小学物业管理方案.docx

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1、目录一、学校简介二、项目概况三、物业管理方案总体设想四、 物业管理具体内容五、 岗位职责、管理标准及操作程序六、管理组织七、人员配备一、*九小简介*市*第九小学，地处风景秀丽的*开发区湖口2路。新校于2010年11月28日开建，2012年5月28日举行落成庆典。校园占地面积30余亩，建筑面积10985平方米，总投资四千五百多万元，学校绿化率达50%以上，是一座布局合理，设施先进，环境优美的现代化小学。九小现有教学班23个，学生1127名，教职工60人。教师中研究生学历4人，本科学历40人，学历达标率100%o其中小学高级以上职称教师45人，省特级教师1人，市优青教师1人，区骨干教师8人，区学科

2、带头人3人，区优青教师3人。二、项目概况*第九小学，*第二师范学院附属小学，位于高新大道教育中路，其布局合理、环境典雅、配套较为完善。该区域物业管理的主要内容为保安、保洁、绿化、工程维修。三、服物业管理方案总体设想具体指导思想：提供高品质、完善的物业管理服务，合理的物业收费标准，创建服务社居住小区“舒适、安全、优美、高雅”的生活环境，同时提高物业市场占有率及亮丽品牌。一根据IS09001质量标准制定，组织高品质、高标准的保安、保洁、绿化、工程，配套齐全、服务完善的管理体系。确保生活区业主处于“舒适、优美、安全”的生活、娱乐环境之中。-通过现代化高质量、高要求、高品质的物业管理的介入，打造与渲染

3、服务社生活小区高品位、高格调的氛围，体现现代化生活意识，同时确保小区物业的保值增值。三物业管理有限公司收取的物业管理费取之于民，用之于民，旨在通过提供完善的物业管理服务提高物业在市场上的亮丽品牌及良好品牌。四、物业管理的具体内容根据*九小周围的情况，其物业管理具体内容：1、 保洁区：整个学校区；2、 保安区：整个学校区；3、 绿化区：300平方米。4、 工程维修区：整个辖区的工程维修、水电维修、水箱、配电房检修。五、岗位职责、质量标准及操作程序绿化岗位职责、质量标准及操作程序：一岗位职责：对绿化带进行种植、修剪及养护工作。创造良好的办公环境，帮助提升物业的整体品味，促进物业的保值、增值。二操作

4、质量标准总质量要求树木：生长茂盛无枯枝；树形：美观完整无倾斜；绿篱：修剪整齐无缺枝；花坛：土壤疏松无垃圾；草坪：平整清洁无杂草。具体的工作指标新种树苗：本地苗成活率95%外地苗成活率85%；新种树苗：高度1公尺处倾斜超过10公分的树木不超过树木总数的2%；有病虫害的树木不超过树木总数的2%；树木的二级分枝的枯枝不超过树木总数的2%；绿化围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏；草坪无高大杂草，绿地无野生或家生的攀缘植物；绿地整洁无垃圾、砖块。1、浇水1室外绿化春、夏季按天气不同每25天浇一次水，秋冬季每815天浇一次水，因天气炎热干旱而出现特缺水时，则必须相应增加浇水次数，保证所有植物不因缺水而出现

5、萎焉。2）室外盆栽随天气不同每天浇水12次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水12次，室内盆栽每周浇水12次。3浇水要注意泥土不沾染树叶，土不压苗心，水不冲倒树苗，冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水。2.病虫害防治1提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害居民健康为前提，尽量使用低毒农药。2使用农药时，必须戴口罩、手套，穿长袖衣裤，完工后换衣裤，用肥皂洗手。3使用小型喷雾器或手动喷雾器，避免药液扩散，影响居民健康。保洁岗位职责、质量标准及操作程序一保洁人员岗位工作职责工作内容1、保证保洁人员分管辖区域内卫生整洁、干净。2、楼宇内：楼道、公共走道、楼宇内墙面、灯具、开关、线槽、墙角、门窗、门眉楼道

