城镇老旧小区改造可复制政策机制清单(第六批).docx

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1、住房和城乡建设部办公厅关于印发城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第六批）的通知（建办城函（2022）392号）各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市住房和城乡建设（管）委，新疆生产建设兵团住房和城乡建设局：近日，北京市人民政府办公厅印发老旧小区改造工作改革方案（京政办发（2022）28号），围绕城镇老旧小区改造工作统筹协调、项目生成、资金共担、多元参与、存量资源整合利用、改造项目推进、适老化改造、市政专业管线改造、小区长效管理等方面，提出一揽子改革举措，对破解城镇老旧小区改造难点堵点问题，探索存量住房更新改造可持续模式具有重要借鉴意义。我们对北京市老旧小区改造工作改革方案中有关政策机制、具体做

2、法进行了梳理分析，形成城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第六批），现印发给你们，请结合实际学习借鉴。附件：城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第六批）住房和城乡建设部办公厅2022年11月25日附件城镇老旧小区改造可复制政策机制清单（第六批）序号政策机主要举措具体做法（北京市）制统筹协调机制（一）建立政府统筹、条块协作工作机制。1.建立政府统筹协调机制。各区建立健全政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制，住房和城乡建设部门牵头统筹，有关部门分工落实，街道（乡镇）具体组织。明确老旧小区改造工作改革方案任务清单，提出32项改革任务及具体措施，落实市住房和城乡建设委、市规划自然资源委、市发展

3、改革委、市财政局、市国资委、市市场监管局、市消防救援总队等单位责任，切实形成工作合力，共同破解难题，扎实推进老旧小区改造工作。2.健全落实产权单位改造责任的政策措施。研究出台相关政策措施，推动落实产权单位在动员业主参与改造、建立物业管理长效机制、承担自有产权专业管线改造费用以及归集补建住宅专项维修资金等方面的责任。压实市、区属国有企业产权人责任，加快推动所属老旧小区改造，研究将其实施改造发生的相关费用计入企业成本的可行性。研究支持产权单位在完成老旧小区改造后退出小区管理的相关政策。研究出台支持鼓励产权单位将自有房屋设施改建为便民服务设施或作为小区物业管理用房的有关措施。制定支持产权单位使用房改

4、售房款或依法使用住宅专项维修资金用于完善类和提升类改造的相关政策。（二）健全分区分类考核机制。3.从老旧小区改造工作推进程度、资金筹措使用、廉政风险防控、长效管理机制建设、引入社会资本、居民满意度等方面，完善老旧小区改造考核机制，细化任务目标，优化评分标准。加强对市有关部门出台改革措施及落地情况的督查考评。出台市属国有企业投资参与老旧小区改造、承担老旧小区运营及物业管理的业绩考核及奖励办法，促进和鼓励其积极承担企业社会责任。项目生成机制（一）建设老旧小区信息大数据平台。4.进一步梳理完善全市老旧小区基础信息，将“十四五”期间需改造的老旧小区按照产权性质、改造需求等情况分类落图，加强市区统筹、部

5、门协同，实现信息共享、政策集成、业务联动，逐步形成涵盖老旧小区治理、改造、管理三位一体的工作平台。（二）加强老旧小区改造计划管理。5 .建立改造项目储备库。全面开展老旧小区体检，深入做好群众工作，力争在2022年底前将需改造的老旧小区全部纳入改造项目储备库。6 .改造计划动态调整。各区结合体检结果、本区财力、群众工作情况和居民诉求等实际，对储备项目分批申报列入改造实施计划，并动态调整。7 .合理安排实施计划和施工工期。减少雨季施工、冬期施工。（三）分类细化老旧小区改造内容和标准。8.明确基础类改造内容和底线要求。将楼本体节能改造和存在安全隐患的小区内供水、排水、供气等老旧管线改造作为重点优先列

