物业管理处应急预案手册（汇编）.docx

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1、目录1治安事件处置预案2电梯突发事故处置预案3水浸事故应急处置预案4停电应急处置预案5防汛防台处置预案6高温天气应急预案7寒流冰冻天气应急预案8火灾事故应急处置预案9非本公司人员伤害类应急处置预案10本公司人员伤害类应急处置预案11触电事故应急处置预案12交通意外应急处置预案13物业索赔处置预案14危险品泄漏处置预案15天然气、煤气泄漏处置预案16公共卫生突发事件处置预案17应急预案演练规程IS相关记录表式提高本管理处处置治安突发事件和风险的能力，最大限度地预防和减少治安突发事件及造成的损害，保障管理区域内业户生命财产安全。2适用范围适用于本管理处对治安突发事件发生时的应急处置工作。3工作程序

2、3.1遇到不执行规定、不听劝阻的处置3.1.1查清其姓名和单位，如实记录并逐级汇报或处理。3.L2一旦发生纠纷，应当保持冷静，注意掌握政策，若遇到个别客户蛮横无理，打骂保安人员，可由保安主管及管理处负责人协同与客户共同协商处理，必要时报请公司相关部门协助处理。若情节严重，或社会上的人员故意滋事扰乱，应及时报告公安机关依法处理。3.2遇到犯罪分子盗窃的处置3.2.1巡逻保安发现盗窃分子正在作案时，要保持镇静，立即发出信号，召集附近的保安或群众支援。同时通知大门值班保安控制人员外出，防止罪犯逃跑，并及时拨打“110报警。尽可能当场抓获罪犯，连同证物送公安机关处理。失主仍在现场时，也要请其一起到公安

3、机关作证，领回被盗财物。3.2.2保护作案现场，禁止无关人员触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。3.2.3对重大可疑被盗现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。3.2.4在处置过程中，应注意自身安全保护。3.3遇到犯罪分子抢劫的处置3.3.1迅速制止犯罪。要保持镇静，沉着勇敢，设法制服罪犯，并应立即发出信号，召集附近的保安员或群众支援，并及时拨打“110”报警。3.3.2若罪犯逃跑追不上时，要看清人数、衣着、面貌、身体特征，所用的交通工具及特征等，并及时报告物业管理处保安主管和公安机关。3.3.3要保护好现场和罪犯遗留的物品、作案工具等，切不可将保安人员或其他人的指纹等痕迹弄到遗

4、留物上。在公安人员未到现场勘查完毕之前，不能离开。3.3.4事主或在场群众如有受伤的要立即协助送医院医治抢救。3.3.5在处置过程中，应注意自身安全保护。3.4遇到醉酒滋事或精神病人闯入管理区域的处置3.4.1进行劝阻或阻拦，让其离开管理区域。3.4.2在采取控制和监护措施的同时及时通知酒醉者、精神病人的家属或工作单位，让他们派人领回。3.4.3若酒醉者或精神病人有危害他人人身安全或危害社会安全的行为，及时拨打110报警交公安部门处理。3.4.4在处置过程中，应注意自身安全保护。3.5发现可疑分子时的处置3.5.1立即报告当班保安领班或保安主管，并向其他岗位执勤的保安员发出信号，特殊情况还需向

5、公安部门报告。3.5.2对可疑分子严密跟踪观察，暗中监视，防止其进行破坏或犯罪活动。3.5.3若发现与通辑、协查的人员体貌特征相似者，或者经盘询漏洞百出者，及时拨打“110报警交公安部门处理。3.6发现园区内有斗殴的处置3.6.1积极劝阻斗殴双方离开现场，缓解矛盾。若有必要，应及时报告公安机关。3.6.2提高警惕，防止坏人利用混乱之机，进行破坏活动或偷窃财物。3.6.3说服、劝阻围观群众离开，确保管理区域内的正常治安秩序。3.6.4协助公安人员现场处理工作，提供必要的现场证据，辨认肇事者、为首分子。3.6.5在处置过程中，应注意自身安全保护。3.7客户失窃报案的处理3.7.1做好报失笔录，记录

