北京近十房价变动原因与数据分析报告详解.ppt

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1、（优选）北京近十年房价变动原因与数据分析报告ppt当前1页，共40页，星期一。课题背景课题背景 房子，是我们每一个人的容身之所，房子，是我们每一个人的容身之所，是老百姓幸福生活的保障。俗话说：是老百姓幸福生活的保障。俗话说：“安家立业安家立业”只有有了安定的居所，才只有有了安定的居所，才能有更高的追求。马斯洛的需求层次也能有更高的追求。马斯洛的需求层次也说明，衣食住行等基本的生存需要说明，衣食住行等基本的生存需要 ，是，是人一切发展的基础人一切发展的基础。 由此可见，房价的高低与我们的生由此可见，房价的高低与我们的生活息息相关，与我们的幸福感紧密相连。活息息相关，与我们的幸福感紧密相连。当前2

2、页，共40页，星期一。v作为中国的首都，国际化作为中国的首都，国际化的大都市，北京的房价在的大都市，北京的房价在过去的十年间经历了巨大过去的十年间经历了巨大的变化。在一片的的变化。在一片的“涨涨”声里，北京的房价仿佛一声里，北京的房价仿佛一夜之间成为许多人的恶梦。夜之间成为许多人的恶梦。“买房买房”成为了许多人遥成为了许多人遥不可及的梦。不可及的梦。当前3页，共40页，星期一。步步惊心！步步惊心！当前4页，共40页，星期一。让我们看看这十年间究竟发生了什么？让我们看看这十年间究竟发生了什么？（以内城四区和朝阳区为例）（以内城四区和朝阳区为例）当前5页，共40页，星期一。究竟是哪些因素究竟是哪些

3、因素 在左右北京的房价呢？在左右北京的房价呢？v 我们小组通过对我们小组通过对2000年以来北京房价数年以来北京房价数据的分析，把北京的房价走势划分为五个阶据的分析，把北京的房价走势划分为五个阶段。下面我们就对这五个阶段分别进行分析。段。下面我们就对这五个阶段分别进行分析。当前6页，共40页，星期一。当前7页，共40页，星期一。v 北京的房价在进入北京的房价在进入21世纪后，走过了一段平稳世纪后，走过了一段平稳发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房发展期，政策扶持、市场健康有序的大环境下，房价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。价不但没有上涨，反而连续有小幅下降。2000年到年到2004年

4、这几年间，北京的房地产市场发展态势一片年这几年间，北京的房地产市场发展态势一片大好，整个市场运行越来越规范与透明。大好，整个市场运行越来越规范与透明。 当前8页，共40页，星期一。1.政府扶植，政策优待政府扶植，政策优待v 这一阶段的平稳发展不能不归功于政府一直不遗佘力进行的各种调控，出台了很多促进房地产行业积极发展的有利政策，如土地招拍挂制度的实行、现房销售的在土地招拍挂制度的实行、现房销售的在线网签、线网签、 对存量房交易的促进对存量房交易的促进，如取消交易分成、央产房取消交易分成、央产房放量、取消审批放量、取消审批等，政府大力鼓励房地产建设，这一段时间政府对于房地产的态度以“供”为主，房

5、地产行业如同婴儿一般备受呵护。当前9页，共40页，星期一。2.需求稳中有升需求稳中有升v随着时间的推移，老百姓逐渐对房产有了更为深入的了解，市场需求越来越大，供应量已经满足不了日益增长的购房需求。2003年政府出台了土地招牌挂制度，低价拿地的历史一去不复返，招牌挂的形式推动了地价上涨。但在2004年之前，低价的上涨还未转播影响到房价，在这一阶段，房价基本稳定，并未出现明显上涨。当前10页，共40页，星期一。第二阶段第二阶段 20042007年年 快速上升期快速上升期当前11页，共40页，星期一。n在走过了房地产初期开发的二十多年在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后，北京进入城市化发展最为平

