乐昌市农村宅基地审批管理工作指引（送审稿）.docx

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1、乐昌市农村宅基地审批管理工作指引（送审稿）为进一步规范我市农村宅基地审批管理工作，根据中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农办（2019）11号）、广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知（粤农农规（2020）3号）、韶关市农业农村局韶关市自然资源局关于印发韶关市农村宅基地审批管理工作指引的通告（韶农规（2020）1号）等文件精神，结合乐昌实际，制定本工作指引。一、基本原则（一）符合规划原则。宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民利用宅基地建住宅及附属设施应当符合乡镇国土空间规

2、划、村庄规划、林地保护利用规划等相关专项规划及技术规范，实行先规划后建设，不得占用损毁永久基本农田。涉及占用农用地的依法办理农用地转用审批手续，涉及使用林用地的要依法办理使用林用地审核审批手续。不符合规划要求的，不得批准建房。（二）严格执行“一户一宅”原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积不得超过省韶有关规定的农村宅基地面积标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民将原有宅基地或者住房出卖、出租、赠与或者改为经营场所等非生活居住用途后，再申请宅基地的不予批准。（三

3、）权限下放原则。农村村民住宅用地，由乡镇人民政府（街道办事处）审核批准。乡镇人民政府（街道办事处）要按照完善基层治理体系要求，充实力量，依托镇（街道）公共服务办公室（党群服务中心）等平台，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行或整合相关资源力量集中办公的农村宅基地用地建房联审联办制度，及时制定和公布办理流程和要件，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限，为群众提供便捷高效服务。市农业农村局、市自然资源局要加强对镇（街道）宅基地审批管理工作的业务培训和指导，提供必需的技术支持。二、审批管理职责建立健全部省指导、市县主导、乡镇主责、村级主体的宅基地管理机制，严格落实广东省农业农村厅广

4、东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知（粤农农规（2020）3号）文件关于市、县、镇三级政府和村级组织，以及县级农业农村部门、自然资源部门的宅基地审批管理职责规定，在党委政府的统一领导下，市农业农村局、自然资源局要增强责任意识和服务意识，认真做好宅地基审批管理工作的衔接，加强制度建设，指导镇（街道）落实属地管理责任，帮助镇（街道）切实承担起宅基地审批和管理职责。市农业农村部门负责建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增宅基地需求通报市自然资源部门；参与编制国土

5、空间规划和村庄规划；依职能加强对乡镇人民政府（街道办事处）行政执法工作的指导。市自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划编制、乐昌市城区及镇区规划范围内的规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批、乐昌市城区及镇区范围内的规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记；依职能加强对乡镇人民政府（街道办事处）核发乡村建设规划许可证及行政执法等工作的培训指导。市住房和城乡建设管理部门负责指导农房建设安全及房屋质量管理，会同市人社局对农村建筑工匠提供专业技能、安全知识等培训。乡镇人民政府（街道办事处）负责做好村庄规划编

6、制、规划实施和管理，建房户现有住房、家庭成员、户籍关系等情况的真实性审查，做好建房用地的调剂、调整、安排工作，及时督促建新房拆旧房农村村民拆除原有旧住房；做好集体土地使用证收回注销工作。负责本辖区内农房建设申请受理、“一户一宅”等建房合法性审核、建房用地协调，建房审核或审批、施工巡查及监督管理等工作。核发乡村建设规划许可证和农村宅基地批准书。依职权查处农村村民非法占用土地建住宅或未按照乡村规划许可证规定进行建设等各类违法违规行为。组织村（居）民委员会建立农村建房工程质量安全生产管理制度并监督实施，协助市建设行政主管部门开展质量安全生产巡查抽查。村（居）民委员会负责协助乡镇人民政府（街道办事处）

7、做好农房规划建设管理工作，做好相关资料信息的初审；配合乡镇人民政府（街道办事处）开展农村建房工程质量安全生产管理，发现并及时纠正违法违规行为，反映上报有关情况。三、规范要求（一）农房选址农村住房建设应当优先利用原有宅基地和空闲地、荒山、荒坡等未利用地。但不得在下列区域规划选址：1 .永久基本农田和高标准农田；2 .地下有矿床的区域；3 .公路建筑控制区、铁路建筑界限范围和电力线路保护区；4 .河道管理范围、水利工程管理范围；5 .自然保护地核心保护区范围、一级保护林地、饮用水源一级保护区等生态保护红线内区域；6 .崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷等地质灾害容易发生的危险区域；7 .其他法律法规和国

8、家规定不适宜住房建设的区域；8 .新安排宅基地应符合国土空间规划（城乡规划和土地利用总体规划）及村庄规划的用地安排布局，避开地质灾害区域，按要求预留消防通道和建筑间距。9 .在原有宅基地上建设的，应当采取防火分区等补救措施满足消防要求，每栋建筑应当至少有一侧设置供消防车通行、停靠的消防车道。10 .临路农房应按照规范要求做好退让道路红线，并满足与相邻建设用地的间距。在原有宅基地上建设，无法满足上述条件的，住房建筑结构及施工范围不得凸出相邻道路（含绿化带）红线，并满足与相邻建设用地的间距。11 .濒水、沿山建设住房的，依据相关规定从严控制。（二）占地面积农村村民一户只能拥有一处宅基地，新批准宅基