6、失窃时间、地址、失窃物品及可疑情况。3.7.2及时向管理处负责人汇报，如有必要建议客户向公安部门报案，同时向公司营运管理部报告。3.7.3有录像监控条件的，保安主管应组织人员及时查看录像、辨认疑点，并将失窃时间段的录像资料备份。3.7.4录像备份资料可供公安部门查阅，若失主要求查阅，须经公司营运管理部同意。3.7.5做好后续的破案配合工作。3.8治安事件后续处理3.8.1事发部门记录一切有关资料，并填写K事故、事件报告报公司营运管理部。3.8.2相关现场应拍照留存,必要时按公司保险采购管理规程进行保险理赔。3.8.3按营运管理部及相关部门（必要时由公司领导参加）的要求，分析原因，在规定期限内整

7、改。4相关记录K事故、事件报告提高本管理处在电梯发生突发事故时，处置事件和风险的能力，最大限度地预防和减少突发事件造成的损害。2适用范围适用于本管理处对电梯突发事故发生时的应急处置工作。3工作程序3.1电梯关人处理规程电梯运行过程中发生故障，有关人员接到报警信号后先通过三方通话装置与轿厢内人员通话并尽快到达现场，安慰乘客不必惊慌，告知乘客不要乱动按钮；同时通知电梯维修人员。如电梯维修人员超过30分钟仍未到达，管理处可安排有操作证书的救援人员根据不同情况，依下列步骤先行释放被困乘客：3.1.1轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时：a）确定轿厢所在位置（根据楼层灯指示或小心开

8、启外门察看）；b）关闭电源总挚（在机房或大厦电源总挚内）；c）用专用厅门钥匙（三角钥匙）开启厅门；d）用人力开启轿厢门（要慢，用力不要过大）；e）协助乘客离开轿厢；f）重新将外门关好（人在厅门外不能用手打开为止，3.L2轿厢停于远离电梯口的位置时：应先将轿厢移动至就近的电梯门口（以高于或低于楼面不超过0.5米为合适），然后照上述（3.1）项所列步骤释放被困乘客。移动轿厢的方法如下：a）利用电话或其他方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危险，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭；b）进入机房，关闭该故障电梯的电源总挚；c）拆除

9、主电机之轴端盖，安上旋柄座及旋柄；d）两个救援人员各把持旋柄的一端，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作（一撬-松）使轿厢逐步移动，直到最接近之电梯门口为止（以钢绳平层线为参照），操作时，尚要注意：如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可只撬开掣动，使轿厢自行移动，而应在撬开掣动的同时，把持紧旋柄，并用人力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。e）遇到其他复杂情况，应及时报告专业电梯维修公司（服务分包商）处理。3.2电梯进水处理3.2.1底坑进水当底坑进水时，应当将电梯停于顶层，终止电梯运行，

10、并切断电源，待水情处理好并经专业维护人员检查后才能运行。3.2.2楼层水淹当楼层水淹而使井边或底坑进水时，应当将电梯停于进水层以上，并关闭电梯及总电源，待水情处理好并经专业维护人员检查后才能运行。3.2.3湿水处理及报告专业维护人员进行电梯湿水处理后，管理处应当向营运管理部提交K事故、事件报告并附专业维护人员的湿水处理报告。3.3遇各种灾害时紧急处理措施3.3.1火灾当火灾发生时，按火灾事故应急处置预案处置。3.3.2地震当地震发生时，根据震前预报，由电梯维修工关闭所有电梯。地震过后，由专业电梯公司对电梯进行安全检测，确认无异常情况后，方可运行。3.4后续处理3.4.1记录一切有关资料，电梯关

11、人30分钟以上及其他突发事故时，填写K事故、事件报告报公司营运管理部。3.4.2相关现场应拍照留存,必要时按公司保险采购管理规程进行保险理赔。3.4.3按营运管理部及相关部门的要求，分析原因，在规定期限内整改。1.目的提高本管理处在发生水浸事故时，处置事件和风险的能力，最大限度地预防和减少突发事件造成的损害。2适用范围适用于本管理处对水浸事故发生时的应急处置工作。3工作程序3.1断水故障处理规程3.1.1检查供水装备存在问题（水泵，水箱，气压供水设备），查明故障的原因和具体情况:a）由于屋顶水箱内球阀坏，造成3楼以上停水。b）由于支阀配件坏，造成12楼无水。c）供水阀门被误关或损坏；d）电路短

