地产开发企业成本字典.docx

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1、成本字典编制单位：成本管理部编制时间：目录第一章总则51.1 编制目的51.2 编制思路51.3 使用指引51.4 适用范围5第二章测算基础口径62.1 面积类指标61 .1.1面积分类结构图62 .L2指标定义72.2 产品分类标准102.2.1产品分类结构图102.2.2产品定义132.3测算口径标准202.3.1开发前期费202.3.2建安工程费202.3.3红线内配套费212.4套标套档212.4.1建筑-室内-园林套标套档222.4.2Well智慧社区套标套档标准-户内智能家居282.4.3Well智慧社区套标套档标准-社区智能化312.5经验系数及成本参考322.5.1开发前期费3

2、22.5.2建筑安装工程费322.5.3红线内配套费452.5.4政府收费462.5.5营销费用472.5.6管理费用472.5.7财务费用472.6限额设计482. 6.1建筑设计48第三章成本测算作业指引533. 1分工说明534. 2填表指引543.2.1技术指标填表指引553.2.2大类公摊费用与三费填表指引583.2.3各业态建安工程费填表指引623.2.4地下室建安工程费填表指引673.2.5公建主体建安工程费填表指引70第一章总则1.1 编制目的为规范保利华南公司立项、定位、目标成本编制工作，特编制本成本字典，以达到规范成本测算工作，提高投资测算精度、规避项目投资风险的目的。成本

3、字典统一了技术指标、产品类型、科目成本等要素的填报要求，给出了统一的指标、产品、科目、名称和定义，并提供了部分科目的经验成本及限额设计指标，将作为保利华南公司开展立项、定位、目标成本编制工作的重要依据。1.2 编制思路本成本字典是以集团工程成本管理中心2013年下发的保利地产成本字典P0LY-QB-CB-006Al.0版为编制基础，结合我司过往项目成本测算的经验数据编制而来。1.3 使用指引i本成本字典分为三个章节，具体为总则、测算基础口径、成本测算作业指引。其中测算基础口径对立项、定位、目标成本编制工作中涉及的技术指标、产品类型、测算口径作了统一命名和定义，对套标套档、限额设计进行了说明；成

4、本测算作业指引中对成本测算的分工和填表指引进行了说明。2自2018年8月1日起，各项目成本测算经办人员应统一按照本成本字典要求开展立项、定位、目标成本的编制工作。1.4 适用范围适用于保利华南实业有限公司及下属城市公司所投资开发的住宅项目。第二章测算基础口径2.1面积类指标2.1.1面积分类结构图2.1.2指标定义1）计容面积计容面积，就是计算容积率面积；总计容面积等于小区内所有计算容积率的建筑面积之和。总计容面积二综合容积率X总可建设用地面积2）建筑面积建筑面积分为地上建筑面积和地下建筑面积，它由计容面积和不计容面积两部分构成；建筑面积这个指标常作为房地产项目开发过程中用来计算任务发包、费用

5、缴交单价及积累单方经验成本的工程量基数。总建筑面积二地上建筑面积+地下建筑面积；建筑面积二计容面积+不计容面积；一般情况下，不计容面积由架空层、避难层、设备层、楼梯梯屋、电梯机房面积等组成。不计容建面占比二不计容建面/计容面积；地下建筑面积二地下车库面积+地下商业面积+酒店地下配套用房面积+地下储藏室面积+其它地下赠送面积地下车库面积二车库区面积+塔楼区面积+设备房面积地下车库占比二地下车库面积/总计容面积（本指标要求作为目标成本上报包含指标之一，同时应提供规划条件对车位配比的要求）3）可售面积主要用于计算销售单方成本，分为计容可售、不计容可售两部分。计容可售面积=计容面积-计容不可售面积；计

6、容不可售面积指规划条件中明确的配套用房等占用容积率却不可售的面积，如物业用房、居委会、肉菜市场、公厕、幼儿园、中小学等。不计容可售面积二地下可售车位面积（含非人防及人防）4）赠送面积指赠与业主使用的不计容部分建筑面积，包括按1/2计入容积率面积的户内入户花园、工作阳台、L型大阳台，不计容积率的落地飘窗、露台、户内地下室及留给装修加层的两层高房间或地下室的夹层等。赠送面积二1/2户内（入户花园、阳台）面积+其他户内（落地飘窗、露台、户内地下室等）不计容面积赠送率二赠送面积/计容可售面积（本指标应作为目标成本上报包含指标）5）综合容积率即一个小区的总计容面积与净用地面积的比值。6）总用地面积总用地

7、面积是指红线内的土地面积总和。7）净用地面积净用地面积又称可建设用地面积，它是指开发商可以用于建设的土地面积，等于总用地面积减去市政道路用地面积等城市配套占用的土地面积。8）建筑基底面积建筑基底面积应按其外墙勒脚以上结构外围水平投影面积计算。9）建筑密度建筑密度是一个项目总基底面积与净用地面积的比值（%）,它可以反映出一定用地范围内的建筑密集程度。10）园林绿化面积指园林工程的实施面积，通常除建筑基底及硬质地面消防车道外的用地都属于园林绿化范围，部分项目还考虑屋面绿化。11）绿化率绿化率二园林绿化面积/净用地面积12）道路面积指项目区内市政道路的占地面积13）道路比例道路比例二道路面积/净用地

