某主力店建店可行性分析报告（DOC 15页）.docx

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1、XXX建店可行性报告一、宁波地理经济概况1、城市基本情况（1）罗兰贝格区域选取标准A类城市：宁波地处浙江省东部，东濒东海，北临杭州湾，西接绍兴，南靠台州，是华东经济区重要的对外贸易口岸、是浙江第二大工商业中心和最大海港、是我国进一步对外开放的副省级计划单列城市和有制定地方性法规权力的“较大的市宁波有堪称中国一流、成交额最大的各类专业市场上百个，是我国人均GDP最高、人口最密集、市场最具有发展潜力的地区之一，是浙东地区符合罗兰贝格区域选取标准的重点城市。（2）城市人口状况：2001年末宁波全市面积9365平方公里，全市人口为543.35万人，比上年末增加2.40万人，其中市区人口为126.14万

2、人，市区人口密度为1221人/平方公里；共有家庭户196.1万户，平均每户家庭的人口为2.8人；非农业人口150.86万人，占全市总人口的比重为28%o全市人口出生率7.35%0,死亡率为5.65%o,人口自然增长率为1.7%o。各县（市）区人口、户数情况见附表一。（3）城市商业发展状况：宁波作为历史上著名商埠，一向以发达的商业著称于世。2001年全市实现社会消费品零售总额414.18亿元，人均达到7622.7元,列全省第一，全国前列。“九五”期末，全市商业营业面积达到455万平方米，人均达到0.85平方米；营业面积超过1万平方米的大型商场达到18家。2001年连锁经营企业达到39家，连锁店铺

3、668个，实现商品销售约65亿元，占社零的比重15.7%,低于上海的32.2%和北京的19.8%,大大高于全国5.8%。目前宁波市零售市场的主要竞争对手为家乐福（中兴路和民安路交汇处）、麦德龙（杭甬高速和钱湖北路交汇处）、乐购（中山东路天一广场）、好又多（环城西路与联丰路交叉口）、新一佳（呼童街67号）和农工商（环城西路和气象路交汇处）等，另外即将进驻宁波的大型超市有大润发、欧尚和易初莲花等。（4）政策环境和发展趋势政策环境：“十五”期间，宁波商贸流通业发展将以实现传统商贸流通业向现代商贸流通业转变为主线，以建成长江三角洲南翼现代商贸中心为目标，努力构建四大体系，即：充分市场化和基本国际化的开

4、放性商贸流通体系；多层次、多业态、富有生机活力的现代企业组织体系；基本信息化和装备现代化的快捷交易运行体系；驱动生产、引导消费、促进城市化发展的多功能服务体系。城市发展趋势：“十五”期间宁波经济增长目标：全市国内生产总值年均递增10%以上，到2005年国内生产总值突破2000亿元，人均国内生产总值约3.5万元（约合4200美元），全市财政收入年平均递增10%,全市消费品零售额年均递增10%,全社会固定资产投资5年累计达到2300亿元左右。人民生活：全市城乡居民收入年平均递增5%以上，城镇人均住房使用面积达20平方米，恩格尔系数下降到32%。城市化发展：宁波城市化水平达到55%左右，基本上形成2

5、00万以上人口都市发展框架。2、城市主要经济指标：改革开放以来，宁波国民经济保持快速增长，综合经济实力显著增强。2001年实现国内生产总值1312.69亿元，按可比价格计算，比上年增长12%,其中第一产业增长5%,第二产业增长13.1%,第三产业增长12%o人均GDP达24121元，综合实力在全国219个地级以上城市中居第27位,在浙江省内城市中居第2位。2001年社会经济主要指标指标全市市区余姚市慈溪市奉化市象山县宁海县郸县GDP（亿元）1312.69581.32163.84184.0262.8782.0268.57170.06第一产业（亿元）100.3413.0719.3115.239.1

6、419.4811.6912.42第二产业（亿元）718.91288.9893.67108.2432.8341.0438.29115.87第三产业（亿元）493.43279.2650.8560.5520.9021.5018.6041.77社会消费品零售额（亿元）414.18167.7061.1983.8720.1039.4531.9842.44城镇居民人均可支配收入（%）11547119919187112621128210683城镇居民人均消费支出（元）860594637199757990466287农民人均纯收入（元）536255645261599847544751463259223、城市交通

7、情况（1）总体交通：宁波的交通网络是以港口为龙头，以民航通讯为两翼，以公铁水三路为基础的现代化立体综合交通运输网络。公路：宁波市城乡以高速公路、国道、省道为骨架，以港口为中心，以城市为依托，向四周辐射形成网状交通体系。全市公路通车里程5200公里，公路密度56公里/百平方公里，其中高速公路188公里，高级、次级公路面达3319公里。全市各县（市）、区与高速公路均有一条以上干线公路相连。公路运输形成了市、县（市）区、乡镇三级客货运站场网络。另外宁波贯通北至黑龙江同江、南至海南三亚各沿海城市的沿海大通道即“同三线”各段均在紧张施工中，并陆续建成通车；跨越杭州湾，连接宁波与上海的“杭州湾跨海大桥全长