6、稳期后，北京进入城市化发展最为迅猛的时期，迅猛的时期，2004年之后的北京楼市年之后的北京楼市价格，涨幅快到以日计算，让民众望价格，涨幅快到以日计算，让民众望而生畏。而生畏。n2004年是一个转折期，房价由此年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品房价升趋势，三年时间北京商品房价格由格由5053元元/涨到涨到14411元元/，上，上涨幅度达到涨幅度达到185%，2007年的商品年的商品房均价较房均价较2006年上涨超过年上涨超过50%，已，已步入房产发展的畸形期。步入房产发展的畸形期。当前12页，共40页，星期一。从从2004年起

7、，房价增速明显加快年起，房价增速明显加快扶摇而上三千尺，乘风破浪创历史！扶摇而上三千尺，乘风破浪创历史！当前13页，共40页，星期一。1. 国际化城市备受青睐国际化城市备受青睐 20042007年三年间，背景关于城区的观念范围得到了最大化的延伸，北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得了最快的进步，从而真正确立了自己国国际一线大都市际一线大都市的地位，水涨船高，作为中华人民共和国的伟大首都，北京受到了前所未有的万千宠爱，奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京别于其它地区的显著楼市景观。当前14页，共40页，星期一。2. 政府经验不足，调控不力政府经验不足，调控不力 政府在这一时

8、期的工作非但没有能够有效地抑制住房价，反而直接促使房价以更迅猛的态势上涨。紧锁供应致使地价进一步上扬地价进一步上扬。同时各种税费也随之增加，土地出让金更是一路上涨。 2005年、2006年国家两次调整房产交易房产交易税税，税收是调节市场的有效杠杆，但当房地产市场成为稀缺市场时，它无疑会成为转嫁推高房价的无形的手。地价推高房价地价推高房价越调越高！越调越高！当前15页，共40页，星期一。3. 开发商炒作，囤地抬价开发商炒作，囤地抬价n 在开发商中，存在着较为普遍的采取各种隐蔽手段违规销售、炒作、违规销售、炒作、囤积房源、哄抬房价囤积房源、哄抬房价的行为，这是造成房价上涨较快的主要原因之一。大量的

9、土地囤积在开发商手中，他们故意拉长开发周期，造成上市新盘数量紧缩，房地产市场有限供给和巨大需求之间的矛盾很难得以解决。当前16页，共40页，星期一。4. 城市扩张推房价城市扩张推房价n 城市化进程城市化进程是北京房价增速的催化剂。2001年北京申奥成功，北京的国际化都市地位得到了进一步确立，全方位的城市建设和改造使这几年成为北京城市化进程最快的几年，数据显示，到2006年底，北京市建城区面积已达1182.3平方公里，较2004年的770平方公里大了足足400多平方公里。足可见得近几年北京城市扩张的速度是何等之快。当前17页，共40页，星期一。5. 人口猛增需求大人口猛增需求大n 随着北京城市化

10、的快速发展，人口数量人口数量开始猛增开始猛增，2004年北京外来人口约合300万，但仅过了三年，到2007年北京外来人口数量已超过450万，总人口数已逼近2000万，伴随着城市人口急剧增多的是大规模的城市改造和城市改造和居民拆迁居民拆迁，住房市场被动需求增加，新建住宅成本日益提升，成为房价上涨的一大推手。当前18页，共40页，星期一。第三阶段第三阶段 20072008年年短暂下滑期短暂下滑期当前19页，共40页，星期一。n根据中国房地产指数系统提根据中国房地产指数系统提供的数据，供的数据，2007年年11月底，月底，北京市的平均房价是每平方北京市的平均房价是每平方米米15162元，而在元，而在

11、12月底，每月底，每平方米的价格降为平方米的价格降为12180元，元，月环比降幅为月环比降幅为19.67%，其中，其中北京的东城、西城、崇文、北京的东城、西城、崇文、宣武四个内城区由每平方米宣武四个内城区由每平方米23467元，下降为元，下降为18401元，元，跌幅高达跌幅高达21.59%，而朝阳、，而朝阳、丰台、石景山、海淀四个外丰台、石景山、海淀四个外城区，由每平方米城区，由每平方米15829元，元，降为降为14715元，降幅为元，降幅为7.04%。当前20页，共40页，星期一。1.政府打出政府打出“组合拳组合拳” 为了抑制北京房价的过快上涨，国家在07，08年打出了一系列调控房价的组合拳

