物业绿化管理全套.docx

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1、物业绿化管理一、绿化管理的工作内容(一)绿化日常养护1 .水分管理北方在入冬后土壤结冻前应对园林植物进行一次灌水保墉，也就是俗称的浇过冬水，并对主要风口的植物搭建防风障，以保证植物在冬季不至于被旱死或风干。2 .清理残花黄叶3 .绿化保洁4 .杂草防除5 .植物造型与修剪一般整形修剪可分为造型修剪、自然修剪及混合式修剪三种方式。6园林植物施肥7.园林植物病虫害防治(1)园林植物病虫害防治原则。园林植物病虫害的防治原则是预防为主，综合防治。(2)园林植物病虫害防治方法。通过栽培技术防治。通过检疫防治。通过物理及机械法防治。利用生物防治。化学药物防治。(3)常见园林病虫害防治。8草坪养护草坪的管理

2、包括草坪修剪、灌溉、病虫害防治、草坪翻新、杂草防治等。(1)草坪灌溉。草坪灌溉夏秋季节在早上太阳出现之前较好。冬春季节由于气温较低,适合在早上11时左右进行灌溉。在北方冬季及早春由于有结冰现象无需灌溉。夏天草坪对水分的需要量最大，这时，除了下雨外，高级草坪要求每23天甚至每天灌溉一次。冬季草坪对水的要求不大，可少灌溉些，可隔多日灌溉一次。春季由于雨水较多，灌溉要看天气情况。每次灌溉的水量以土壤湿润到1015厘米深为宜。(2)草坪施肥。新建草坪或草坪翻新时可在建坪基质中加施厩肥、堆肥、人粪尿、泥炭等有机肥作基肥供草坪日后生长需要。(3)草坪修剪。草坪在修剪时应遵守1/3的原则，即每次修剪下来的草

3、的长度不超过未剪草坪草自然高度的!/3o(4)草坪更新。(5)草坪杂草防治。(二)园林绿化的翻新改造1 .园林植物补植补植植物时应注意：(1)如果生长环境条件允许，尽量用回原植物品种；(2)所补植的植物苗木大小应尽量与当前植物大小一致，避免破坏景观；(3)对于人为破坏的植物补植后应予以一定的保护措施防止再次被破坏。2 .花坛更换为了保持花坛的良好景观，应每天及时对衰败的个别植株进行更换，并在整个花坛衰败植株超过1/3时将整个花坛植物全部更换。(三)绿化环境布置(四)花木种植(五)园林绿化灾害预防1 寒害的预防为了减少寒害造成的影响，可采取一定的防寒措施减少危害。如加强栽培管理，增加植株抗寒力、

4、灌水保境、搭防风障、堆土护根、包扎、涂白、堆雪、打雪等。2 .台风预防(1)及时掌握好台风的动态，做好相应预防措施。(2)用水泥柱、木桩等做好新种的中小乔木或其他较高植物的稳固。(3)在台风来临前对一些比较招风的乔木或根系较浅的乔木的过密枝叶进行适当疏剪，减少受风面积。(4)及时清除大树树干上的枯枝及棕桐科大植物的大片黄叶，避免台风来临时掉下对行人造成危害。对于一些较靠近业主窗台、对业主具有潜在危害的枝叶及时修剪。(5)在台风期间，在保证安全的前提下可派人员巡查主要道路绿化情况，发现有倾倒的及时报靠，对影响交通的及时予以清理。台风过后应马上派绿化人员全面巡查，对倾倒于交通主道上的植物及时采取去

5、顶短截扶正等措施。折落于地上的枝叶等杂物亦应及时清扫干净，尽量恢复原貌，减少对业主的影响。3 .防旱(1)避开用水高峰期加强人工淋水，保证园林植物的水源供应。(2)有选择性地灌溉。对于根系较深的大乔木及其他较耐旱的植物不用经常淋水，把有限的水资源用于不耐旱的或新种植的植物。淋水时应优先满足重点观赏部位的植物用水，避免这些地方出现枯黄枯死现象,对偏远地方的植物要保证不死。(3)改进淋水方式，利用滴灌系统提高水的利用率，减少水的浪费。(4)对于盆栽花木，在十分干旱的情况下可将其搬到大树下、荫棚内或光线不太强的其他地方，减少植物水分的蒸腾及太阳照射对花木的灼害.4 .涝害预防(1)做好园林景观地面的

