货量并被市场迅速吸纳之下，6月成交比重下滑到。2）区域成交排名寮南万松凤

7、虎塘东常石樟大大长洪沙黄石厚道羌横中麻清桥企高茶东谢石望步城江山岗门厦城平碣木岭朗安梅田江龙街落城沥堂涌溪头石尊山坑岗排牛湖头山数据来源：东莞中原研究中心墩2021年上半年，东莞住宅市场成交面积到达万肝，合计26086套，从各区域成交情况来看，寮步的住宅市场共成交3098套，位列第一；其次是南城、万江、松山湖、凤岗分列第二到五名，前五名区域占销售总套数的,而前五名区域当中城区又占据三席，目前东莞楼市依然是以城区为主导。3）区域普通住宅均价排名排名区域成交均价（元/附）排名区域成交均价（元tf）1松山湖1238817大朗56082虎门944918茶山55793塘厦935619常平55124莞城8

8、62120石碣53235南城844821中堂50756长安817622沙田50417东城808523麻涌50398凤岗792724企石49469万江682325石排468010寮步646626东坑451311樟木头583527洪梅447212厚街578228道洛442613大岭山577629横沥422014清溪566830望牛墩390115石龙565431桥头381816黄江562432谢岗3696数据来源：东莞中原斫究中心排名区域单套总价（万元）排名区域单套总价（万元）1松山湖13417谢岗552莞城12418寮步543南城9419桥头544东城8920麻涌515虎门8921企石496塘厦8

9、622石排487望牛墩8423常平478茶山8124中堂469凤岗7525石碣4610厚街7326石龙4611长安7227沙田4412万江6528洪梅4313大岭山6229东坑4214清溪5830横沥4015黄江5731大朗3916樟木头5532道洛37数据来源：东莞中原研究中心单套住宅总价越高，说明该区域在上半年成交的高档楼盘越多、户型越大，单套总价自然也水涨船高；松山海区域标杆豪宅松山湖悦组团出售，单套住宅总价稳居首位；此外，莞城、南城等高档大户型楼盘较多的区域，单套总价也名列前茅；而在普通住宅均价方面，松山湖以12388元f,排名所有区域均价第一；而局部偏远的镇区，如望牛墩、桥头、均价普

10、遍都在4000元/而以下。4）2021年上半年区域住宅价同比变化情况一览量升价跌道洛寮步虎门中堂莞城大朗桥头万江樟木头洪梅石碣长安南城常平塘厦黄江横沥沙田谢岗松山湖凤岗大岭山石排石龙厚街茶山麻涌清溪企石东坑东城量价齐跌谢岗等,量价齐升量跌价升2021年上半年，全市有22个区域成交面积同比上升，9个区域同比下降；24个区域价格同比上升，7个区域价格同比下降；从各区域短期的成交量价表现来看，成交量增长显著,区域价格也是呈现上涨状态；此外，上班有18个区域量价齐升，最明显的是寮步、虎门、万江、常平等，相反却有3个区域量价齐跌，分别是茶山、石龙、企石。二、一线区域受限购传闻影响，楼盘加速入市供需两旺。

11、08年上08年下09年上09年下10年上10年下11年上数据来源：东莞中原斫究中心上半年受限购传闻影响，一线区域住宅提前加速入市供需两旺。2021年上半年一线区域供需同步上扬，其中新增住宅供给43个工程，13719套，面积万肝，同比上升%；在销售方面，上半年住宅销售15292套，面积万疗，%,出现供需两旺的格局；其中普通住宅中位房价6810元/肝，同比上升%,主要是由于入市的楼盘以高档豪宅为主，市场上到处充满大户型、高赠送、精装修等单位，所以成交价格呈现上升的态势。2010-2011年6月一线区域住宅成交量价走势 成交套数（套）中位房价（元O403530252015105OrrITiIiITI

12、llIITIllll706CXX)5040301月3月5月7月9月11月1月3月5月数据来源：东莞中原研究中心经过前期提前集中放量，5月下旬开始楼市淡季成交下滑。2021年3-4月，由于之前东莞限购令的疯传，不管是开发商还是购房者，都出现提前集中入市推盘的现象，呈现十分火爆的交投气氛，成交巾位价格也是节节升高，此后，从5月下旬开始，随着淡季的来临，以及调控政策的紧绷，特别是银行信贷的进一步收紧，等综合因素的叠加作用，逐渐发挥效力，月度成交开始明显回落。上半年豪宅化趋向显著，各类型物业价格不同程度上涨。2021年上半年，一线区域豪宅趋向十清楚显，主要是由于南城、塘厦、松山海、虎门的豪宅集中上市，

13、从而起到的拉升作用；而其他住宅物业类型的价格仍然呈现不同年共幅度的涨势，具体到个盘的价格，也是价格根本面还是保持平稳。2021年上半年一线区域分物业类型价格变化表：住宅类型成交均价同比住宅类型成交均价同比别墅2001910.67%公寓100805.34%高端洋房832623.92%豪宅洋房131398.81%普通洋房67009.03%数据来源：东莞中原研究中心2021年上半年一线区域普通住宅价格变化区间：各个楼盘相比去年同期价格同比百分比上涨/下跌汇总10%以上46.67%73.11%5IO%11.67%0-5%15.00%-5%-09.17%26.67%-5%-10%5.00%10%以上12.50%总计l.00%l.00%数据来源：东莞中原研究中心2021年上半年一线区域