8、面积14）人防面积指根据规范或人防规划批复确定的小区内人防地下室应建面积。15）实用率实用率二套内面积/销售面积销售面积二套内面积+分摊面积16）停车率即单个机动车位分摊的地下车库面积停车率=某一类车库总面积/对应总机动车位数17）墙地比墙地比二外墙面积（扣除外墙门窗）/地上建筑面积。墙地比的大小准确地体现了建筑平面中墙体所占面积的大小及平面布置的合理性，直接影响着住宅工程造价的高低。18）窗地比窗地比二外门窗面积/地上建筑面积。2.2产品分类标准2.2.1产品分类结构图产品住宅类商业类产品车库及配套类2.2.2产品定义1）高级住宅序号产品类型产品定义1独栋即独门独院，上有独立空间，下有私家花

9、园领地，是私密性极强的单体高级住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。2双拼是联排高级住宅与独栋高级住宅之间的中间产品，由两个单元的高级住宅拼联组成的单栋高级住宅。3联排有天有地，有自己的院子和车库。由三个或三个以上的单元住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。密拼高级住宅：一种特殊的联排形式，有天有地，有自己的院子和车库。建筑密度及容积率较普通联排高，一般由四个或四个以上的单元住宅沿南北两个面密拼组成。合院：一种特殊的联排形式，有天有地，有自己的院子和车库。建筑密度及容积率较普通联排高，一般由四个或四个以上的单

10、元住宅围合而成，中间形成一个共享的庭院。4叠拼由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成的住宅形式，叠拼式住宅下层有开放式花园，上层有屋顶花园。2）住宅序号产品类型产品定义1情景洋房（W8F）8层及以下的平层住宅。通常首、二层赠送地下室，以上则采用层层退台结构，每户拥有私家花园或景观露台，提倡业主间的“露台社交”，是“情景洋房”区别于普通多层住宅的最大特点。2多层住宅6层及以下非高级住宅、非情景洋房的住宅。3小高层住宅7-11层的电梯住宅（含7层和11层）。4中高层住宅12-18层的电梯住宅（含12层和18层）。5高层住宅19层及以上，建筑总高度10Om的电梯住宅。6超高层住宅建筑总高度10Om的

11、电梯住宅。7LOFT住宅层高在3.5m以上、5.4m以下可通过加建夹层，增加赠送面积的住宅。3）办公（公寓）序号产品类型产品定义1平层办公（普通公寓）商业性质的平层类住宅产品，通常因消防要求层高略高于同档次住宅，设计及使用功能与住宅相同，但在物业产权使用年限及水电收费标准上与住宅不同；可参照住宅细分为多层、小高层、中高层、高层及超高层住宅型公寓。2LOFT办公（LOFT公寓）层高高于普通公寓，可通过加建夹层，增加赠送面积的商业性质类住宅产品。按定位差异可供纯住宅或家居办公使用；当定位为办公社区时，社区开放度较高，底层和二层设置商铺，适合居住者开店和建立门户（也称SOHO式办公）。4）写字楼序号

12、产品类型产品定义1乙级写字楼外墙多为普通窗墙体系，墙面一般采用真石漆、外墙砖、涂料等。大堂面积宜100-300；大堂净高宜26m。具体详商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定写字楼等级定位划分说明。2准甲级写字楼建造标准相对于甲级写字楼作适当的减配。具体详商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定写字楼等级定位划分说明。3甲级写字楼高品质的建筑外观，采用单元式或框架式幕墙。大堂面积2500平方米或半层；大堂净高宜28m。具体详商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定写字楼等级定位划分说明。4超甲级写字楼具有识别性、高品质的建筑外观，采用单元式幕墙。大堂空间大气，面积2800平方米或整层，大堂净高宜2

13、IOnu具体详商业综合体、写字楼重点阶段管控流程规定写字楼等级定位划分说明。5)酒店序号产品类型产品定义1中档型酒店是相对于高档型酒店剥离非核心功能，用较低价格为消费者提供有限客房服务，通过配置或改善消费者比较关注的服务及设施，为商务出行或家庭出游提供性价比及舒适度都相对较高的住宿。一般来讲，准三星至准四星的酒店，都可以归入中档酒店的范畴，具有代表的中档酒店包括：保利自有品牌：N+Hotel；洲际假日等。2标准四星级酒店满足中华人民共和国星级酒店评定标准四星评定标准。具有代表的标准四星酒店包括：保利自有品牌苏罗特(SoLoTEL)等。3精品五星级酒店保利对应自有品牌：雅途(ARTEL)。精品五

14、星酒店属于中端酒店，她等同于主题酒店，设计酒店，单就营业面积来讲，无法和星级酒店比拟，但是单个客房质量非常高，不讲究奢华，讲究格调，特色。具有代表的标准四星酒店包括：保利自有品牌雅途(ARTEL)、安缀、悦榕庄、英迪格等。4标准五星级酒店满足中华人民共和国星级酒店评定标准五星评定。具有代表的标准五星酒店包括：保利自有品牌郡雅(PARADEISOS)等。5豪华五星级酒店满足中华人民共和国星级酒店评定标准五星评定。软硬件比标准五星级酒店更豪华。具有代表的豪华五星酒店包括：保利自有品牌诺雅(PoERAVA)、凯宾斯基、朗廷、JTy万豪、君悦等。6）商业序号产品类型产品定义1商铺一般指社区街铺、裙楼商业。2购物中心是为市民提供室内和室外公共休闲空间，以及多种零售和休闲娱乐餐饮服务的城市公共建筑。3商业街指由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例，以入口为轴，分两侧排列的多功能、多业种、多业态的单层或多层商业。该场地面向城市开放，可作为休闲、表演、集体活动的场地