昆明市城中村改造48号地块(上峰片区)回迁房项目.docx

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1、昆明市城中村改造48号地块（上峰片区）回迁房项目可行性研究报L.I=I云南锦圣房地产开发有限公司目录总论1第一章项目概述11.1项目概况1.2报告编制依据31,3报告编制原则-11.4可行性研究工作范围41.5项目申报单位概况-51.6项目名称、建设地点、投资建设单位51.7项目规划目标-51.8项目建设规模61.9项目的主要建设条件7第二章政策分析第一节发展规划分析72.1.1项目的建设符合国家十一五发展规划72.1.2项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求82.1.3项目的建设符合昆明市十一五发展规划92.1.4项目的建设符合昆明主城区2006-2010年住房建设规划-TO第二节产业

2、政策分析11第三节行业准入分析一一12第三章资源开发及综合利用分析第节资源利用方案13第二节资源节约措施143.2.1节约土地资源措施3.2.2节约建筑材料措施第四章建设用地、征地拆迁及移民安置方案154.1项目建设地点154.2项目土地权属类别154.3占地面积154.4土地利用合理性分析154.5征地拆迁和安置补偿方窠161,重建改造指导原则：162、征地拆迁安置补偿主导思想：173、本项目的征地拆迁重建改造工作原则：4、具体实施原则：17（一）、土地征购原则：（二）、房屋拆迁补偿原则（三）、房屋拆迁补偿原则：（四）、征地出让方式：第五章节能方案分析19第一节用能标准和节能规范19第二节节

3、能措施和节能效果分析205.2.1建筑节能5.2.2节电措施5.2.3节水措施第六章环境和生态影响分析22第一节环境和生态现状第二节生态环境影响分析226.2.1建设期间对环境的影响6.2.2运营期间对环境的影响第三节生态环境保护措施246.3.1相关政策法规要求6.3.2环境保护措施1、建设期间环保措施2、运营期间环境保护措施6.3.3环境管理计划第四节地质灾害影响分析28第五节特殊环境影响29第七章经济影响分析29第一节经济费用效益分析297.1.1投资估算依据7.1.2投资估算编制范围7.1.3投资估算7.1.4建设资金筹措7.1.5预算销售价格7.1.6项目经济效益第二节行业影响分析3

4、5第三节区域经济影响分析38第八章社会影响分析40第九章结论41总论昆明-云南省省会，全省政治、经济、文化、交通中心，中国十大重点旅游城市之一，发展中的国际化旅游城市。昆明地处云贵高原，气候宜人，鲜花盛开，风景秀丽，誉为春城”。昆明拥有石林、滇池、大观楼、西山等著名旅游景点和国家级重点保护名胜古迹。昆明自然资源极其丰富，矿产资源主要有磷、盐、铜、铁、煤等，其中磷、盐储量丰富，位居全国第二。昆明是多民族聚集的地方，丰富的少数民族文化和风俗，吸引着世界各国人民的喜爱和向往。昆明交通发达，成昆、南昆、贵昆、昆河等铁路通达国内外，昆明机场开通国际国内航线100多条，年旅客吞吐量达800多万人次。改革开

5、放以来，特别是举办99世界园艺博览会”以来，昆明城市建设发生了巨大变化，正朝着现代化、国际化的城市迈进。为此，昆明市委、市政府面对新形势和新任务，确立了建设现代新昆明的发展战略，把市属盘龙、五华、官渡、西山四区内的“城中村”重建改造，列为城市建设的重要议事日程。为了认真贯彻落实市委、市政府关于“城中村”重建改造工作的各项文件精神，加快西山区48号地块（上峰片区）城中村重建改造，特呈报项目可行性研究报告。第一章项目概述1.1项目概况该项目属于昆明市西山区马街街道办事处张峰社区居委会48号地块（上峰片区）城中村改造项目。项目用地范围为东至云南冶炼厂专用铁路，南至成昆铁路昆明西站货场，西至北京师范大

6、学昆明附属中学，北至兴苑路。地块内包含上峰村一组、二组、三组，中峰村一组、二组，下峰村一组、二组等共7个居民组和26家企业。由于历史原因，片区内建筑物高度密集，建设不规范，环境脏乱差，存在消防、火灾、治安等诸多隐患。市委、市政府和区委、区政府对48号地块的重建改造工作高度重视,将此列为昆明市第二批“城中村”改造项目之一。根据昆明主城55片分区控详规公告，该片区属“西苑分区”。规划功能定位为：主城城市西部次中心，西山区行政文化中心，昆明市对外、交通枢纽中心之一，是以发展行政办公、对外交通、物流仓储、文化体育、居住功能为主、配套设施为辅、功能完善、环境优美、安全卫生的城市综合发展区。1.2报告编制

7、依据（一）、昆明市城中村重建改造工作指导文件：1、2008年2月290,昆通20087号关于加快昆明市城中村改造推进“城中村”重建改造工作的指导意见2、2008年4月18日，昆城改领20081号昆明市城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见3、2008年4月18日，昆城改领20082号关于昆明城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见4、2008年5月6日，昆城改领20083号关于印发昆明市城中村改造项目管理办法的通知、昆明市城中村改造项目管理办法5、2008年6月4日，昆政文200826号昆明市城中村改造土地公开交易办法6、2008年6月5日，昆政文200825号昆明市城中村改造土地出让收支管理