6、坡度和排水，大面积的草坪地下应有适当的疏水设备，并避免绿地中间出现积水凹坑。(2匿常检查园林排水管道有无堵塞现象,有堵塞的应及时予以疏通。(3)注意雨季的天气预报，每次下大雨前检查园林排水设施，每次大雨后及时派人巡查，对积水地方及时进行人工排涝。(4)对于土壤板结严重的大面积草坪应在每年的五六月进行打孔培沙,增加土壤的透气透水能力，避免造成积水。(六)绿化有偿服务二、绿化管理的工作方法与要求(一)绿化管理模式物业绿化管理的运作模式有完全自主管理模式、自己管理+特种作业外包管理模式、子公司式管理模式及外包管理模式等几种。(二)绿化管理质量管控方法1 .建立健全绿化管理制度绿化管理制度主要包括：(

7、1)各岗位的岗位职责;(2)各项绿化工作的标准操作流程；(3)不同级别不同植物养护的质量标准；(4)绿化质量检查及预防、纠正机制；(5)员工行为规范等相关管理规章制度；(6)绿化养护绩效考核制度等。2编制管辖区植物清册3 .区分日常工作和周期性工作4 .完善巡视检查机制5 .建立植物养护工作预报机制6 .不同类型植物绿化检查重点(三)绿化管理的基本要求1 .保持植物正常生长2 .加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作3及时对妨碍业主、物业使用人活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害4 .创建社区环境文化，力口强绿化保护宣传(四)不同物业类型的绿化管理要求不同类型的物业对绿化管理有不同的

8、要求,表7-3是一些典型物业绿化的管理要求。表7-3典型物业绿化的管理要求物业类型绿化管理要求酒店及会所(1)合理划分工作范围；(2)灵活调整绿化管理工作时间，避免对客人及营业造成影响；(3)绿化布置要求即时的效果普通住宅(1)保持植物正常生长，不出现大面积枯死或病虫害；(2)加强枯枝黄叶清理及绿化保沽工作；(3)绿化布置设计须充分考虑人们出行方便；(4)绿化植物的选用需无毒无污染；(5)安全是绿化管理的重要关注点；(6)植物的选用需充分考虑功能性；(7)创建社区环境文化，加强绿化保护宣传高档住宅(1)加强植物日常养护与修剪；(2)及时做好枯枝黄叶的清理及绿化保洁；(3)及时对损坏的园林景点进

9、行维护与改造；(4)植物布置设计追求艺术性及精品性；(5)关注节日绿化景点的布置及日常活性景点的维护；(6)创建社区环境文化，加强绿化有偿服务工作学校(1)精品管理与自然管理相结合；(2)充分配合与利用教学实践进行绿化管理；(3)注意绿化保护知识的宣传教育医院关注园林绿化植物的保洁、清残及植物生长势市政及大型公共场所(1)不宜使用带刺、有毒、易断的绿化植物；(2)不宜使用果树或大花植物作绿化；(3)注重对绿地的围护，避免人流对植物造成损坏；(4)对行道树的修剪控形，避免行道路对交通、输电等造成影响；(5)必须保持景观状态的良好，对损坏的植物景观及时补充三、绿化管理的注意事项1 .前期介入关注点

