包1技术要求功能和质量要求.docx

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1、包1技术要求（功能和质量要求）：一、基本要求1 .建立完整的社区共用部位、共用设施设备档案资料。2 .企业合法经营，证照齐全有效，符合承接物业要求，管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得相关资格证书或者岗位证书。3 .严格按照物业管理方案中明确的内容建立质量管理制度、财务管理制度、档案管理制度等。4 .公司所有职员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，语言文明。5 .公示24小时值班电话，急修白天10分钟内、晚上20分钟内到达现场。夜间设有紧急服务电话。6 .配备专职管理人员处理服务范围内的公共性事物，并建立完整的报修、维修、回访记录。7 .每季度进行一次物业管理服务满意率调查，促

2、进管理服务工作的改进和提高，满意率95%以上。8 .投标人须对其派遣至本项目的工作人员服务期间的疾病和人身安全、安全责任事故、人事关系、劳动纠纷等负责，采购人对此不承担任何责任和义务。9 .投标人为本项目提供的所有服务符合现行的强制性国家相关标准、行业标准。同时，本项目涉及产品若属于政府强制采购节能产品清单中的产品，投标人提供的该产品须具有国家确定的认证机构出具的节能产品认证证书e10投标人需在签订物业服务合同时签订保密承诺书，承诺对服务过程中接触到的文图、影音资料等采购人信息不留底、不泄露，并对名下所有提供服务的工作人员进行岗前保密培训。（供应商须提供承诺函，格式自拟，如未提供视为未实质性响

3、应）二、设施设备运行管理及维护服务。配套设施设备清单名称单位资产类别数量使用状况存放地点备注热水锅炉台设备7在用中庭热水阻垢设备台设备7在用水泵房恒压供水系统套设备14在用水泵房不锈钢水箱个设备14在用楼顶水池个设施14在用水泵房高压进线柜设备1在用配电房计量柜台设备1在用配电房避雷器柜台设备1在用配电房变压器出线柜台设备5在用配电房直流电源柜台设备1在用配电房变压器台设备5在用配电房低压成套开关台设备5在用配电房高压开关及熔断器z设备5在用配电房消防供水设备台设备2在用水泵房消防供水系统套设备2在用水泵房电梯台设备2在用A2栋电梯层站数6层，每台电梯功率15KW发电机台设备1在用发电机房功率

4、660KW监控系统台设备1在用监控室监控机柜个设备1在用监控室监控摄像头个设备685在用监控室消防联动系统台设备1在用监控楼分体式空调台设备2586在用宿舍及服务中心1.总体服务目标(I)负责搞好项目共用设施设备的日常维护管理，正常运行率在98%以上。(2)建立完整的共用设施、设备台帐，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，每年底将检查台账整理归档交采购人一份备存。(3)设施、设备标志齐全、规范，责任人明确，操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。(4)对共用设施、设备坚持定期巡查，做好巡查记录，需要维修时，属于小修的及时修复，保证设施设备运行正常，属于中修和大

5、修的及时编制维修、更新改造计划，向采购人提出报告与建议，根据采购人的决定，组织维修或者更新改造。小修范围界定：单次单项2000元以下，该范围由中标人负责维修，费用包含在本次报价之内。中修及大修范围内的维修暂按60万元/年定额计入本次投标总价，该项目费用使用需报请采购人核实认可后使用，该费用为不可竞争性费用，如全年发生超出定额，由采购人据实支付。(供应商须提供承诺函，格式自拟，如未提供视为未实质性响应)(5)消防设施设备完好，可随时启用，消防通道保持畅通。(6)设备房保持完好，整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。(7)主要道路及停车场交通标志保持干净、整洁、完好。(8)容易危及人身安全的设施

6、设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生各种突发设备故障有应急预案，预案交采购人备案1份。(9)公共卫生设施每周检查至少1次。(10)配电室设备每天巡查至少1次。(11)消防泵房每天巡查至少1次。(12)电梯机房，监督维保单位每月保养至少1次(半年保养和一年保养按规定进行，监督记录交采购人备案。(13)避雷设施每季度检查至少2次，雷雨季节每月检查1次，并有检查记录。(14)公共区域内雨水、污水管井每月疏掏1次、每周检查1次;化粪池每季度检查1次，每年清掏2次；雨水、污水管道、化粪池发生堵塞(异常情况)时，及时疏通。(15)烟感报警系统等定期抽查，有抽查记录，确保正常有效。(16)智能化系统采用

7、日常巡视与定期保养相结合，建立运行档案。2.分项维护标准(1)供水系统a.每半年至少应对二次供水设施进行1次清洗消毒，清洗消毒记录交采购人备案。b.每日巡检1次供水设施，并有巡检记录，发现跑、冒、滴、漏现象及时解决eC.每日巡视1次水箱间、水泵房，检查设备运行状况，并有巡检记录。d.水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。e.不具备自动切换功能的，每2个月手动切换1次备用水泵。每年检查3次水泵润滑情况，补充或更换润滑剂；每年养护1次水泵，检查，养护记录交采购人备案。(2)排水系统a.供应商投标过程中须提供防汛预案(如未提供视为未实质性响应)