9、地的面积按照以下标准执行：平原地区和城市郊区每户不得超过80平方米，丘陵地区每户不得超过120平方米，山区每户不得超过150平方米。（三）建筑面积农村住房建筑面积原则上控制在300平方米以内，家庭人口多的，按照30平方米/人控制。（四）建筑限高城镇集中建设区外的农村村民一户一宅建设一般符合下列要求：1 .建筑层数不超过3层；2 .首层不高于4.5米，其余每层不高于3.5米；3 .建筑总面积不超过300平方米。（五）风貌管控1 .农房设计要充分研究分析我市区域内的地域特征与文化特色，积极探索村庄整体风貌下的单体设计。2 .农房设计要处理好传统与现代、继承与发展的关系，既深入挖掘历史文化资源，又充

10、分体现时代气息；既注重单体的个性特色，更注重整体的错落有致，有序构建村庄院落、住宅组团等空间，严格保护独特的村庄空间格局。3 .建筑总体色调以浅暖和浅灰色系为基调。建筑设计方案可参考广东省新农村住宅建筑设计图集广东省农房设计方案图集（第一册）韶关市新民居图集等农房设计通用图集。四、宅基地申请资格条件（一）分户条件农村村民一户只能拥有一处宅基地。具有农村集体经济组织成员资格的农村村民，已依法登记结婚或者本户中有已达法定婚龄的未婚子女需要分户，原有宅基地不能安置的，且符合以下条件之一的，可以分户申请宅基地：1 .家庭成员中拥有两个及以上子女的，其中至少有一名已婚子女或者至少有一人已达到法定结婚年龄

11、且家庭人均住房面积低于三十平方米的；2 .独生子女因结婚或生育而导致家庭人均住房面积低于三十平方米的。夫妻与未成年子女按一户申请使用宅基地。（二）宅基地建房申请资格条件符合下列条件之一的，申请使用宅基地的农村村民为宅基地所在地的农村集体经济组织成员并已成年的，可以以户为单位申请宅基地建房：1.无自有农村住房的；3 .房屋因自然灾害倒塌或成危房的；4 .因结婚或家庭人口自然增长而导致人均住房面积低于三十平方米的；5 .住房因依法征收或政策性搬迁的；6 .退出原有宅基地向集镇或者农村集体经济组织成员集中建房点聚居的；7 .因改善居住条件等原因需要拆旧建新的；8 .其他可以申请住房建设的情形。（三）

12、农村村民宅基地申请不予批准的情形有下列情形之一的，农村村民宅基地申请不予批准：1.不符合“一户一宅”原则的；9 .不符合村庄规划的；10 所申请的建房用地存在权属争议的；11 原有住房和宅基地被依法征收已依法安置的；12 将住房出卖、出租、赠予他人的；13 将现有住房改作非生活居住用房的；14 有违法用地或者有违法住房建设行为未处理结案的；15 公示期内群众举报或提出异议，经核实有弄虚作假行为的；16 申请建房在公路建筑控制范围内的（公路建筑控制区具体范围为公路用地外缘起算，高速公路不少于30米，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡道不少于5米,村道不少于3米）；17 .法

13、律法规规定不得批准的其他情形。五、宅基地审批程序农村村民宅基地申请审批按以下程序办理：（一）提出申请。符合宅基地申请资格条件的农村村民，以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出宅基地建房申请，并提供以下材料：1.按照要求填写农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）；2 .申请人的身份证、户口簿及结婚证；3 .签署农房建筑设计方案及农村宅基地使用承诺书（附件2）；4 .房屋设计方案（在政府免费提供农房建设样式图集中选择采用住宅建筑样式）。（二）村级审查。所在农村集体经济组织收到申请后提交农村集体经济组织成员（代表）会议讨论并将申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在本集

14、体经济组织范围内公示，公示期不少于5个工作日。没有设立组级集体经济组织的，则由村（居）民向村（居）民小组提出申请。没有分设村（居）民小组或宅基地建房申请等事项已由村级组织办理的，农村村民直接向村（居）民委员会（以下简称“村级组织”）提出申请，经村（居）民代表会议通过并在本集体经济组织范围内公示后，由村级组织签署意见，报送乡镇人民政府（街道办事处）。村（居）民委员会重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，在10个工作日内完成审查。审查通过的，在农村宅基地和建房（规划许可）申请表签署意见，连同村（居）委会讨论会议记录、公示资料等一并报乡镇人民

15、政府（街道办事处）。村级审查未通过的，应在作出决定之日起5个工作日内告知申请农村村民并说明理由。（三）乡镇审批。乡镇人民政府（街道办事处）受理窗口收到村（居）委会提交申请资料后应组织本镇（街道）农业农村、自然资源等有关部门进行审查审核和现场踏勘，复核是否符合城镇总体规划、村庄规划，在农村宅基地和建房（规划许可）审批表（附件3）上签署审批意见。镇级农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村组审核公示等；镇级自然资源部门负责审查用地建房是否符合国土空间规划、用途管制要求等，其中涉及占用农用地的，应办理农用地转用审批手续；涉及到镇级林业、水利、电力等有关部门要及时征求意见。相关单位在收到征求意见通知5个工作日内回复意见。城镇开发边界外的农村村民住房申请符合审批条件、资料齐全的，乡镇人民政府（街道办事处）根据各部门联审结果，从受理申请之日起不超过30个工作日内完成审批并核发乡村建设规划许可证（附件4）和农村宅基地批准书（附件5）并按照许可证的内容建设。因申请人自身原因造成材料不齐全的，书面通知村（居）民委员会，由申请人限期补正，逾期不补齐的，视为撤回申请。乡镇人民政府（街道办事处）应建立宅基地用地建房审批管理台账，做好有关资料归档留存，及时将审批结果在申请人所在集体经济组织范围内进行公告，指导村级