物业工程部各项管理制度.docx

《物业工程部各项管理制度.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业工程部各项管理制度.docx（21页珍藏版）》请在优知文库上搜索。

1、（一）变电房管理制度1）值班人员要按上级批准的值班方式和时间进行值班，不得私自调班和连值二班，值班表经本公司部门负责人或维修主管批准后，不得任意更改35千伏高压室每班保持二至三人，正常应保持三人。2）服从上级运行值班人员的调度操作保命令（除严重威胁设备和人员安全者外）。3）在值班时间内要坚守岗位，不应迟到早退，不得擅离职守，因故需要离开，必须经领班或单位领导批准后方可离开。在值班岗位上除按定时间收听天气预报、新闻节目外，不听收音机、不看电视、不打瞌睡、不睡觉（有规定除外），不做与运行无关的任务任何事情（如洗衣服、洗澡、看小说、看杂志、做功课等）。4）变电高压室电话是生产工具，不准在电话里聊天。

2、值班时间内值班负责人不能离开到外面就餐，应由值班人员代买饭菜带回，但控制室需保持二人。另外值班人员自行解决就餐，不得在控制室内就餐。5）在值班岗位上要认真做好值班工作，严格执行规程制度，做到严肃认真，一丝不苟，要经常注意分析仪表的变化，准时抄表，定期进行各种检查和试验，对不正常情况要加强监视。6）各项记录要按规定记入各种记录簿，做到字迹清楚、正确、详细，不准马马虎虎，字迹模糊，含意不清，甚至乱涂、伪造数据等。在值班时间内不许会客，如遇特殊情况，须经领导同意，可在门房间会客，非值班人员不得擅自进入控制室、高压室。7）发生异常和差错情况，要如实反映情况，从中吸取教训，不得弄虚作假，隐瞒真相。8）要

3、注意文明工作，值班时间内衣着要整齐，佩带标志，不准穿拖鞋及拖鞋皮，在巡视或操作时不准穿背心、短裤及裙子，做好清洁维护工作，保持现场整洁，不准在运行设备附近挂烘衣服。9）不得利用工作关系对用户进行“吃、拿、要”等不正当行为。10）值班人员在接班前和值班时间内严禁饮酒,离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。ID要做好防火、防盗、安全保卫工作，控制室高压室严禁吸烟。（二）应急发电机房管理制度1）发电机房应保持整洁、通风及照明状况良好。2）发电机房属防火重地，应按严重危险级要求配置磷酸钱盐干粉及卤代烷型灭火器。3）发电机房内设置一记事簿，每次进入应登记日期、时间、人员、所为何事等要点，以便跟进，无关人员

4、严禁进入应急发电机房，施工、检修人员进入应一律要求作好登记工作,离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。4）严禁堆放任何无关物品，发电机周围1米，上空2米之内严禁有任何障碍物。5）所有电工都应熟练掌握应急发电机的启停操作。每次开机需对油压、冷却水温、燃油存量、输出电流、电压及周波等数据作好详细的记录。6）若发生应急发电，停机后需检查油箱油位，发现油量不够，及时补足。若未发生应急发电，每一个月进行百毫无负载运行测试,记录油压、冷却水温度等。每六个月进行一次负载测试，发现故障及时排除，使设备长期保持完好状态。7）不少于每月一次检查润滑油、冷却水位是否适度；不少于每月一次检查燃油箱内燃油是否适量；不少于

5、每月一次检查电池箱内水位是否在指定范围之内。8）在启动发电机前请检查各附件连接是否可靠，各运行部分是否灵活转动，皮带松紧是否适度。9）注意环境温度若低于5摄氏度时，要预先将冷却水及燃油加温；太冷时，要按动超供燃油按钮，然后释放。10）在日常检查进，连续启动时间不能超过10秒，间歇30秒后再作下一次启动，如启动4次不成功，应检查原因。11）有停车前，必须使发电机组卸去负荷后，空车运转3分钟以上才停车；盘车时必须先通知电工，以免突然启动。12）若柴油机属脉冲增压进汽，空车不宜运转过长（一般不要超过10分钟）。模板断电测试应在晚间进行，事先通知所有/租户。（三）水泵房管理制度1）水泵房内各水泵及其控

