临沂市物业管理条例（2023草案）.docx

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1、临沂市物业管理条例（草案）目录第一章总则第二章前期物业与配套设施第三章业主和业主组织第一节业主第二节业主大会第三节业主委员会第四节临时物业管理委员会第四章物业服务第一节物业服务人第二节物业服务收费第五章物业的使用和维护第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，促进和谐宜居社区建设，根据中华人民共和国民法典物业管理条例和山东省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，按照法律、法规的规定和物业合

2、同的约定，对物业服务区域内的建筑物以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条物业管理应当坚持以人民为中心，遵循党建引领、业主自治、政府监管、多方参与的原则，推动在物业服务人、业主委员会、临时物业管理委员会中设立党的基层组织，打造沂蒙红色物业党建品牌。第四条市、县（区）人民政府应当加强对物业管理的组织领导，将物业管理纳入基层社会治理体系，建立健全部门分工负责、协同监管机制，协调解决物业管理的重大问题，统筹推进物业管理各项工作。第五条市、县（区）人民政府住房城乡建设部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工

3、作。发展改革、公安、民政、司法、自然资源和规划、生态环境、城市管理、市场监督管理、国防动员、消防救援等部门机构按照各自职责，负责物业服务区域内监督管理工作。第六条街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，指导、监督辖区内物业管理项目的移交和接管，加强对物业管理活动的日常监督管理，调解处理物业纠纷。居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理以及社区服务中与物业管理有关的工作，负责指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。第七条物业行业协会应当加强行业自律，依法组织实施自律性规范，提高从业

4、人员整体素质和技能水平，调解行业纠纷，推动行业健康有序发展。鼓励物业服务人加入行业协会。第二章前期物业与配套设施第八条物业服务区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑建筑物的规模、物业共用设施设备、社区建设等因素划分。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业服务区域；住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业服务区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，经街道办事处、乡镇人民政府和县（区）人民政府住房城乡建设部门确定，可以划分为不同的物业服务区域。建设单位办理商品房预售许可或者商品房现售备案前，应当向县（区）人民政府住房城

5、乡建设部门申请划分物业服务区域。第九条住宅物业的建设单位应当在办理商品房预售许可或者商品房现售备案前，依法通过招标的方式选聘前期物业服务人。鼓励非住宅物业的建设单位通过招标方式选聘前期物业服务人。建设单位应当与选聘的前期物业服务人签订前期物业服务合同。建设单位与房屋买受人签订的房屋买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容。第十条物业服务区域内应当配置物业服务用房。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。物业服务用房应当进行简单装修，能够独立使用，配置应当符合下列规定：（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；（二）位于地面以上、独立成套

6、、相对集中，具备供水、排水、供电、供热、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道，所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外；（三）与建设工程项目同步设计、同步施工、同步交付，建设工程项目分期开发建设的，建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发项目总建筑面积千分之三的比例配置物业服务用房。业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。第十一条市、县（区）人民政府行政审批服务部门在核发建设工程规划许可证时，应当将物业服务用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明。建设单位在办理商品房预售许可或商品房现售备案时，应当注明物业服务用房的坐落和建筑面积，不得将物业

7、服务用房纳入销售范围。第十二条物业服务区域内的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人的需要，其归属可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。业主、物业使用人要求承租尚未出售、附赠的车位、车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。建设单位与物业服务企业、使用人就民用建筑防空地下室的维护管理责任和维护费用等有合同约定的，从其约定。地下人防工程作为地下车位使用的，可以出租，不得出售、附赠。建设单位应当对人防工程停车位作出明显标识。建设单位在商品房销售时，应当将本物业服务区域用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以明确并公不O第十三条占用物业服务区域内业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当交

8、纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车库租赁费的价格等因素确定。停放车辆不得影响道路通行，不得妨碍消防、急救等特种车辆执行任务，不得损坏共用设施设备。第十四条旧住宅区中，经业主共同决定，可以通过拓宽道路、改造绿地或者公共场地、建设立体停车库（位）等方式增加停车位。新增停车位的设置应当符合消防等相关安全规范要求，按照法律、法规规定需办理审批手续的应当经相关行政主管部门批准。第十五条新建或者改扩建住宅项目应当按照规划要求配套建设电动车停放场所和充电设施。既有住宅区应当结合旧小区改造等，完善电动车停放场所和充电设施。第十六条新建物业服务区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装

9、，应当符合国家技术标准和专业技术规范。建设项目竣工验收合格后，应当将物业服务区域内供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备按照规定移交给专业经营单位维护、管理，同时移交配套设施、地下管网工程图等资料，专业经营单位应当接收，其维护、更新和改造等费用，由专业经营单位依法承担；尚在保修期内的，其费用由建设单位承担。已交付使用的住宅小区专业经营设施设备应当移交专业经营单位维护、管理。符合移交条件的，专业经营单位应当接收；不符合移交条件的，市、县（区）人民政府应当组织改造，改造合格后移交。专业经营单位不得拒绝接收。第十七条建设单位应当在物业交付前完成工程竣工验收，未经工程竣工验收或者工程竣工验收不合格的

10、不得办理物业交付手续。第十八条前期物业服务人承接新建物业前，应当按照有关规定和前期物业服务合同的约定，与建设单位共同对物业服务区域内的共用部位、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成书面查验记录，签订物业承接查验协议，并于物业交付使用时在物业服务区域内显著位置向业主公开承接查验结果。承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。建设单位与物业服务人恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担

11、赔偿责任。第十九条建设单位应当在县（区）人民政府住房城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下，按照规定向前期物业服务人移交物业服务用房和下列资料：（一）物业管理区域划分相关文件；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、地下管线工程竣工图等竣工验收资料；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）业主名册；（六）物业管理必需的其他资料。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的清单，并书面承诺补交的具体时限。第二十条物业服务人应当自签订物业服务合同之日起十日内，持下列文件向物业所在地的县（区）人民政府住房

12、城乡建设部门办理备案手续：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验、交接记录；（六）其他承接查验有关的文件。第三章业主和业主组织第一节业主第二十一条房屋的所有权人为业主。本条例所称业主还包括:（一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、征收补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人；（二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人；（四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人；（五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

13、第二十二条住宅小区内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元、楼层的全体业主组成。业主小组可以推荐业主代表，主持讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维护、更新、改造等事项；可以由小组全体业主书面授权业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议三日前，应当就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，由业主代表在参加业主大会会议投票时提交。第二十三条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务;（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、

14、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务人履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；（九）监督专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。业主应当按照法律、法规以及临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则等规定的程序行使业主权利，业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。第二十四条业主在物业管理活动中，履行下列义务:（一）遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则；（二）遵守物业服务区域内共用部位和共用

15、设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的制度要求；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者临时物业管理委员会作出的决定；（四）按照有关规定交纳住宅专项维修资金；（五）按时支付物业服务费；（六）履行物业安全使用责任；（七）按照有关规定分类投放生活垃圾；（八）配合物业服务人实施物业管理；（九）法律、法规规定的其他义务。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，履行相应义务。第二节业主大会第二十五条业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会。一个物业服务区域依法成立一个业主大会，业主大会由物业服务区域内全体业主组成。物业服务区域内业主人数较少且经全体业主决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议:（一）已交付的业主专有部分面积的比例达到百分之五十以上；（二）已交付的业主人数的比例达到百分之五十以上；（三）向首位业主交付满两年且已交付的业主人数的比例达到百分之二十五以上。第二十六条建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告县（区）人民政府住房城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府。符合首次