违法车辆拖移保管项目理解与需求分析.docx

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1、违法车辆拖移保管项目理解与需求分析目录第一节车辆拖移保管行业现状及发展趋势2一、行业概况2二、产业政策及未来发展趋势5三、中国停车场建设细分市场分析7四、停车产业存在的问题9第二节车辆拖移保管需求分析10一、停车需求概述10二、车辆保管需求分析11三、停车场地有限17第三节项目采购需求18一、项目概况18二、服务内容19三、服务要求19第一节车辆拖移保管行业现状及发展趋势一、行业概况车辆保管行业属于一种新兴的服务行业。车辆保管主要依靠于停车场，服务于政府机构，针对于涉嫌违法的车辆,酒驾以及交通事故需要扣押的车辆。我国车辆保管行业起步较晚，关于车辆保管行业的服务地点，有的是公司旗下的停车场对外服

2、务业务，有的是停车场服务公司提供的停车地点。但是总体来说都是停车场行业，停车场车辆保管具有一下特征：（一）从需求结构上看传统式停车场目前占据中国停车场的主导地位，占比高达90%左右，其贯穿于停车场建设的所有领域。但是随着中国机械式停车库的发展，城市住宅停车场以及很多单位都已经陆续建设立体式停车库，以此来节省更多的占地空间。（二）从需求趋势上看从中国需求来看，截至2017年3月，全国民用汽车保有量突破3万亿辆，如果按照每辆车匹配L4个泊位的国际通行标准来计算，那么目前国内汽车停车位总需要量约4.2亿个。（三）停车场收费交易停车费交易的流量同样值得关注。我国目前每年的停车费交易规模约2000亿，是

3、非常稳定的现金流，可提供长期的投资回报，且在停车费市场化定价的趋势下，这部分现金流会更加诱人。当然，不同业态的停车场收入也不一样。在国外有一家机构，运营机场的停车场，一年纯利润大概是1亿美元，这比航站楼的利润还要高。还有商业类的停车场，其客流频次是最高的，周转率也很高，但它现在实际的收费率很低。因为这些停车场只是作为商场的配套设施，商场所以为了吸引客流就会做一些优惠、减免。若商场可以换一个思路，把停车场资产做成一个资产包，形成有效的收入，然后把给客户的让利作为成本进行核算，其实要比简单的免费策略更加划算。2016-2022年中国民用汽车保有躁模预测（单位：万辆）目前，我国停车位的数量则远低于汽

4、车保有量，按照国际经验，汽车保有量与停车之比约是X：X,而国内目前的比例甚至还小于X：X,很多一二线城市的停车位缺口高达XX%以上，有些汽车保有量超过XX万辆的城市，停车位甚至只有几十万。图：我国部分重点城市停车位缺口保守估计目前全国停车位缺口超过XX万个。但就现实情况来看，这个目标短期内是难以实现的，国内将停车位作为配套设施的开发商缺乏建设的动力。因此，我国停车位供需极不平衡，且仍在不断恶化，停车位的缺口越来越大。从上述分析可以看到，停车产业未来有极大的发展空间。仅以目前5000万的停车位缺口为基础，按20万单价做一个简单测算，未来停车场领域也有io万亿的投资需求。此外，停车位的单价也有很大

5、的上涨空间，和XX做个对比，XX汽车的数量约200多万，车位的数量已经达到了300多万，但现在XX某些核心地段停车位单价却高达180多万港币，车位比车还贵。考虑到中国停车位稀缺，因此未来价格的上涨是确定性的。调研数据显示，若停车位进行市场化运营，可做资产交易的大概有1500万一2000万个车位。按照车位的价格10万20万/个,对应的是近2万亿的存量规模的资产。综合来看，我国停车产业存量和增量资产都蕴含丰富投资机会。二、产业政策及未来发展趋势停车难作为社会难题已经引起了政府的高度重视，近两年各部门出台了多项政策以规范、促进停车产业的发展。时间文件名称主要内容主管部门2015年8月3日关于加强城市

