小区物业管理整体服务内容技术投标方案.docx

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1、小区物业管理整体服务内容XXXX的物业管理服务有关的标准、流程和管理规定。(一)XXXX的安全管理秩序维护工作是物业服务的一个重要方面。人们常说“安全第一”，秩序维护工作具有第一位的意义，只有物业的安全有了切实的保证，业主才能放心地享受居住在XXXX的“上层的健康生活品质”。因而安全管理不仅是XX服务集团管理的基础性工作，也是物业管理服务的重中之重。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。1、XXXX的安全管理，主要措施有：(1)建立一支高素质、高效快速、训练有素的安全管理队伍；(2)采取人防、物防、技防相结合的手段；(3)合理的岗位设置，在主要的人员、车辆出入口设置固定岗，

2、在外围、区内的公共场所设置巡逻岗，在监控中心设置监控岗，控制XXXX及周围环境的安全保卫；(4)配备先进的安全保卫设施、设备，主要有车辆控制中心、消防控制中心、监控中心、门禁系统等。2、日常治安管理(1)治安工作的主要任务A、门卫工作。着装整齐，维持大门口秩序，疏导交通车辆，咨询指引楼内方位及提送行李等，同时注意识别和防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生。B、安全巡检。不论节假日和任何天气情况，采用24h全天侯的工作制，定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查，发现不安全的因素及时进行解决。C、停车场管理。“礼仪优先，服务至上”是XX服务集团管理服务好车辆的法宝。疏导车辆进出，指挥

3、车辆停放，检查车辆外观状况，进行停车场消防和安全管理。D、治安协助。防止治安事件，对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。E、消防工作。消防控制室值班检查，消防设备，配备专职消防人员，建立义务消防组织，进行消防训练。F、与其他部门搞好配合工作。(2)相应的治安防范措施1、合理安排治安岗A、智能监控中心及大门二班倒24小时值班B、巡逻岗二班倒24小时巡逻。C、秩序队长负责园区内安全管理工作的总体协调。2、加强门岗的监控力度勤值岗门其他人员11=I询问后、登记II询问后丁登记B人流出区控制图门岗值勤I所带贵重物品须经业主确认检查证件（出入证）无异常C物流出区控制图=C

4、确认无误, 收回放行3、组建机动快速应急分队快速应急分队直属服务中心管理，负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活，基本职能是：区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。4、实行24小时巡视巡逻人员实行24小时不间断巡视，确保及时发现问题和处理问题，巡逻人员采用徙步巡逻方式。5、加强区域定时巡逻为加强对治安巡逻的控制，保证巡逻到位，在各个楼层、区域地方设置巡逻签到箱或签到站，避免人为巡逻不到位而发生问题的现象。6、治安状况统计对治安状况控制实行每月统计，分析所产生的各种问题，找出原因，制定相应的措施。（二）XXXX的车辆管理车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失，要做到这一点，首先要搞好停车

5、场的建设。1位置规划车辆可分为机动车和非机动车两类，机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放，既不利于车主，也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态，XXXX服务中心把停车场库的区位作适当划分。2、内部要求对于机动车，我们将根据物业的整体规划，实施以下管理措施：（1）了解用户车辆情况，实行便捷停放；（2）实施停车专用车位制度（3） 物业道路设减速坡，限制车辆速度；（4） 严禁主干道路面停车；（5）做好宣传工作，除在日常引导业主将车辆停放到自家车位外，平时也做好相应宣传，发动大家自觉遵守停放规定；3、日常车辆管理措施（1）车库内设24小时巡逻岗；（2）出入口设置标识牌、车库使用

6、须知牌、限高指示牌；（3）形成车辆管理公众制度并公布；（4）建立车辆管理工作流程文件；（5）建立车辆管理应急处理方案；（6）来访客人车辆停放到园区外专用停车场，由秩序维护员观光车接送客人进出园区。（三）XXXX的消防管理消防安全责任重大，这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会，消防管理的关键环节在于下列四个方面。1、 宣传教育开展消防安全教育，树立消防安全意识是贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针为前提，我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员，将采取多样化的宣传形式如一年一度的“119”消防日，设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向业主宣传消防知识。消防工作不只是少数人的事，而应

7、是物业中全体人员的共同职责，对于物业的全体人员来说，必须了解并掌握如下几个方面：（1）物业防火工作的各项有关规定；（2） 手提式灭火器的放置位置及其使用方法；（3） 消防应急通道位置和紧急情况疏散方法；服务中心员工还应懂得以下两点:（4） 遇到紧急情况时自己的职责任务；（5） 重要物资(货币、文件等)的转移及办法。2、 日常检查(1)防火门：是否关闭状态，较链是否灵活，整体有否损坏。(2)应急照明灯及指示灯：电源是否正常，整体有无损坏，表面是否有灰尘等；(3)各种消防标识：安装是否牢固，定位是否准确，整体有无损坏，清扫表面灰尘等。(4)各种灭火器：瓶体是否完好，固定是否牢靠，保险栓是否完好，气

8、体压力是否在规定的范围内等。(5)消防栓是否完好，水压是否符合要求。(四)XXXX的环境卫生及绿化管理物业清洁保养是物业管理服务的“形象工程”，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为物业提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且，物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，既经济又能保持物业美观。在XXXX项目，我们将对物业的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的社区环境，我们将切实做好以下几项工作：1、全面实施IS09001：2000质量保证体系和导入IS014000环境管理体