6、制箱（柜）应一一对应编号，所有管道应标明水流方向2）保持机房内整洁，排水沟畅通，照明状况良好。3）所有管道、支架、泵体及基座等应定期进行油漆保养。4）机房内严禁堆放杂物及易燃、易爆物品，检修通道应保持畅通。5）机房需定时派人巡视，并记录各水泵运行状态，包括管道压力及变频器参数等。6）无关人员不得进入机房，进出人员应做好登记工作，离开机房时随手关闭非常开的照明灯具。（四）周报告、月报告、年报告制度1）维修部主管向项目经理提交周报告，周报告必须按维修部周工作报告格式填写，字迹工整，简明准确，内容详实。2）维修部月度工作报告由维修部主管负责编写；各专任负责编写本专业月度工作报告，提交维修部主管。3）

7、维修部年度工作报告由维修部主管负责编写。4）本周计划维修工作完成情况，工作进度，未完成工作项目及未完成原因，预计完成时间等。5）本周客户服务通知单完成情况，接单数量、完成数量、完成质量、未完成数量和项目、未完成原因、预计完成时间、本周返单率等等。下周工作计划，计划工作项目、计划完成时间、执行人等。月报告的主要内容D人员变动情况2）本系统各设备设施的运行情况。3）本月客户服务通知单的数量、故障原因、维修结果及完成率。4）零配件的更换及使用情况，库存情况。5）操作规程是否存在改善意见。6）维修计划完成情况，如有未完成事项，必须写明未完成原因。7）人员工作的服务态度、劳动纪律、工作标准及积极性等。8

8、）能源的使用情况。9）特别事故。10）是否有明显须改进的维修事项。11）整体意见。年报告应包含的内容D在整体上对一年来物业的设备/系统功能进行评估，评价其操作性、有效性，2）制定下一年度的工作目标。目标应详细具体且经过努力确实能够达到。3）设备设施运行方案之改进意见4）设备设施功能的加强、设备设施运行的稳定性、可靠性的提升方法。5）重大维修保养、改造维修的进行及维修保养计划。6）环保节能管理计划。7）人员管理、服务态度、服务标准方面的改进。（五）能源管理制度1 .目的合理使用设备设施，使其达到最大限度的工作效率，减少能耗费用支出。2 .适用范围本项目内所有运行的设备设施。3 .职责3.1各部门

9、委派一名节能管理员，协助、督促和落实维修部节能工作的开展。3.2主管领导负责节能工作开展的指导，检查监督及外委修理的联络工作。4.管理制度4.1成立以维修部为主体的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管理员。4.2节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是维修管理的重要内容。4.3维修部应进行每月能耗统计并绘制成曲线表，以进行不同年份不同月份的能耗比较。4.5供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因数应控制在0.9以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应退出运行；应经常调

10、整和保持三相电流的平衡。4.6制冷机组应安装节电控制装置，根据不同负荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高制冷系统的运行效率。4.7空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少新风处理能耗；对于非24小时营业场所，应进行风量调节，根据负荷的大小来改变送风量。4.8照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。4.9照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区、分部门装表计量，依据奖节罚超原则，制订考核办法。4.10维修部应在所有使用部门安装相应的计量仪表，定期记录能源消耗数据。4.11维修部应派人每天到各使用部门巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、漏油

11、等现象，立刻采取措施解决问题；如属人为事故，要对有关人员进行教育并惩罚。4.12维修部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况,以及各种能源的收费标准。4.13维修部应指派专人负责节能工作的检查、督促，推广节能观念及意识和方法，不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。4.14充分应用楼宇自动化控制（BAS）进行管理，根据季节、时间、天气等变化因素，时刻调整设备运行参数。4.15加强管道保温材料的维护保养。4.16照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。4.17在可能情况下，通过技术改造，使电梯/手扶梯达到智能管理和运行。4.18尽可能在公共区域采用节能控制照

