第五章用户需求一览表.docx

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1、第五章用户需求一览表预算为：138.713373万元一、项目概况项目服务涵盖海南省澄迈县金江镇文化北路5号办公楼、立新路11号办公区以及华成路48号办公区，办公楼建筑面积约5300m2,含办公大院总地面占地面积约30亩。二、项目需求按建设部颁布的物业管理服务等级标准一级的内容标准实施本项目管理。具体需求如下：（一）综合服务1、用户资料、信息管理（包括项目所属位置、门号，住户资料、车辆）；2、装修现场及施工人员出入跟踪管理、物品出门查验；3、公文、信件的接收，公共照明的日常管理，按时开启、关闭，道路破损、照明不亮要做好登记、及时报告；4、与所在社区建立治安、卫生防疫联系，及时发布相关信息，公示2

2、4小时服务电话；5、房屋及公共实施的检查，每天巡查2次房屋的门窗、玻璃、消防通道；6、有完善的物业管理方案，质量管理、档案管理等制度健全；7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情，每年1次征询业主对物业服务的意见，满意率90%以上；8、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象；9、采购人的办公室交办的事务。（二）保安服务金江镇文化北路5号办公楼1-8层和办公大院、立新路11号办公区以及华成路48号办公区保安秩序维护、消防、监控、车辆出入管理、门禁系统管理（监控室24小时值班、夜间20点至凌晨7点不间断巡逻、其他时间段为每1小时巡查1次）。（三）保洁服务1、各办公区域

3、环境清扫、保洁、协助业主垃圾外运及化粪池清理。2、办公楼的保洁服务区域含各办公室、会议室的清扫保洁。a.道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；b.电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；c.一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。d.及时清除道路积水。共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；e.配合业主化粪池检查和地下管道消杀每月各1次，其他时间在发现异常时应及时向采购人报告或处置。（四）消防服务1、消防控制室安排人员轮流值班，做到有火情做到及时发现、及时报告、及时处理，熟悉火灾报警流程。2、定期检

4、查消防设备，对损坏、发生故障、工作不正常要及时发现、立即报告；3、每年至少配合业主组织1次火灾处理演练。（五）紧急情况处置服务1、紧急情况是指发生火灾、台风、停电、停水、盗窃、人员意外伤亡等情况。2、一旦发生上述情况，有上述情况发生的处置预案，并能按照预案正确处置。3、气象部门发布台风、暴雨、雷电预防信息后，告知相关处室和住户，备好防台风的物品，在灾害到来之前，绑好玻璃门、关闭窗户、切断电源，随时掌握灾情。三、人员配备要求1 .综合部至少3人，其中物业经理1人，负责协调整个物业管理工作及与外单位相关的协调工作；文员1人，处理办公室内务及收费工作；会务服务1人，负责会场服务；2 .工程部至少1人

5、；要求具备相关电工资质证书；3 .安保部至少13人；其中安保队长1人负责安保全面事宜，安保人员至少12人，按相关安保需求执行安保任务；4 .保洁部至少7人，按相关保洁需求执行保洁任务。5 .在人员配备数量全部到位的情况下，可以根据岗位需要自由调配人员。三、服务质量要求提供高标准、高品位、全方位的管理服务。服务人员要求专业着装，佩戴标志，语言规范，文明服务。1、保安服务：严格管理，规范值勤，星级服务，礼仪为上，无缱覆盖，确保安全。保安人员思想品德要好，形象好，相貌端正。2、保洁服务：窗明几净，无积尘、杂物、积水、污绩、纸屑、烟头、网蛛、异味等，地面大理石保养规范、生活垃圾日产日消不过夜，保洁人员

6、思想品德要好。3、设备、水电运行保障服务：设备处于良好状态，日常维护保养良好，无渗漏、无锈蚀、无油迹。从业人员具有电工操作证。4、服务费已含员工工资、服装和消耗品等费用，并且包含“五项社会保险”、住房公积金、加班费、员工福利费、税金等。6、服务费年预算为人民币：元。服务招标年限暂定一年，每年1次的用户满意度调查中未能达标(90%),采购人有权单方面解除合同并无需承担任何法律后果。7、采购人不接受超预算报价。投标人的投标报价得分，按评分表计算。四、其他要求1、物业公司要制订详尽、具体、明确的各部位保洁操作规范，严格按清洁标准及作业频度操作，并建立督查、补洁制度，实行工作日“全天候”保洁管理。2、

7、物业公司要制订火灾、盗窃、意外治安事件、重大设备事故和自然灾害的应急处理方案，并作必要演习。3、物业公司要严格审核录用本物业项目工勤人员的相关资质，确保物业服务人员的稳定。4、物业公司管理人员和专业技术人员要持证上岗，员工要统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤，对物业公司的服务满意率达到90%o5、物业公司要保持同本项目业主方的密切联系，遇有重大事项及时报告和反馈信息，尊重项目业主方的意见，接受项目业主方的提议、监督和指导。6、物业公司要按照项目业主方交办的重大会议、活动等其它突击性清洁保洁任务，所增加的工作量不另外计算费用。7、物业公司必须制定有完善的岗位职责条例和考勤管理制度，确保对员工有效的管控和保障服务质量。