德阳市物业管理条例（修订草案征求意见稿）.docx

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1、德阳市物业管理条例（修订草案征求意见稿）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的人居环境，根据中华人民共和国民法典物业管理条例和四川省物业管理条例等法律法规，结合德阳市实际，制定本条例。第二条本条例适用于德阳市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。第三条物业管理活动应当坚持党建引领，建立中国共产党基层党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等共同参与的小区治理机制。第四条鼓励相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等通过购买服务方式委托符合条件的物业服务人承担社区治理、公共事务和居（村）民服务等事项。第五条鼓励物

2、业服务人以及从业人员加入物业服务行业协会。物业服务行业协会应当依法加强行业自律和行业服务，开展物业服务质量评价，建立物业服务行业监测、披露机制，促进行业诚信建设、标准建设、人才建设，推动物业服务行业高质量发展。第六条市、区（市、县）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层社会治理体系，为街道办事处（乡镇人民政府）配备物业管理的机构和人员，建立保障机制，落实工作经费。第七条市级人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业行业的监督管理，制定并宣传物业管理相关政策，指导区（市、县）物业管理部门开展物业管理监督管理工作，组织制定业主大会议事规则、管理规约、业主

3、委员会工作制度、物业承接查验协议、物业服务合同等示范文本。区（市、县）人民政府住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员的培训。组织开展物业服务信用评价工作，建立物业管理信用信息档案，协调处理县级物业管理活动中的重大矛盾纠纷。发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、城市管理、卫生健康、应急、市场监管、消防救援等有关部门按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。第八条街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理协调机制，处理物业管理活动中的矛盾纠纷，履行以下职责：（一）组织、指导、协调本辖区内业

4、主大会的设立及业主委员会的选举、换届；（二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责；（三）协调处理物业管理活动中的矛盾纠纷；（四）指导业主自行管理，做好环境卫生、绿化、秩序维护等工作，推进辖区老旧小区物业专业化管理；（五）按照本条例规定牵头成立物业管理委员会，指导、监督物业管理委员会依法履行职责；（六）物业服务区域突发失管状态或者物业服务合同重大矛盾纠纷时，组织实施应急物业服务管理；（七）依法组织物业服务人和业主委员会落实县级以上地方人民政府依法采取的应急管理措施；（八）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。居（村）民委员会依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理有

5、关的工作。第二章业主和业主组织第九条业主有权对物业服务合同的履行情况进行监督，对业主共同决定事项享有建议和表决的权利。业主应当遵守法律法规以及管理规约，对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，应当依法予以配合。第十条首次业主大会会议筹备经费按照每户30元，最低不低于1万元、最高不超过3万元的标准，由建设单位在办理预售许可或者现房销售前将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供业主大会筹备组使用。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表担任，业主代表一般由遵纪守法、公正廉洁、责任心强的党员业主代表担任。第十一条业主委员会成员

6、候选人由十名以上业主联名推荐，社区（村）党组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区党组织建议推荐确定，由业主大会选举产生业主委员会。社区（村）党组织引导业主中的党员、鼓励业主中的机关、企事业单位在职党员通过法定程序担任业主委员会成员。第十二条业主大会会议可以采用现场讨论、视频等电子信息或者书面征求意见等形式召开，表决事项可以采取现场投票、电子投票等方式，表决结果应当具有真实性和可追溯性。业主户数超过三百户的，业主可以通过业主大会议事规则约定按楼幢或者单元成立业主代表大会，履行业主大会的职责，业主代表的人数应不少于三十人。凡书面表决方式，业主的赞同、反对及弃权的意见经业主本人签字后，由业主代表提

7、交业主代表大会会议。业主大会表决结果和业主委员会选举结果应当在物业服务区域显著位置公示十五日。第十三条需业主共同决定的事项，表决票已送达业主,业主未作出意思表示的，会议组织方可以在居（村）民委员会工作人员或者两个以上见证业主在场见证，以电话征求业主意见并记录备案，作为表决的依据。经前述程序仍不能明确业主意思表示的，视为其参与表决，并作弃权处理。业主大会议事规则可以就业主参与表决、表决规则等事项依法作出约定。第十四条业主委员会应当建立业主来访接待、意见投诉和沟通议事制度，可以邀请物业服务人、居（村）民委员会工作人员和相关单位人员组织召开投诉处理协调会。业主委员会应当建立工作记录，对业主大会会议、

8、业主委员会会议、物业服务合同签订等重要事项如实记录，建立档案并妥善保管。业主有权查阅、复制工作记录，业主委员会不得拒绝。第十五条业主委员会连续六个月未开展工作的，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）报告，经街道办事处（乡镇人民政府）督促整改仍不能正常开展工作的，专有部分面积占比五分之一以上的业主且人数占比五分之一以上的业主可以联名要求重新选举业主委员会。业主委员会成员应当依法履行职责，接受业主监督。业主共同决定事项未经业主大会作出决议，业主委员会擅自决定的，可依法撤销。第十六条在物业服务区域内有下列情形之一的，专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡镇人民