6、入改造菜单，严禁随意拆除老建筑、砍伐老树，守住现状绿化率不得降低等底线要求。9 .细化完善类改造内容。将居民需求强烈的楼内上下水管线改造、加装电梯、安装电动自行车集中充电设施和消防设施等作为重点优先列入改造菜单，对符合消防安全要求的自行车棚预留充电桩安装条件。10 .明晰提升类改造指引。立足小区及周边实际条件，利用拆违腾退的空地和低效空间吸引社会资本参与补建养老、托育、体育、助餐、卫生防疫、便利店等公共服务设施。（四）实施老旧小区改造前综合治理。11.坚持“先治理、后改造”,明确老旧小区内违法建设、地桩地锁、开墙打洞、群租房及地下空间违规使用等综合治理标准。依法拆除违法建设，影响改造工程的应在

7、改造前拆除。通过“自拆、帮拆、劝拆”等形式，拆除影响改造工程的外窗护栏，保障节能改造工程质量。全面拆除地桩地锁，治理开墙打洞和地下空间违规使用，对群租房进行动态清零。=资金共担机制（一）提高政府资金使用绩效。12 .发挥财政资金撬动作用。健全财政资金绩效评价机制，积极吸引社会资本参与。完善财政补助资金拨付机制，对改造推进快、居民满意度高的区，适度早拨付。13 .发行老旧小区改造专项债。通过合理打包改造项目，将配套设施收费、存量资产收益、服务设施运营收益等作为还款来源。（二）加大金融支持力度。14.拓宽融资渠道。争取政策性银行长期、低息贷款支持，创新商业银行支持老旧小区改造信贷途径，鼓励以设施经

8、营权和物业服务协议作为质押获得贷款，以经营收入和物业费作为还款来源。15.建立引入社会资本贷款贴息机制。对符合条件的项目给予贴息率不超过2%、最长不超过5年的贷款贴息支持。（三）明确使用住房公积金支持老旧小区改造的操作办法。16.允许提取本人及其配偶名下的住房公积金，用于楼本体改造、加装电梯和交存专项维修资金。（四）健全住宅专项维修资金补建续筹政策制度。17.推动在业主做出住宅专项维修资金补建、续筹承诺后，再将老旧小区纳入改造范围。落实专项维修资金余额不足首期应筹集金额30%的，小区公共收益的50%以上优先用于补充专项维修资金。研究不动产交易环节须补建、续筹专项维修资金的规定措施，提高业主补建

9、、续筹主动性。市、区属国有企业为售后公房原产权单位的，研究将其补建专项维修资金情况纳入年度考核和审计监督的相关办法。研究结合老旧小区改造，试点引入专项维修资金保险机制。四多元参与机制（一）健全社会资本参与机制。18.创新社会资本参与模式。鼓励市、区属国有企业通过“平台+专业企业”模式统筹社会资本参与、存量资源利用、规模化改造、专业化运营、规范化物业，推动“治理+改造+运营”一体化实施。各区可将街区、社区内老旧小区打捆实施，推动项目“由小变大、由散变整”，由老旧小区改造向街区更新转变；推动项目“投资+工程总承包+运营”一体化招标，实现全链条实施；推动以“物业+”的方式，引入社会资本投资改造运营低

10、效空间和存量设施，同步提升运营水平和物业服务水平。19.完善风险评估机制。完善引入社会资本风险评估机制，规范退出程序。（二）健全群众参与机制。20.坚持党建引领，推广通州区“六组一队”、石景山区“三问于民”、大兴区“由一传百”等经验做法，创新群众工作方法，深入做好群众工作。鼓励改造项目相关各方成立临时党支部和工作组，建立多方参与、沟通顺畅的全过程协商共治机制。在街道（乡镇）、社区统一组织下，充分发动居民、党员干部、志愿者等，开展好意见征集、宣传动员、秩序引导、矛盾调处、文明施工、质量监督等工作，协调设计、施工、监理、物业等相关单位与居民做好沟通协商。拓宽征集民意渠道，通过“12345”市民服务

11、热线以及“安居北京”公众号、北京业主决策平台等多种渠道，及时获取意见建议、回应居民诉求。（三）完善责任规划师、建筑师参与机制。21.加强责任规划师培训，指导责任规划师深度参与老旧小区改造。细化责任规划师提供项目规划咨询服务、协助开展公众参与、全程跟踪和服务项目实施、参与项目验收等全流程工作指南，完善责任规划师在改造项目生成和方案审查等节点出具意见的制度。健全改造项目建筑师负责制，发挥其专业技术优势，确保改造项目设计品质。五存量资源整合利用机制（一）完善存量资源整合利用机制。22.进一步梳理老旧小区及周边市、区行政事业单位和国有企业产权的存量配套设施，建设便民服务设施。加强存量配套设施用途管控，