8、40.01公里，将于2006年建成通车。铁路：宁波境内铁路主要有衔接浙赣、沪杭等线的萧甬铁路(宁波至萧山),全长147公里，其中宁波境内66.5公里。宁波货运铁路东站位落于江东区，与全国铁路联网，并将编组扩建通往福建、广东等地的线路。水运：宁波水路通航里程1478公里。全长252公里的杭甬运河连通京杭运河。宁波至上海、宁波至舟山的车客渡、高速客轮的开通，大大方便了甬沪、甬舟两地经济往来和旅客运输。空港：宁波栋社国际机场为民用二级机场，配有先进的通讯导航和航行管制设备，目前己开辟连接33个大中城市和香港、澳门在内的35条国内及地区航线，并辟有宁波经澳门至台湾的货运航班。(2)居民交通工具：据统计

9、局资料显示，至2001年末，宁波市区内公交线路90条，公交运营车辆1610辆来往于市区内各个区域，市区和各县市之间运行有多路高速大巴和公交车。2001年末平均每百户城市居民家庭拥有自行车246辆、摩托车14.5辆、家用汽车0.5辆。从以上数据可看出，居民出行主要以公交车、自行车和摩托车为主。二、商圈状况1、商圈基本情况(1)商圈界定：拟选项目云海花园位于宁波市海曙区邺奉路和尹江路的交汇处，地处城市中南部位置，依据周边道路、公共交通情况、实际步行时间及周边居购物便利程度、购物习惯，将该拟选项目商圈界定如下范围：一级商圈：该项目所处之位置有城市主干道和生活性道路互相贯通，以实地步行15分钟作为核心

10、商圈界定标准，可将海曙区的南塘公园以北、奉化江以西、长春路以南、环城西路以东区域和江东南路一带划为拟选项目的核心商圈范围。二级商圈：邺奉路作为城市的交通要道，连通性较好，另长春路、兴宁桥、灵桥路等几条主干道将海曙新、老城区，以及江东区有效的连接起来，故将彩虹南路以西、中山西路以南、环城西路一带以东和杭甬高速以北区域划为拟选项目的辐射商圈范围。（2）人口情况人口分布：成熟生活区主要集中在以下区域：南塘花园以北、环城西路以东、长春路以南区域，江东区新河路、周宿渡路以北、彩虹南路以西的区域，居住人群以工薪阶层为主；新开发大型住宅小区主要集中在环城西路东面、南塘公园旁、江东南路一带，开发密集、规模较大

11、。人口数量：据统计局和各街道资料显示，人口情况如下表所示街道人口/户数估计商圈人口/户数级商圈段塘街道5.9万人/2.1万户5万人/1.78万户南门街道5.3万人/1.89万户1.59万人/0.57万户月湖街道3.73万人/L33万户0.8万人/0.29万户灵塔街道6.5万人/2.32万户1.3万人/0.42万户望春街道1.3万人/0.46万户0.26万人/0.08万户白鹤街道5.1万任/1.82万户1.31万人/0.47万户东胜街道4万人/1.43万户1.14万人/0.41万户流动人口2.7万人/0.9万户1.9万人/0.68万户小计13.3万人/4.8万户级商圈段塘街道5.9万人/2.1万

12、户0.9万人/0.32万户望春街道1.3万人/0.46万户0.65万人/0.23万户南门街道5.3万人/1.89万户2.65万人/0.95万户月湖街道3.73万人/1.33户1.5万人/0.53万户灵塔街道6.5万人/2.32万户2.6万人/0.93万户白鹤街道5.1万人/1.83户2.55万人/0.91万户东胜街道4万人/L43万户2万人/0.71万户石碘镇3.8万人/L36万户1.14万人/0.4万户流动人口7.2万人/2.4万户2.68万人/0.89万户小计42.83万人万5.12万户16.67万人/5.34万户总计44.7万人/16.02万户29.97万人/10.14万户人口特征：据各

13、街道办调查资料和第五次全国人口普查数据显示年龄构成:16岁以下16-24岁25-33岁34-42岁43-51岁52-60岁60以上占比912252214126文化构成:初中以下初中高中大专本科本科以上占比()1216323082职业构成:公务员农民工人事业单位职员公司职员外来打工占比()10824192514年人均可支配收入:X4千元以下4-6千元6-8千元8千-1万元1万-2万2万以上占比()0910215010年人均消费性支出:4千元以下4-6千元6-8千元8千万元1万2万2万以上占比()0192424330人口密度和数量评估情况：根据上述人口数据和人流车流统计数据可计算出如下评分表人口密

14、度和数量评分表分析项目人口密度和数量评级和打分重要程度(1-7)分数(0-5)1.二级商圈人口密度742.一级商圈居住户数74.53.一级商圈居住户数增长趋势654.现场人流455.人口流动性73总分3184.19%由上表和计算结果显示，在项目商圈辐射范围内有足够的人口总量来支撑一家综合超市。邺奉路东面靠奉化江，属于旧城改造重点区域，随着城市改造的进一步推进，拟选项目周边的配套设施相继建成以后，一级商圈人口、人口的流动量会有更大的增加。(2)新开发小区状况：拟选项目周边新开发的住宅小区主要有云海花园、荣安世家、南都花城、丽都名邸、日月星城、香格里拉城市花园和南塘花园等。以上房产已基本交付，估计在一年内居民即可入住，预计可入住约2万人。部分仍在开发第三期，估计在2003年年底可以交付，预计可以入住约5000人。现开发的房产主要有花园式的小区、沿江高层公寓楼和经济型的住宅小区。据实地调查，房产均价4000-4800元/平方米，购房者以私人老板、白领阶层、公务员等有稳定高收入者为主。从规划来看，XX路将会集高档沿江住宅群、景观休闲区和商贸购物于一体，成为海曙区城市改造的