物业管理公司成本费用管理.docx

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1、物业管理公司成本费用管理1、公司将一切经营性开支按其性质正确划分为资本性支出和费用支出。费用必须按照权责发生制原则进行核算，严格划分费用的受益期限。公司按期核算所耗费的实际费用，不得以计划、定额、估计费用代替实际费用。2、费用的计价方法，必须前后一致，一经确定，不得任意改变。3、经营费用实行预算定额进行管理。公司的相关经营费用在预算内公司掌握使用，超过预算的相关费用须经集团公司董事成员批准后方可使用。财务收支管理办法根据公司对物业管理公司各小区实行指标管理、独立核算、自负盈亏的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。一、预算管理1、物业部所有收支以预算管理为

2、基础，没有预算不得开支。2、每月末物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。3、收支预算由会计负责编制，经物业经理初审后，报集团财务部审核，总董事成员批准后执行。4、各月度支出计划的编制应以年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。5、每月初物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。6、预算内支出按公司规定流程审核支付，超预算支出报董事成员审批后支付。二、收支规定1、收据、发票及公章使用规定：（1.（1） 据、定额停车费发票，由物业公司财务部统一购买、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记

3、收据购、存、领、销数量及号码。（1.（2） 业各小区财务设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。（1.（3） 据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。（1.（4） 小区使用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般情况下应以收据（第二联）换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于

4、需要先开发票后付款的业主，出纳（或物业助理）根据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。（1.（5） 收据填写要求：（1.5.（1） 实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。（1.5.（2） 迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字再另行开具。（1.5.3）,全部联次一次填开，内容、大小写金额必须一致，禁止拆联使用。2、收款规定（1）、各小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。（2）、已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及

5、时入账。(3)、以转帐方式收款应及时通知财务办理进帐、转帐相关手续,并及时进行帐务处理。(4)、物业公司财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否缴款入账，并进行核销。3、支出规定(1)、工资费用。人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，做出当月考勤表，报物业公司经理审批，审批后交财务部门，财务人员根据当月考勤表，计算当月员工的应付工资，制作工资表，复核无误后交物业经理签字，报总公司财务部签批，董事成员签名同意后方可发放。(2)、员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，根据实际情况，本着节约原则，物业各部门拟定方案及

6、所需资金等情况呈报物业公司经理，再报总公司财务部审批，董事成员签字同意后方可实施。(3)、维修费用。小区工程维修费用，将已报呈的维修项目按已审批的程序：物业公司经理一总公司财务部一董事成员签章。财务主管核实后方可办理付款手续。(4)、日常性开销的费用。差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，物业经理批准，总公司财务部审核，董事成员签字同意，方可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全，特别是公司全

7、称、地点、费用项目大小写金额必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因，经物业公司经理同意后，报董事成员批准，董事成员同意后方可实施。(5)、水电费。水费按供水公司计收费用减去属于小区业主应承担的代收代缴项目的费用为物管中心应承担的水费。电费按供电公司计收的费用减去各业主电表应承担的电费和分摊公共设施所耗电费为物管中心应承担的电费，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必须首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的费用开支，以免影响水电费的正常支付。(6)、对于需要转账结算的

8、各项支出，经物业经理核准签字，送总公司财务部审核、董事成员签字后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。4、资金报表：(1)、每天由各小区收银员填报每日收款报表给物业公司出纳，由物业公司出纳汇总后报公司领导。(2)、报表需注明当天款项的增加、减少情况说明。三、会计核算1、统一设置以下会计科目：(1)、营业收入：主要核算物业小区向业主(或物业使用人)收取的物业管理费；小区收取的停车费；工本费等；(2)、营业费用：主要核算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用；下设明细科目：工资、折旧费，办公费，其他费用，低值易耗品摊销，长期待摊费用摊销，福利费、维修费、清洁费、电费，水费

9、，社保费及其他。(3)、财务费用：主要核算银行托收，托付手续费，支票工本费，利息收入等；(4)、其他应收(应付)款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。2、会计报表(1)、财务结账日期为月末最后一天。(2)、会计人员应于次月的10日以前将会计报表报物业总公司财务部。并将本月应缴的各项税金明细报总公司审批，批准后才报税。四、档案保管1、已使用的收据存根联办理缴销登记后由物业公司会计进行保管。2、财务档案应按财政部会计档案管理办法规范要求进行整理、装订、归档。3、当年会计资料由物管中心会计部负责保管，次年建立新帐后应将上年度全部财务资料移交总公司财务部负责归档保管。4、归档的会计资料不得携带

10、外出或外借，凡查阅、复制、摘录会计资料须经董事成员或财务总监批准并办理相应手续，借阅人对档案资料要严格保管，限期归还。五、检查控制1、会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销；原始单据的归档、保管；账簿登记、账证相符情况；现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报总公司财务。2、出纳应对各小区收银员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款规定”的行为，应及时上报。3、会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。4、物业公司财务应对各小区领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。5、物业公司财务和总公司财务应对各小区财务收支情况进行不定期联合检查或抽查。6、根据公司领导安排，聘请外部的会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行情况进行年度专项审计。六、相关责任1、物业小区各出纳对现金的收支负有直接责任，会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不使用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发现直接上报董事局严肃处理。3、会计档案的保管年限按财政部会计档案管理办法规定执行，如因人为保管不力丢失档案资料则追究保管人责任。4、由于不按本管理办法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。