8、使用暂行办法7、2008年6月30日，市城中村改造领导小组昆明市城中村改造房屋拆迁最低补偿标准（二）、西山区政府城中村改造相关指导文件1、2008年3月20日，西发200822号关于全面推进城中村重建改造工作的实施意见2、2008年3月21日，西政办通200849号关于转发（西山区城中村重建改造暂行办法）的通知1.3报告编制原则根据昆明市规划条例的要求和西山区48好片区控制性详细规划方案以及西山区48号地块专项规划指导意见，结合本项目的具体特点、改造范围、用地面积和发展要求，本项目将按照经济适用、功能齐全、规模适当的原则，确定项目功能、工程规模和投资规模。1.4可行性研究工作范围根据项目可行性

9、研究深度要求，本研究工作范围主要包括：项目建设的必要性、发展规划、产业政策和行业准入分析、项目建设规模、建设条件、建筑方案初步规划、建筑节能、环境影响评价、消防安全、投资估算与资金筹措、社会效益评价、研究结论及建议。1.5项目申报单位概况项目申报单位名称：西山区“城中村改造工作指挥部办公室单位地址：福海乡办事处西山区“城中村”改造工作指挥部办公室成立于2008年3月，是为了适应“城中村”重建改造而设立的专职领导机构。1.6项目名称、建设地点、投资建设单位项目名称：西山区48号地块（上峰片区）城中村”重建改造项目。建设地点：西山区马街街道办事处张峰社区居委会。投资建设单位：云南锦圣房地产开发有限

10、公司。1.7项目规划目标1999年国务院批复昆明市城市总体规划（19962010），批复中对昆明城市性质明确为：昆明是云南省的省会，西南地区重要的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游、商贸城市。按照这一明确的城市性质定位,昆明市规划主管部门已经编制并审定、公示西山区48号片区控制性详细规划方案，与此同时，市规划局下达了西山区48号地块（上峰片区）专项规划指导意见，为本项目制定规划目标提供了原则依据。该项目位于昆明市西山区马街街道办事处张峰社区居委会，四至范围是：东至中央储备粮昆明直属粮库、昆明冶炼厂铁路专线，南至成昆铁路，西至昆明西站货场、北京师范大学昆明附属中学，北至兴苑路。西山区

11、48号地块（上峰片区）城中村重建改造项目的规划目标是：通过整体规划，完善基础设施水平，发挥土地的区位优势，发掘价值，引导片区引入新的业态，提升现有商业模式,优化土地资源配置，强化片区在昆明市西山区居住、金融、商业中心的优势地位，将其规划为以居住、商业为主要功能的城市综合商业地区。与此同时，通过“城中村征地拆迁重建改造，改善居住环境、基础设施、城市交通、景观绿化，提高西城管理水平和综合竞争力，提升西市区整体形象。1.8项目建设规模本项目按照48号地块（上峰片区）专项规划指导意见编制专项规划，已经市规委第十六次全体会议审查通过,市规划局下达了昆规条件（2008）0290号建设项目规划条件，依据建设

12、项目规划条件确定本项目的建设规模：一、规划总用地面积:317012m2（475亩）其中:净用面积207700m,（311.88亩），地上建筑面积744645平方米。二、技术指标：容积率3.6建筑密度20.1%绿地率58.8%停车泊位：4500三、总建筑面积：908070m1其中：地上建筑面积744645Df地下建筑面积163425m1商业面积53707Itf办公建筑面积10080m1住宅建筑面积542538Itf其它：28630m,1.9项目的主要建设条件1、市、区政府高度重视“城中村”重建改造工作，制定了相应法规、政策，明确了实施办法与程序，为顺利实施重建改造工作奠定了基础。2、“城中村重建

13、改造工作，是功在当代，利在千秋的“民心工程”、“民生工程”，经过前期广泛的宣传教育，并与广大村民认真协商，得到广大村民的支持与配合，盼望项目早日付绪实施。3、本项目位于昆明市西山区，具有较好的商业开发价值，项目建成后必将产生良好的社会效益、环境效益和经济效益。4,投资开发商具有人才、资金、管理以及房地产开发经验，具备承担本项目开发建设的必备条件。第二章政策分析第一节发展规划分析2.1.1项目的建设符合国家十一五发展规划国家“十一五发展规划提出要调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房；按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，

14、促进住房梯次消费；健全普通商品住房与经济适用住房、廉租住房相结合的城镇住房供应体系。本项目户型设计大部分为小户型住宅，项目的建设符合国家十一五”规划提出的重点发展普通商品住房和经济适用房，严格控制大户型高档商品房的要求。2.1.2项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求从2006年开始,我国宏观调控迎来了第二轮高峰。国务院及中央人民银行、建设部、发改委、国家税务总局等部门相继出台了一系列调控政策，包括土地供应、货币信贷、税收等方面。总体来说，在2006年全国房地产投资保持了比较平稳的发展态势，宏观调控各项措施取得成效，商品房销售价格快速上涨势头得到一定抑制。但是，商品住宅结构性矛盾没有得到

15、根本性的解决，商品房销售价格上涨的压力仍然存在。此外，2006年5月末建设部、发改委等九部委联合出台了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见的调控措施，将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，自2006年以来奠定了房地产调控的主线”，被称为“国十五条”。该政策的调控目标是发展满足当地居民自主性需求的中低价位、中小套型普通商品住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。重点在以下几个方面：一是要求地方政府利用廉租住房和经济适用房真正解决低收入人群的住房问题。二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%,通过限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，保证中低价位、普通住房供给。三是运用经济手段，强化住宅转让环节的税收管理和外资购房的管理，抑制投机炒作；提高银行存贷款利率，有区别地调整住房消费