6、停车设施建设的指导意见明确按照市场化经营要求，以企业为主体加快推进停车产业化，政策支持、审批简化，有效吸引社会资本，充分发挥价格杠杆的作用，逐步缩小政府定价范围，全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。国家发展改革委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、交通运输部、公安部、银监2015年10Jl8H中央定价目录于2016年1月1日起开始执行，取消对停车场收费的定价。国家发展改革委2015年H月19HXX市定价目录住宅停车场的停车费从2016年起全面放开。这意味着除了占道停车和P+R停车，XX的停车收费全部放开。XX市发展改革委2015年12月4日XX市发展和改革委员会、XX市交通委员会XX市

7、住房和城本市驻车换乘停车场、占道停车场（含立交桥下停车场，下同）停车计时收费实行政府定价管理，按照现行程序办理相关手续，并按属地进行明码标价牌统XX市发展改革委乡建设委员会关于本市停车收费管理有关问题的通知一编号。其他各类停车场停车收费实行市场调节价，不再办理停车收费相关手续。2015年12月15日关于进一步完善机动车停放服务收费政策的指导意见明确提出社会资本全额投资新建的停车设施服务收费标准，可由经营者根据市场供求和竞争状况自主制定。除各级人民政府财政性资金、城市建设投资（交通投资）公司投资以外，由社会资本全额投资新建的停车设施，由经营者依据价格法律法规和相关规定，根据市场供求和竞争状况自主

8、制定收费标准。国家发展改革委、住房和城乡建设部、交通运输部2016年1月25日加快城市停车场建设近期工作要点与任务分工明确包括编制停车设施专项规划，制定加快停车场建设的具体细则，完善城市建筑物配建停车位标准，推动单位、停车场、个人利用自由空间建设停车场，推广采用PPP模式建设停车场，简化停车场投资建设、经营手续办理程序，持续加大停车场建设企业债券发行和产业投资基金规模，加大金融对城市停车场建设的支持，完善停车收费政策，建立停车基础数据库，加快高新技术在停车领域应用，推动停车与互联网融合发展国家发展改革委等20条工作要点与任务分工。2016年3Jl19日关于印发2016年停车场建设工作要点的通知

9、XX、XX、XX、XX、XX、XX个城市要率先于2016年上半年出台。鼓励应用集约化立体停车库并同步配建充电桩。梳理汇总停车场建设重点项目，进入发改委三年滚动投资计划重大建设项目库系统。国家发展改革委2016年11月1日进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知提出要强化城市停车设施专项规划调控，要求城市编制停车设施专项规划。通知进一步指出要合理配置停车设施，提高空间利用效率，促进土地节约集约利用；充分挖潜利用地上地下空间，推进建设用地的多功能立体开发和复合利用；鼓励社会资本参与，加快城市停车场建设，逐步缓解停车难问题。国土资源部从上述政策中可以看到，停车费定价权正在逐步放开,而一旦价格进入

10、上升通道，将会呈现较快的增长速度，甚至不排除跳跃性增长的可能性。预计在未来的两到三年内，三线城市将会全面启动停车收费，二线城市停车费价格上涨将超过100%,一线城市停车费价格上涨或可超过50%O显然，这种趋势会显著提升停车费的交易规模，也即现金流的增长。三、中国停车场建设细分市场分析（一）住宅停车场市场分析1.房地产住宅面积分析房地产住宅施工面积每年均保持正增长，2015年为511570万平方米，同比下降0.70%,2016年1-11月全国房地产住宅施工面积为521310万平方米，同比增长1.9%。房地产施工面积的增加有利于促进停车场的建设。2 .住宅停车场停车收费分析目前，中国住宅停车场停车