12、路或断路而造成设备无电而不能正常运行。e）市政管网维修或发生故障。f）水泵故障，不能修夏。g）管道堵塞。3.1.2针对具体情况对该设备进行检修或者更换：a）立即修复屋顶水箱内球阀，恢复3楼以上供水。b）立即修夏支阀配件，恢第1一2楼供水。c）打开阀门或者将被损坏的阀门修理调换。d）立即修复电路恢复供电。e）如果是市政停水，则必须和业主做好解释工作并提前下达书面通知，同时做好准备工作，如将水箱和水池的水放满。f）立即修第水泵故障。g）立即疏通堵塞管道。3.2溢水状况处理规程3.2.1检查溢水原因：a）水箱或水池的浮球阀失灵；b）阀门失灵或忘记关闭；3.2.2针对具体情况对该设备进行检修或者更换：

13、a）只需关闭失灵的球阀，开启备用的球阀，再将失灵的球阀修理或更换；b）对阀门进行修理或者更换和开启即可。3.3漏水状况处理规程3.3.1检查漏水原因a）楼顶、地下阀门缺乏检修；b）给水系统中的高水箱、水池、阀门、浮球等失灵；c）地下供水系统管道、阀门自然老化等；d）水泵漏水故障；e）水泵启动异常。3.3.2针对具体情况对该设备进行检修或者更换：a）加强阀门检修和管理；b）加强给水系统中的高水箱、水池、阀门、浮球等维护检修；c）在影响业主最小的时段关闭相应的阀门，将该管段或阀门修理或调换：d）检查水泵是否正常，检查润滑油情况、运行声响情况、有无非正常的漏水现象等:e）如果水泵一次启动后连续运行时

14、间超过正常的启动-停止的运行时间10分钟，则应拉断电源，检查水位器及浮球阀是否出故障，以防浸水，检查蓄水池中的水位器或浮球阀是否正常工作；f）生活泵每月（“运行和“备用）切换-次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常起动。3.4排水及排污事故应急处理方案3.4.1检查暴雨、大雨时排水、排污事故原因：a）水量过大，超过了排水管的设计排量；b）排水管排水不畅；c）排水、排污事故应急处理d）如遇紧急情况，如地下室遭遇大雨，首先需将重要部位如电梯机房，高压配电间，水泵房等用沙袋构成堤坝拦水，开启所有的潜水泵，必要时可以增设临时水泵。e）排水管排水不畅，用疏通机立即疏通。3.5

15、电梯底坑进水或湿水处理按电梯突发事故处置预案处置3.6排水管堵塞3.6.1建筑物内部排水管堵塞：先让客户哲停用水，检查楼上何处堵塞，如是下水管道堵塞而漏水,应用疏通机及时疏通；维修完毕后48小时跟踪查看,看是否还有其它地方堵塞。3.6.2园区范围内排水管堵塞：立即派人到现场，查清园区内部位，确定堵塞部位；确定疏通方案，联系各部门做好抢修工作，尽快恢复排水；如果不能马上清通，可用排水泵将污水暂时抽至相邻的污水井中；清通完毕后向客户做好解释工作并记录在案。3.6.3市政排水管堵塞：立即上报有关市政部门，立即查清原因，根据具体原因，派人员到达现场配合市政公司采取相应的应急措施，清通后上报有关部门备案。3.7排污超标督促每家有可能产生工业废水的公司必须先向环保部门报审备案，经过整改获得环保通过后才能允许该公司排放污水。3.8后续处理3.8.1记录一切有关资料，并填写K事故、事件报告H报公司营运管理部。3.8.2相关现场应拍照留存,必要时按公司保险采购管理规程进行保险理赔。3.8.3