9、系实施IS09001：2000质量保证体系是进行物业规范化管理的保证，建立和实施IS014000环境管理体系则保证xxxx成为生态绿色环保居住物业。2、主要任务和组织结构(1)环境部主要任务：负责楼内各个楼面和各部位公用用具，使其达到标准的清洁要求；负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用计划，掌握清洁费用的支出;负责对清洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质；负责接受业主的委托清洁业务。(2)8小时保洁制度针对物业的实际情况，物业清洁工作实行小时保洁制度。以保证物业的卫生达到要求，每日的卫生全面清扫在物业人流低谷时和下班时进行，尽量减少对用户居住的影响。(3)无人化清洁服务为了不打扰业主的正

10、常生活和休息，我们采用“无人化”清洁服务，即主要的清洁工作全部在每天大部分业主上班前和下班前进行，日常保洁工作均避开业主进行，减少因清洁服务给业主带来麻烦和干扰。3、xxxx部分清洁卫生作业频次(仅列出主要工作指标)：(1)楼内大门、大厅：全面打扫1次/天，巡回保洁；(2)楼梯：全面打扫1次/天，其它时间随时打扫；(3)楼内装饰、灯具：全面打扫1次/月；(4)地下车库：全面打扫1次/周，其它时间随时打扫；4、XXXX环境卫生标准(综合简述)：(1)楼内环境卫生标准，采用目测、纸测的方式，达到无尘、无杂物、无烟头、无痰迹、无占道堆放、无异味；(2)区内环境卫生标准，采用目测的方式，达到无土、无石

11、子、无杂物、无烟头、无痰迹、无占用、无积水；5、xxxx的绿化管理XXXX内及周围的绿化主要有草坪、乔灌木、花草、水景、花坛及园林造景、小品等。前期阶段涉及绿化工作不多，以下分别简单论述。(1)岗位设置，XX服务集团指定服务中心由经理负责安排绿化工作的开展；(2)管理要求，总的来说要保证绿化的覆盖率达到设计要求，无黄土裸露，控制枯木、杂草在小的范围内，补种及时，生长良好。(3)工作标准，根据XXXX绿化植物进行绿化工作的养护a草坪和花草：按不同季节定期浇灌、修剪、清除杂草和杂物、补苗、施肥、防止病虫害。要求无黄土裸露、成片枯死、无杂物、生长良好。b乔灌木：主要工作有浇灌、排水、除草、施肥、修剪

12、、整型、防止病虫、补种等。要求枝叶茂盛、造型好、无病虫害、枯死。c花坛：主要工作有浇灌、排水、换苗、修剪、整型、防止病虫、补种等。要求枝叶茂盛、造型好、无病虫害、枯死，花坛保持清洁。d园林造景、小品：主要工作是保持清洁、完好无损，具体要根据雕塑小品的材料、造型、色彩，制订出相适应的工作标准。(4)绿化管理流程:(五)XXXX的公共设施、设备的维护为保障设备运行的安全、高效，我们将结合XXXX项目的实际情况，把XX服务集团在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到本物业的设备管理与维护当中，在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。在此之外，我们将在XXXX的设备管理中导入环保、节能的管理

13、理念，在降低运作成本的同时，尽可能为业主创造一个舒适的绿色环境。为此，我们对该物业设备管理与维护制定了以下管理方案。机电设备管理的基本原则(1)、物业设备设施的管理采用XX服务集团安全而高效的管理模式建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用，设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养，设备设施的日常巡视保养由使用单位或责任单位负责，设备定期维护保养则均由工程部负责。实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修，如更换灯具、开关、疏通管道等，超出简单修理范围为设备的大

14、、中修。(2)、建立完善的设备编码及标示方案A、根据物业图纸资料的有关图则及通用图则，制定设备编码规则B、制定含有设备编码编号的设备总览表。C、依设备总览表设立设备卡并执行设备责任人制度。D、对于标贴明显的将导入XX服务集团视觉标示系统。(3)、主要设施设备将建账册、建立设备台账A、设备台账内设备均需建立相应的设备修理保养情况记录卡，这些表为履历形式，将跟踪设备至报废。B、工程部建立内部例会制度，创造学习、讨论、督促、建议的平台，使各项工作均朝良性方向发展。、建立完善的质量记录体系A、任何工作做到有据可查。B、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。C、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑

15、特定设备零部件的供应商事项以确保今后各设备系统维修需要和可靠运行。D、利用XX服务集团公司强大的技术资源结合供应商技术力量对XXXX服务中心形成有力的技术支持。、技术资料的管理A、对于技术资料管理，遵守“二级制”模式。服务中心工程部资料部门掌握所有的一手资料，工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中，这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。B、工程部资料柜钥匙管理，纳入部门钥匙管理体系中。(6)、有关设备类钥匙的管理A、定义设备类钥匙：所有设备功能钥匙，及其门柜、门房钥匙。B、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱，分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。C、设立与本物业相适应的钥匙掌管制度，对内方便工作，对外防范破坏及恐怖行为。、技术工种的管理因物业机电设备的特