12、。 2007年2月2日,北京市建委等部门联合下发关于规范境外机构和境外个人购买商品房关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知的通知，对境外个人以及机构在北京购买商品房做出一系列的明确规定。这在很大程度上,抑制海外资金开始频繁收购国内大型商业地产,推高房价的行为。当前21页，共40页，星期一。 另外，国务院还出台了关于加强商业性关于加强商业性房地产信贷管理的通知房地产信贷管理的通知。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍，而且首付比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。当前22页，共40页，星

13、期一。2. “奥运热奥运热”退潮退潮 奥运结束在一定程度上也是房价下跌的导火索。在奥运经济刺激下的房价上涨的基础已经消除掉，北京的经济发展和城市扩张速度也会减缓，在相当长的时间内要消化申奥成功之后很多年的固定资产投入和因此引发的房价暴涨，因此2008年房价短暂下滑。当前23页，共40页，星期一。3. 消费者观望，成交量下滑消费者观望，成交量下滑 在这一阶段，消费者热情也显得大不如前。伴随着全球金融危机的大背景，全球经济不看好的情况下，再加上在一系列的调控政策出台后，越来越多的消费者感到房地产市场前景扑朔迷离，持观望态度观望态度。这直接导致北京商品房成交量大幅缩水成交量大幅缩水。从2008年2月

14、销售数据来看，同比2007年2月，期房日均成交量下跌了128套，降幅达542。众多的开放商纷纷打出优惠优惠，降价降价的牌，吸引消费者吸引消费者。当前24页，共40页，星期一。4.保障性住房的大力开发保障性住房的大力开发n 与此同时，保障性住房的大力开发建设也对北京市的房价造成了一定的冲击。出台的相关政策规定，在住房用地供应中，各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于70%，将筹集保障性住房20万套以上，竣工保障性住房10万套，并且优先重点保障廉租房家庭；大力发展公租房，今筹集公租房房源6万套以上。这也抑制了商品房价格的疯长，从而为稳定房价起到了一定作用。当前25页，共40页，星期一。第四

15、阶段第四阶段 20092010年年失控飙升期失控飙升期当前26页，共40页，星期一。n“没想到没想到”、“太疯狂太疯狂”，谈及谈及2009年的北京楼市，年的北京楼市，多数业内人士发出了这样多数业内人士发出了这样的感慨。从年初的低迷，的感慨。从年初的低迷，到年中的回暖，再到年末到年中的回暖，再到年末的疯狂，戏剧性的变化令的疯狂，戏剧性的变化令人始料不及。人始料不及。当前27页，共40页，星期一。1.金融危机阴霾笼罩金融危机阴霾笼罩 2009年，金融危机的阴霾还远未散去，在经济三大支柱：投资，出口，内需中，投资与出口都遭遇低潮。大部分投资者因为经济的不明朗而持币观望，致使投资锐减；面对经济危机，各

16、国都在减少进口，采取贸易保护，致使我们出口锐减；为保GDP的增长目标，唯一的方法就是促进内需，我们用举国体制进行宏观调控，扩大内需。当前28页，共40页，星期一。2. “炒房一族炒房一族”投资火热投资火热 对于消费者而言，避免货币贬值和保证收益，固定资产投资固定资产投资之一的房产投资就成了一个不可多得的主要渠道之一。从长远来看，投资房地产的风险要低于投资股票的风险。越来越多的有钱人把买房作为自己的一项长期稳健的投资。2009年期房成交量涨幅成交量涨幅达到112.4%，据统计，1至11月北京成交商品住宅112015套，期房成交量涨幅接近2007年水平。当前29页，共40页，星期一。楼市火爆场面！楼市火爆场面！当前30页，共40页，星期一。3. 开发商捂盘抬价，一房难求开发商捂盘抬价，一房难求 与投资者狂热的需求不相吻合的是，2009年北京的新房供应量供应量仅为7.6万套，为2003以来的最低点。2009年1至11月，北京商品住宅累计新增76183套，同比下降下降15.6%。与此同时，还有许多开发商捂盘抬价，囤地抬捂盘抬价，囤地抬价价，更是使得房地产市场供求不平衡，加剧了房价的过快增长。