6、扶手、公厕、淋浴间。3、外公共区域环境，包括公共道路，人行道、车道、空地、绿化带、垃圾筒、楼宇外墙、路牌等无卫生死角。二、保洁工作质量标准及操作程序1、楼宇内卫生要求：楼道、公共走道：清扫时先洒水，后清扫，再拖地。要求：一般地面：做到无果皮纸屑，无堆积物,无灰尘；大理石或地砖地面：做到光洁，无水印；保持楼道空气畅通、无异味、无灰尘扬起。楼宇内墙面：从上至下、墙角先扫蜘蛛网，打扫尘灰，然后，清扫房顶，再清扫墙面。要求：做到“三无”，无乱涂乱画，无污痕，无张贴物。门窗：门眉楼扶手：门：由上至下，由里到外，用湿布擦洗。窗：先窗框，后玻璃，先外后里，先用玻璃刷清洗灰尘，后用玻璃擦把水清干净。要求：随时

7、截取任一段距离戴手套触摸无明显灰尘。玻璃明净、光洁、无污点、无裂缝、无损伤。2、楼宇以外公共区域环境卫生要求：公共道路（人行道、车道）：每天清扫二遍，全日保洁。要求：“六无”标准，无废弃堆积物，无果皮纸屑，无砖瓦碎石，无泼撒呕吐物，无污泥积水，无人畜粪便等。“六净”标准：路面净、路沿净、人行道净，雨水口净、树坑、墙根干净。空地：全天候清扫、保洁。要求：无污物、无积水、人畜粪便。无烟头,无纸屑,无飞扬型塑料袋和一次性饭盒。绿化带：每天随时清扫、保洁。要求：保持绿地内洁净，无积水、无粪便、杂物等。树穴、花坛、树木、山石等周围干净。4垃圾筒：每天倒完垃圾后清扫、清洗、保持整洁。要求：外观干净整洁；内

8、部垃圾不暴露、不漫溢，不过夜；无明显异味，无苍蝇出没。5公共区域无垃圾堆积，日产日清。要求：按规定时定清除每日垃圾。6楼宇外墙、路牌：干净、整洁、美观、每天清扫。要求：“三无”，无乱涂乱画、无污痕，无张贴物；7明暗沟、化粪池：周围随地清扫、冲洗。要求：无漫溢，畅通无阻；无明显异味；定期消毒；定期疏通。8灭杀老鼠：定期下药、置灭鼠器、灭杀。要求：垃圾桶、明沟化槽、排水、排污井、楼道、公厕、淋浴间无鼠灾发生。9无卫生死角。保洁工作制度一保洁人员每天按物管处具体作息时间规定上下班，统一着装，戴工作牌。-保洁工作分片包干,责任到人。同时也要要搞好分工合作,发挥团队精神。三公共卫生每天清扫；清扫完毕后，

9、保洁员每半小时巡查一次，做到12小时不间断，保洁区域内无垃圾，杂物、果皮纸屑等。四明沟暗渠每周检查一次，化粪池污水管每半年检查。五每天上午0711：00,下午2：00-5：00,每小时由物业管理员巡查一次，发现问题有检查记录和当事人签字，指出存在的问题。六保洁区内垃圾8：00前清运完毕，每天清运12次，8：30-18：00无垃圾堆放现象、转运现象。七自觉遵守工作态度、仪容仪表、服务外联、文明公约等，有关员工行为准则，各项规章制度。自觉加强个人修养,增强社会公德意识,主动帮助他人,主动影响带动他人。保安岗位服务标准规范一保安员的配备1、据业区大小、人口、布局、公共设施数和当地社会治安情况等来配备

10、相应数量的保安员。2、保安人员须具备爱祖国、爱人民、爱社会主义、爱科学，爱岗敬业、遵纪守法、尽忠职守，品德端正，无犯罪记录等政治条件；还要具备了解法律、政策,能灵活处理突发事件，懂消防常识，掌握防卫和擒拿技能等业务技能；以及文化程度、身体等条件。二服务标准1、着装：1除不宜或不需要着装的情形外，在工作时间必须着统一的制服。因私外出着便装。2制服要干净整齐，不披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿拖鞋或赤足，不显露BB机、钥匙扣、纪念章等个人物品。3配戴饮食姓名、职务、单位名称、编号等的工作证。2、仪容仪表：1值勤时仪表整洁，精神饱满。2不染发，不留长发、大鬓和胡须。3、行为举止：1动作规范，举止文明、大