8、，预案交采购人，每年至少组织1次演练。b.配备有防汛物资(沙袋20、防风胶纸20、雨具10、照明工具10、发电机2、抽水泵2等）。（由供应商承担费用并进行配置）c.生活排水管道、阀门定期进行维护保养；化粪池、室内外排水沟渠（井）疏通清掏；排水畅通无堵塞。检查各房间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀，室内外排水沟渠（井）。设备运行正常，仪表指示准确，无跑、冒、滴、漏现象。（3） .供配电系统及照明a.楼内照明：每日巡视1次，一般故障12小时内修复；其它复杂故障3日内修复。b.楼外照明：每周巡视3次，一般故障1日内修复；其它复杂故障3日内修复；每半月调整1次时间控制器。c应急照明：每日巡视1次，

9、发现故障，30分钟内到达现场组织维修。d.低压柜：每日巡视2次设备运行状况；每半年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫等；每年检查1次电气安全。每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表。e.低压配电箱和线路：每月检查2次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、清扫等；每半年切换1次双路互投开关ef.控制柜：每半月检查1次设备运行状况；每年养护1次，养护内容包括紧固、检测、调试、清扫等；每半年校正1次各种电器元件或控制设备的设定值；每年检查1次远控装置。g.发电机：每台发电机每半月试运行1次，每次试运行15分钟,保证运行正常；每年活化2次蓄电池；每5日巡视1次充电机和蓄电池。h.配

10、电室、楼层配电间：有门、孔、洞、窗等处的防鼠措施完备；穿墙线槽周边封堵严密；锁具完好；电缆进出线和开关标识准确。1 .变电站高低压电缆沟无积水。每年组织对高低压母线、配电盘、变压器、电缆进行1次例行试验，根据试验记录对相关设备进行维护。j.每3年检验1次内部核算电能表。k.路灯、楼道灯完好率应不低于95%o1 .负责本项目配电房设备年检工作和强电维保工作的实施单位应具有行政部门颁发的承装（修、试）电力设施承试类许可证五级或以上证书。中标人如不具备此资质的，该项工作允许分包，应委托具有此资质的实施单位进行配电房设备年检工作和强电维保工作。中标人拟在中标后将本项服务内容进行分包的，应当在投标文件中

11、载明分包承担主体，分包承担主体应当具备相应资质条件且不得再次分包，中标人应与实施单位签订合同，同时负责对其进行监督考核。分包比例不高于采购限价的08%o（涉及分包的，参照附件填写分包情况证明材料）（4）监控系统a.每周进行一次监控系统专项检查，确保监控系统的正常使用。b.日常操作中发现问题，及时通知维保单位维修。C.负责本项目监控系统维修保养的实施单位应具有相应服务能力。中标人如不具备此专业能力的，则应委托具有此专业能力的实施单位进行监控系统维修保养服务。中标人拟在中标后将本项服务内容进行分包的，应当在投标文件中载明分包承担主体，分包承担主体应当具备相应专业能力且不得再次分包，中标人应与实施单

12、位签订合同,同时负责对其进行监督考核。分包比例不高于采购限价的0.8%。（涉及分包的，参照附件填写分包情况证明材料）消防系统a.每周检查一次消防系统，确保消防设施设备完好有效。b.每周进行一次有控制联动功能以及报警安全系统的测试。c.负责本项目消防设施设备维护保养服务的实施单位应满足社会消防技术服务管理规定中华人民共和国应急管理部令（第7号）的从业条件要求，中标人如不具备此条件的，则应委托具有此条件的消防技术服务机构进行消防设施设备维护保养服务。中标人拟在中标后将本项服务内容进行分包的，应当在投标文件中载明分包承担主体,分包承担主体应当具备相应条件且不得再次分包，中标人应与实施单位签订合同，同

13、时负责对其进行监督考核。分包比例不高于采购限价的065%o（涉及分包的，参照附件填写分包情况证明材料）（6）电梯a.电梯每年按相关规定进行1次年检（年检包含定期检验及载荷试验）。电梯检验有效期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出年检检验申请。b.在电梯轿厢内或者出入口的明显位置张贴有效的电梯检验标志；在电梯轿厢内显著位置张贴电梯使用的安全注意事项和警示标志、使用管理单位名称和维保单位名称及其急修、救援、投诉电话。c.有以岗位责任制为核心的电梯使用安全管理制度。d确保电梯轿厢内的可视监控装置，语音提示广播，无线通讯装置等设施正常使用。e.电梯紧急报警装置能随时与值班人员取得有效联系。f.日常维

14、护保养和定期检查中发现的问题应及时组织排除。g.负责本项目电梯维保及年检工作，中标人如不具备维保【中华人民共和国特种设备安装改造维修许可证（含维修）或中华人民共和国特种设备生产许可证（含修理）】及年检服务相关资质要求，则应委托具有资质的实施单位进行电梯维保及年检服务工作。中标人拟在中标后将本项服务内容进行分包的，应当在投标文件中载明分包承担主体，分包承担主体应当具备相应资质条件且不得再次分包，中标人应与实施单位签订合同，同时负责对其进行监督考核，不得使电梯脱离维修保养。分包比例不高于采购限价的0.2乳（涉及分包的，参照附件填写分包情况证明材料）（7）对本项目建筑楼顶防雷系统进行检测维护，并出具相关检测报告。每年雨季前委托具备防雷装置检测资质的单位对建筑避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员和组织进行重要设施设备防雷检测。a.保持避雷系统完整性，不得擅自拆除、迁改避雷设施。b.每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、避雷网、屋面设备、其他金属物体的接地装置进行全面检查，发现问题及时解决。c.每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查；每月对变配电设备接地装置、d.避雷器进行检查，保证所有机电设备、配电柜（箱）、管道、金属构架物接地良好。e.负责本项目建筑避雷系统检测的实施单位应具有气象部门颁发的雷电防护装置检测资质证。中标人如不具备此