9、政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当依法组织业主成立物业管理委员会，依照有关规定行使业主委员会相应职责：（一）前期物业管理期间不具备成立业主大会、选举产生业主委员会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业区域所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的;（三）业主委员会不能正常开展工作、不履行职责达半年以上，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能调整或者重新选举的。第十七条物业管理委员会组成人员应当为5人以上的单数，由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、建设单位、物业服务人等派员组成。其中业主代表不少于二分

10、之一，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生，物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置持续公告。物业管理委员会自成立之日起十五日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当书面告知物业所在地的区（市、县）住房城乡建设主管部门，物业管理委员会任期一般不超过两年。物业管理委员会在临时管理期间应当适时组织业主召开业主大会会议，选举业主委员会，自业主委员会选举产生之日起停止履行职责并办理移交手续。第三章物业服务第十八条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订。合同中的下列主要内容应当事先提交业主大会会议表决通过，但业主大会已授

11、权业主委员会决定的除外：（一）物业服务具体事项；（二）物业服务质量和评价方法；（三）服务费用的标准和收取办法；（四）维修资金的使用和流程；（五）服务用房的管理和使用；（六）业主共有部分的经营与收益分配；（七）服务期限和服务交接；（八）违约责任等条款。自签订物业服务合同之日起三十日内，物业服务人应当向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）及区（市、县）住房城乡建设主管部门备案。第十九条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防

12、等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。物业服务人应当每个月定期将公共区域的维修、养护、清洁、绿化等服务事项的履行情况，电梯、消防、备用电源等设施设备维护、保养情况以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等在小区显著位置向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。第二十条物业服务合同期限届满六十日前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，对是否续聘物业服务人进行表决。业主大会决定续约的，应当重新签订物业服务合同。业主大会作出选聘新的物业服务人决定的，原物业服务人应当与业主委员会、新聘物业服务人共同进行物业交接查验，依法办理移交。对物业服务区域

13、内电梯、消防、监控等共用设施设备的使用维护现状给予确认，依据物业服务合同履行维修、维护责任并报物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案。对拒不退出或者移交资料的，经业主委员会请求，辖区内公安机关应当给予协助。有破坏共用设施设备、毁坏账册等违反法律法规行为的，由公安机关依法处理。第二十一条业主委员会可以建立物业服务质量考核制度，依据物业服务合同对物业服务的质量进行检查考核,也可委托第三方机构对物业服务质量进行评估，或者参照行业主管部门考评意见，按照质价相符的原则，将考核结果作为物业服务人履行物业服务合同的依据。业主委员会、建设单位、物业服务人可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查

14、验、物业服务标准和费用测算、物业服务合同履行、物业服务质量评估等活动。第二十二条除业主实施自行管理外，物业服务人不得将物业服务区域内的秩序维护、清洁卫生、绿化管理、共用设施设备的维修养护等基础物业服务业务整体外包或拆分后外包给第三方。实施分项外包的，应当落实质量控制措施，报送业主委员会备案。第二十三条利用共有部分经营所得收入，扣除合理成本后归业主共有。共有收入委托物业服务人管理的，物业服务人应当开设专门账户，不得与物业服务人其他收支合用账户，每半年公开共有收入的详细收支情况。共有收入由业主委员会管理的，应当以业主委员会名义开设专门账户，不得以任何个人或者其他组织名义开设账户。业主委员会应当定期

15、委托专业机构对共有收入的收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公布。共有收益主要用于补充建筑物及其附属设施的维修资金，也可以根据业主大会的决定用于共有部分保修期满后的维修、更新、改造或者其他支出。第二十四条建筑物及其附属设施维修资金属于业主所有，用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施维修资金实施专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督管理，遵循使用方便、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。第二十五条建筑物及其附属设施维修资金使用应当由专有部分面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人

16、数过半数的业主同意。业主可通过委托方式，将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使,也可以通过业主大会一次性表决方式授权业主委员会，对特定范围内的维修资金的使用事项表决通过后，授权业主委员会或者物业管理委员会分批使用。业主不依法履行住宅共用部位、共用设施设备维修责任的，业主委员会可以按照表决程序使用小区公共收益先行维修，再依法向责任业主追偿。第二十六条使用的建筑物及其附属设施维修资金由受益业主按下列方式进行分摊：（一）住宅共用部位、共用设施设备涉及整个物业区域的，该区域全体业主为受益业主；（二）住宅共用部位、共用设施设备涉及单幢或单层物业的，该幢或该层全体业主为受益业主；（三）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、