10、(1)规划设计阶段。主要从物业管理的角度针对园路规划及设计合理性、科学性、实用性，园林植物品种的选择、园林树木的分布等提供参考意见，避免由于规划设计的不合理而给日后的物业管理增加负担。(2)施工阶段。主要针对一些隐蔽H程及给排水、园林回填土材料、管线分布、园路等施工从方便实用的物业管理角度进行介入，提供参考意见，避免由于施工不当而将一些隐藏的问题带人物业管理阶段，增加物业公司的负担。(3)园林竣工验收及物业综合验收阶段。主要从物业管理的角度对存在的问题提出整改意见，将对物业管理存在的隐患最后清除，同时，对植物品种进行核对清点,评估植物生长状况,对园林建筑及小品、园路、花槽花坛、园林资料等进行验

11、收移交等。2 .植物选材注意事项(1)生活居住公共区、人员活动密集区不宜选用有毒、有刺、重污染及水果类的植物品种；(2)离建筑3米范围内不宜种植大型乔木；(3)架空层、高大乔木下等荫蔽区域不宜种植阳性植物；(4)沿海地区及强风地区不适宜选用根系较浅的大冠幅植物；(5)北方地区东西走向道路不宜选用常绿植物做行道树。3药物使用注意事项(1)绿化药物应做好分类存放，并且每类药剂上必须有清晰的药剂名称、使用方法、防治对象等说明，严禁药物流失到无关人员手中；(2)绿化药物必须由专人进行保管并建立完善的进、出、存、销的登记制度；(3)药物存放处必须做好防火、防爆、防腐蚀、防中毒的相应措施，确保安全；(4)

12、药剂的用量及稀释倍数应遵循药物使用说明；(5)宾馆、酒楼、会所、商场、写字楼、学校等人员集中地，餐饮场所、食品生产及贮藏场所等禁用剧毒或强刺激性药剂，施用时间应避开人流高峰期,(6)施药人员应穿戴手套、口罩、眼罩及长衣长裤，施完药后应彻底洗漱后方可进食；(7)进行药物喷雾时，施药人员应站在上风口施药，且下风口应无其他人员；(8)未施完的药及已用完的药瓶、药袋、药具等，严禁到处乱扔乱倒，不允许倒入河、湖等水域，应集中收集处理；(9)发生药物中毒,应及时将中毒者及其所接触药物送医院检查治疗；(10)施药后24小时应对所施药的植物进行观察，发现植物有药害现象应立即用水冲淋以减轻药害。4.机械使用注意

13、事项(1)所有机械、工具使用前均应检查一次，检查发现缺油、螺丝松动等小问题，应自己解决并作好记录，对于较大故障无法自己解决的，报请专业技术人员进行检修；(2)所有机械、工具人仓前均应做好机身内外清洁卫生工作；(3)机器技术员每年12月20日前将所有机器检查一次，将下一年内有可能损坏的部件列清单做好记录，并预先购买一定数量的相关配件；(4)所有机械、工具均应至少每月检直保养一次，检查发现问题，及时请专业技术人员进行检修；(5)使用绿化机械进行操作时，应确保工作区域内没有非相关人员，确保安全；(6)非专业技术人员不应擅自拆装绿化机具。案例1:某小区居住的张女士，经常与同样居住在小区的其他老年人一起

14、,在小区广场上打太极拳,广场周围有几株粗大的老杨树。寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。突然，一阵风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸到在地。闻讯赶来的秩序维护员把张女士送到医院，诊断为：颈椎损伤。请问：Q)物业公司对小区内老杨树是否有管理的义务？(2)对于此案的树木致人受伤物业管理公司是否应该承担赔偿的责任？【分析】Q)物业管理公司对小区的老杨树有管理的义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，老杨树属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的老杨树有管理的义务。(2)对于此案致人受伤，物业公司应负责赔偿。老杨树上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产伤害

15、的威胁，而物业公司作为老杨树的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施伎口修剪和放置警示标志等)，故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。案例2:业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医疗费用数干元。石先生认为其摔倒主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定责任。物业管理公司应当补偿其医疗费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担管理责任的认识。【分析】物业公司对大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若石先生证实摔倒确因大堂地面湿滑造成，则物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人,则应承担赔偿责任。若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。对管理职责的认识是开发性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。