12、明开关，如：声控开关、光控开关、时间控制开关、延时控制开关等。4.19合理使用设备设施，使其最大限度的达到工作效率。4.20经常检修设备设施，使设备设施保持良好的润滑、密封的运行状态。（六）设施设备管理制度1 .目的规范设施设备管理，延长其使用寿命，保障设施设备正常运行。2 .适用范围适用于本项目内所有的设施设备。3 .职责3.1 维修部核算员必须做好设施设备的台帐，严格做好设施设备的库存管理。3. 2维修主管做好设施设备的保养计划与申购计划。4. 3其他各部门人员对设施设备的改装、移位提出合理性建议。4.内容5. 1设备台账6. 1.l本设备台账，包括本项目所有设备，存放于维修部。6.1.

13、2内容包括：序号、设备编号、设备名称、型号、制造厂家、出厂编号、出厂日期、技术特性、安装时间、工作状况、使用地点、备注（设备编号参考集团物业管理中心下发的本项目设备与机房编码办法）。6.2. 3使用磁盘记录和硬盘拷贝记录两种方式进行存储。4.2设备档案4.2.1主要设备（大中型设备）应建立设备档案。4.2.Ll设备档案内容有：档案封面、卷内目录、设备主页、设备相关使用说明、维修保养手册、设备安装图纸、检验报告及合格证、检修记录等。4.2.1.2设备档案应使用电子磁盘记录和硬拷贝记录两种方式进行存储。4.3设备大中修计划4.3.1维修部应建立设备大中修计划。4.3.2设备大中修计划包括序号、设备

14、编号、设备名称、型号、制造厂家、安装时间、使用地点、大中修年份等。4.3.3设备大中修计划根据设备使用频次、工作环境和常规维修规律确定，即使用频次高、工作环境差的设备维修周期应缩短，使用频次低、工作环境好的设备应延长大中修时间。4.3.4设备应严格按照大中修计划实施维修，如需改变维修时间，应得到管理者代表的批准，以保证本项目设备的完好率和使用寿命。4.4维修记录4.4.1设备大中修应在填写设备维修保养记录的同时填写设备档案，设备维修保养记录应与设备保养计划、设备档案相对应。4.4.2设备维修保养记录内容包括维修时间、设备编号、设备名称、维修内容、更换部件、设备状态、维修人、检验人、备注等。4.

15、4.3设备维修保养记录由部门负责人审核签字。4.5监视测量器具4.5.1建立监视、测量器具校验计划表，该计划表起到器具台账、校验计划、校验实施三种功能。4.5.2监视测量器具校验计划内容包括：序号、编号、名称、型号、规格、精度、出厂编号、安装位置用途以及检验计划、备注。4.5.3监视、测量器具校验计划表中的检验计划应送检。4.6其他资料的管理4.6.1设备图纸、使用说明书、维修保养说明书、出厂合格证等资料以附件的形式订录在设备档案附页内。4.6.2设备档案附件页应记录4.6.1所述资料。4.6.3设备档案应装订成册进行保管。4.6.4上述资料在使用时应使用复印件，以保证资料的完整和使用寿命。（七）设备技术档案管理1 .目的加强设备档案的管理工作，达到标识清晰、案卷齐全、保管符合规定，为本项目的运行和维修提供可靠的资料。2 .范围所辖设备设施档案。3 .职责3.1 档案员负责本项目土建、机械、电器及其所有原始图纸、资料、说明书及其它材料的收集、整理、归类工作。3.2 维修部负责提供相应专业的维修、改造后的图纸、资料、绘制工作。3 .3维修主管负责检查档案管理规定的内容执行情况。4 .内容4.