11、费的收费方式主要有针对临时性停放的车辆的收费，这种临时性停放车辆的收费方式各地的具体实施细则不一样，在XX市，通常半小时以内的停放是不收取停车费的，而超过半小时以上，则根据具体的时间来收费。3 .住宅停车场经营模式分析在新建住宅停车场，一般由开发商将这些车位出租给客户，进而收回投资，但是，由于停车场建设资金较大，因此，目前还出现了以下三种经营模式：模式主要内容客户集资XX一停车场通过客户委员会贴出集资建立立体车库的公告，有购买意向的XX余位客户，每人预交XX万元定金，这也成了项目启动资金。车库建成后，已交订金的客户们通过抽签确定哪些人能获得新车位。此外，为了照顾到其他客户的利益，客户委员会还决

12、定把出售车位获得的利润，用作停车场维护费用，包括更换水管、水泵、以及停车场内的其他建设。社区出资这种方式可以减小停车场客户因意见不统一造成的阻力，也可充分利用停车场及其周边土地资源。车库建成后，社区可以通过收取租金的方式收回投资。另外，街道办等地方政府也可以将这种模式放大，在更大范围内整合车库资源。企业出资如果停车场客户和社区不能筹集车库的启动资金，车库的生产厂家也愿意作为投资方，先行建设好车库，然后再通过出售或出租的方式收回资金。（二）公共配套停车场市场分析2008年至2015年，中国房地产办公楼投资额快速增长。2016年中国房地产办公楼投资额为6533亿元，同比增长5.2%o高速增长的办公

13、楼投资有利于相应停车场的建设。四、停车产业存在的问题潜力巨大的停车产业中存在着很多阻碍其发展的难题,主要集中在“看不见的手”在停车费定价及停车场产权两个方面的限制：（一）停车费定价市场化仍需时间此前我国一线城市停车费定价多采用政府指导价模式,即按不同的地区、不同的停车场类型制定不同的停车费最高限价，实际运营中只可下浮不可上浮。这导致我国各大城市的停车收费水平严重滞后，与发达国家的城市相比有很大差距。从上文相关政策可以看到，发改委已明确自2016年1月1日起取消对停车场收费的定价，但真正实现全国范围的市场化定价还需一个过程。（二）停车场产权交易受限目前停车场仍多被定位为配套设施，产权不清晰，过户

14、困难，严重影响了此类资产的交易活跃程度及投资热情。目前仅有少量城市如XX、XX、XX等可以进行停车场产权交易，大部分城市都尚未放开，所以很多停车场的项目只能采用长期租赁的方式进行操作。第二节车辆拖移保管需求分析一、停车需求概述停车需求是指出于各种目的驾车者在各种停放设施中停放车辆的要求，分为社会停车需求和基本停车。基本停车需求，由车辆保有量引起的停车需求，即夜间停车需求，主要是为居民或单位车辆夜间停放服务；社会停车需求，由车辆使用引起的停车需求，是日间停车需求的主要组成部分,主要是由各种社会、经济活动产生的出行所形成的。停车需求随着社会经济的发展、城市化进程的加快、机动车保有量的迅速增加而增加

15、。“停车难”已经成为全社会普遍关注的热点问题。然而停车资源空间有限停车供给能力相对道路交通需求日益不足。随意停车、违章停车日益严重,对正常交通流造成极大的干扰。如果不能合理解决城市停车问题就不能从根本上解决交通拥堵问题。发达国家从20世纪50年代开始深入研究城市停车问题如美国、日本等，对停车问题高度重视对此进行专项规划建设公共停车场以减少交通拥挤。可是在此过程中停车需求预测又显得很重要！停车需求预测是进行合理的停车规划、解决城市停车问题的首要步骤。因此对合理有效并且实用性强的停车需求预测方法的研究是十分必要的。二、车辆保管需求分析（一）机动车人数逐年增加XXXX上半年，全国机动车和驾驶人数量保持较快增长,机动车比去年底增加938万辆，机动车驾驶人增加1381万人。据公安部交管局统计，截至2017年6月底，全国机动车保有量达3.04亿辆，其中汽车2.05亿辆；机动车驾驶人达3.71亿人，其中汽车驾驶人3.28亿人。2017年上半年机动车新注册登记量达1594万辆，略高于去年同期水平；汽车新注册登记量达1322万辆，与去年同期基本持平。全国有49个城市的