12、推进将已挪作他用的配套设施恢复原规划用途，或按照居民实际需要使用，优先配建卫生防疫、养老和社区活动中心等公共服务和便民服务设施。探索存量资源统筹利用利益补偿机制，鼓励存量资源授权经营使用，加强授权经营使用期内的用途管控和使用监管。（二）创新规划建设审批管理。23.全市设立老旧小区新建改建配套设施规划指标“流量池”，对于老旧小区改造过程中实施市政基础设施改造、公共服务设施改造、公共安全设施改造的，增加的建筑规模计入各区建筑管控规模，可由各区单独备案统计，进行全区统筹。允许土地性质兼容和建筑功能混合。可利用现状使用的车棚、门房以及闲置的锅炉房、煤棚（场）等房屋设施，改建便民服务设施，依据规划自然资

13、源部门出具的意见办理相关经营证照。出台老旧小区改造设计指引，制定楼本体、公共空间、配套设施等改造内容设计标准，提升改造项目设计质量。六项目推进机制（一）压减规划建设审批时限。24.加快调整新建、改扩建配套设施规划审批。属于社会投资简易低风险工程范围的，按规定简化审批流程。不涉及新建、改建的政府投资改造项目，力争将审批手续压缩至IJlOO天内。研究优化施工许可审批流程。优化招标公示程序，完善招标计划提前发布制度。全面推行工程总承包模式，在责任规划师团队确定规划设计方案后，由招标人进行工程总承包招标。区总责任规划师和街道责任规划师对设计方案出具意见的时限原则上不超过5个工作日。进一步提高区发展改革

14、部门项目审批、财政部门财政评审效率。（二）健全工程组织实施和质量安全管理机制。25.统筹做好老旧小区改造施工安全、消防安全、绿色施工、疫情防控等各项工作，开展质量安全风险分级管控和状况测评。制定老旧小区改造工程施工现场安全生产指引和标准化图集。对于无需办理施工许可的单项改造和环境整治提升改造项目，由属地相关部门按职责进行质量安全监管。支持各区将技术服务、察访核验和其他辅助性事项，按照政府购买服务方式，委托给具备相应条件的企业和其他社会力量承担，加强工程组织实施和质量安全监管。落实实施主体在质量保修期内的质量保修责任，鼓励实施主体投保工程质量潜在缺陷保险。（三）加强科技创新和技术攻关。26.鼓励

15、科技创新，创建智慧工地。对居民诉求集中的屋面防水、外墙保温、楼内上下水管线改造等涉及的建筑材料、施工工艺问题，采取“揭榜挂帅”方式，鼓励企业和科研机构开展创新研究。支持施工单位采用新材料、新工艺、新技术、新机具，破解技术难题，提高改造效率。（四）改革竣工27.项目竣工验收后，街道（乡镇）牵头组织社区居委验收备案制度。会、业主委员会、物业服务企业、业主代表和参建单位，对改造效果提出意见和建议。对于不改变使用功能的改造工程，应执行现行国家工程建设消防技术标准，鼓励整体提升消防安全水平；确有困难的，可按不低于建成时的消防技术标准进行设计和验收备案。外窗更换、楼内上下水管线改造等老旧小区专有部分完工后，邀请住户参与分户验收。对于因住户不同意或其他客观因素导致内墙加固、外窗更换、管线改造等工程不能全部完成的，由实施主体获得住户签字、提交书面说明并依法完成设计变更后，组织工程竣工验收，依据验收结果办理备案手续。（五）实施全过程跟踪审计。28.鼓励各区通过第三方机构，对老旧小区改造项目进行开工前审计、跟踪审计和竣工决算审计。加快办理工程结算，将事后审查与事前、事中监督并举，强化全方位审计监督。完善老旧小区改造工程计价依据、标准、指标指数等，严格控制项目投资，严格监管补助资金使用。七适老化改造