11、方。2着装时手不插入衣兜，不搭肩、挽臂，不边走边吸烟、边吃东西、边嘻笑打闹。不随地吐痰、乱扔废物；着制服时不准酗酒或在公开场合饮酒。3自觉遵守*市文明公约。4、语言：1工作中尽可能讲普通话，使用简洁准确的规范用语，接触业主时要说话和气，多用礼貌用语。5、岗位纪律:1在法律和制度规定的范围内开展保安服务工作，不准超越职责权限。严格执行岗位职责，不脱岗、空岗、睡岗。不刁难业主，不动用业主物品和接受业主赠礼。有重要情况要妥善处理并及时上报，不迟报、漏报、隐瞒不上报。6、卫生：自觉维护环境卫生，保持值勤区整齐清洁。搞好内务卫生，床单、被褥整齐干净、床下无杂物，不到处张贴、悬挂图片、画报。质量标准：1、

12、巡逻服务：巡逻是指在一定区域内按计划地巡回观察，以确保该区域的安全。保安员每2-3小时至少对整个辖区巡查一遍。检查、发现和报告不安全隐患，对正在发生的不法行为予以制止，对可疑人员进行询问。巡逻保安要多看、多听、多问，要从治安、防火、防盗、门窗、车辆停放等方面发现问题，并做好值班记录。对小区内各种共用设施出现的故障和区内人员（特别是小孩）的不安全行为进行劝阻，消除不安全隐患。2、门卫服务:门卫保安需熟悉区内工作人员的基本情况，包括：姓名、相貌特征、常出入时间等。实行24小时值勤，严格履行门岗值班制度、保安员交接班制度和保安员岗位职责，认真填写值班记录，对物品出入及车辆出进行查验和登记。对小商小贩

13、、沿街叫卖等无关人员进入小区进行制止。对不遵守出入管理规定的人员进行耐心的解释工作，接待好业主投拆，尽可能消除业主的不理解和不满情绪。协助管理处做好来访接待工作。3、技术防范服务：严密监控报警区内的不法活动和报警信号，遇到问题及时通知门卫和巡逻保安迅速赶赴现场进行处理。对误报警迅速给予排除。做好安防系统的日常养护，定期请技术人员进行检查维护，防止出现设备故障。4、器械使用管理：安防保卫工作的顺利开展需要有器械中要严格遵守器械使用管理规定。对讲机是保安员值勤中使用，不得用作其他用途，只供当班保安携带外出；交接班时要对对讲机进行验收，发现问题及时报告。警棍是保安员值勤中专用工具和武器，只供当班保安

14、携带和在紧急情况下自卫使用。交班时要对警棍进行验收，确保能够正常使用。4.服务质量的检查和改进：1、检查内容和方式：内容：保安工作规程的全部内容，包括服务质量和标准。方式：保安队长检查；管理处检查；公司抽查；客户评价。检查记录：保安队长和管理处的检查每周至少一次，记录在保安工作周表上，公司抽查每月至少一次，记录在保安工作月检表上。2、服务质量的改进和提高：对检查中发现的问题和客户、群众的意见、建议及投拆，认真进行汇总、分析和研究，有针对性地制定具体的改进方案和措施。对改进方案的落实情况及改进效果，进行复查和评价，使服务质量得到改进和提高。将改进的方案、措施及效果主动向业主反馈。4制定保安员培训制度，提高保安员的整体素质。制定保安员奖惩制度，激发和督促保安员交好完成岗位职责。维修组人员职责一.执行公司制定的机电设备管理工作手册和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修保养方法，做一名合格的维修人员。二 .按时完成机电设施、设备的各项维修、保养工作，并认真做好有关记录。三 .定期清洁所管设备和设备房，确保设施、设备和机房的整洁。四 .严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。五 .发生突发情况时，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证