附件4-2：项目改造方案参考范本1（适用于不需完善用地.docx

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1、三角镇陈泽平“工改工惊地项目“三旧”改造方案根据中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划和经批复规划条件论证，三角镇人民政府拟对位于中山市三角镇结民村的陈泽平旧厂房用地进行改造，由陈泽平自主改造，采取局部改造的改造方式。改造方案如下：一、改造地块基本情况（一）总体情况改造地块位于三角镇结民村，东邻已建厂房，南至规划道路,西邻已建厂房和住宅，北至金三大道西，用地面积2.5760公顷（25759.5平方米，折合约38.64亩）。（二）标图入库情况改造地块于2023年8月纳入“三旧”标图入库，图斑编号44200067068,图斑面积2.5760公顷（25759.5平方米，折合约38.64亩），纳入本次

2、改造范围。（三）权属情况改造范围内用地全部属国有建设用地，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，土地证为中府国用（2003）第040653号，为土地权利人陈泽平自2003年9月开始使用。（四）土地利用现状情况改造范围内现有12栋建筑物，为陈泽平自2008年12月开始使用，现有建筑面积11786.21平方米，现状容积率约0.45,其中5273.5平方米已按规定办理规划报建施工报建等手续，其余6512.71平方米未办理规划报建施工报建等手续,作工业厂房、仓库和配套办公用房所用。该地块目前已拆除建筑面积0平方米，改造前年产值为3490万元（约90.32万/亩），年税收为10万元（约0.25万

3、/亩）o改造主体地块不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素、土壤环境潜在监管地块等情况。（五）规划情况改造主体地块基本符合土地利用总体规划、经批复规划条件论证，已纳入现行中山市城市更新（“三旧”改造）专项规划（2020-2035）o其中，在土地利用总体规划中，属城镇用地2.4166公顷（24165.9平方米，折合约36.25亩）；属公路用地0.1594公顷（1593.6平方米，折合约2.39亩）。在中山市三角镇工业用地规划条件论证（中府函（2022）381号）中，一类工业用地2.3385公顷（23384.77平方米，折合约35.08亩），规划容积率L0-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%

4、15%,建筑高度50米；防护绿地0.0979公顷（978.85平方米，折合约1.47亩）；公路用地0.1396公顷（1395.88平方米，折合约2.09亩）。改造主体地块不涉及到永久基本农田、生态保护红线等管控要求，位于城镇开发边界内。二、改造意愿情况改造范围涉及陈泽平一个权利主体，三角镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、改造主体及拟改造情况等事项征询其改造意愿，改造主体同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、改造主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照土地利用总体规划、规划条件论证要求实施建设。在经批复规划条件论证中属防护绿地和公路用地等公益性用地部分，日后三角镇人民政府

5、需按规划开发建设时，应无偿将用地交给三角镇人民政府使用。改造项目属工改工宗地项目，拟采取权利人自主改造方式，拟由土地权利人陈泽平作为改造主体实施局部改造。改造后将用于人工智能应用软件开发；机械设备研发；家用电器研发；电子元器件与机电组件设备制造；电子专用设备制造等。在符合经批复规划条件论证的基础上，容积率不小于2.28,总建筑面积不小于58731平方米，其中新建建筑面积不小于53457.5平方米，保留建筑面积5273.5平方米（在容积率不小于2.28的前提下，具体拟建建筑面积以实际规划报建为准）。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录中山市“三线一单生态环境分区管控方案中山市涉挥发性有机物项

6、目环保准入管理规定。改造后年产值将达到1.16亿元（亩均产值约300.20万/亩），年税收将达到680万元（亩均税收约17.60万兀/田）O四、资金筹措改造主体拟投入资金为13600万元（约351.97万/亩），其中自有资金5880万元，银行借贷7720万元。五、开发时序项目开发周期为2年，拟分2期开发,第一期开发时间为2023年11月30日之前，拟投入资金3050万元，拟建建筑面积不小于12000平方米，主要实施建设工业厂房，竣工时间为2024年11月30日之前；第二期开发时间为2024年11月30日之前，拟投入资金10550万元，拟建建筑面积不小于41457.5平方米，主要实施建设工业厂房，竣工时间为2025年11月30日之前（在容积率不小于2.28的前提下，具体拟建建筑面积以实际规划报建为准）。六、实施监管以三角镇与改造主体签订的项目履约监管协议为准。