关于加强柯桥区商品房住宅小区物业管理工作的实施意见.docx

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1、关于加强柯桥区商品房住宅小区物业管理工作的实施意见（公开征求意见稿）为提升我区商品房住宅小区物业管理服务质量和水平，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感，根据浙江省物业服务人信用信息管理办法绍兴市物业管理条例关于柯桥区加强住宅小区物业管理工作的实施意见（绍柯政发（2020）41号）等规定，结合我区实际，制定本实施意见。一、总体要求以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实省委、省政府关于现代社区建设和共同富裕现代化基本单元规划建设决策部署，坚持以人民为中心，健全工作体制机制，优化行业发展环境，全面提升我区物业服务水平和行业发展水平，形成与“国际纺都、杭绍星城”相适应的物业行业发

2、展新格局，为高质量发展建设共同富裕示范区提供更为坚实的基础。二、目标任务（一）总体目标坚持党建引领，规范物业管理，建立健全商品房住宅小区物业管理长效机制，优化提升物业服务水平。推行优胜劣汰的市场竞争机制，淘汰一批群众反映强烈、服务质量较差的物业服务人。创建一批优秀物业小区和优秀业委会。从2023年起，每年评选出30个左右的区级优秀物业小区、10个区级红色业委会，力争创建省级红色物业3个以上、市级优秀物业小区3个以上。到2025年底，实现全区商品房住宅小区业委会组建率、红色业委会覆盖率达到“两个100%”，物业服务质量显著提升。（二）年度目标到2023年底，业主委员会组建率达到80%以上、红色业

3、委会占比达60%以上。党建引领社区治理框架下的物业管理体系进一步健全，镇（街道）指导物业管理工作的能力进一步增强。到2024年底，力争实现业主委员会组建率100%、红色业委会占比达80%以上。全面建成党建引领社区治理框架下的物业管理体系，镇（街道）、社区管理力量和能力全面增强，物业管理长效机制基本形成。到2025年底，业主委员会、物业服务人党的组织实现广泛覆盖，形成“属地综合管理、市场规范有序、业主和谐自治”的物业管理局面。三工作举措（一）健全完善体制机制，推动融入基层社会治理L健全物业管理工作体制。按照“政府主抓、部门主管、属地主责、社区主力”的原则，建立健全物业管理工作体制，把住宅小区物业

4、管理工作纳入政府目标绩效考核，持续跟踪问效。有条件的镇（街道）要成立物业管理办公室、社区物业管理工作站，健全工作制度，落实办公场地和资金，配备专职人员。（责任单位：镇街道排第一位的为牵头单位，下同、区建设局、区民政局）2 .完善物业纠纷协调机制。健全完善社区居民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，发挥基层治理“141”体系作用，调动网格员、社区志愿者、党员干部积极性，共同参与小区治理，促进物业管理矛盾纠纷就地化解，实现“小事不出社区、大事不出街道、难事部门报到“。（责任单位：区委政法委、区委组织部、区建设局、区民政局、镇街道）3 .落实镇街属地管理责任。镇（街道）要建立健全社区综合治理

5、工作制度，负责协调物业管理服务与社区治理的关系，指导监督辖区内物业管理活动，研究解决住宅物业管理重点和难点问题，及时调处物业服务纠纷。负责指导业主设立业主大会、选举业主委员会，办理业主委员会备案，并依法依规监督业主委员会和物业服务人履行职责。（责任单位：镇街道、区建设局）（二）加强业委会建设，提升业委会自治能力4 .优化业主委员会人员配置。镇（街道）负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会的人选推荐和指导把关。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会

6、终止成员资格并公告全体业主。区建设局、镇（街道）要加强业主委员会成员法律法规和业务培训，提高业主委员会成员依法依规履职能力。（责任单位：镇街道、区委组织部、区建设局、区民政局）5 .明确业主委员会职责。业委会应按照绍兴市物业管理条例等规定，明确职责范围。监督和保障物业服务人履行合同，维护业主合法权益，调解物业管理纠纷；督促业主按时缴纳物业费；每年向业主公布共有部分经营收益、维修资金使用、经费开支等信息。业主委员会应当按照业主大会议事规则制定业主委员会会议制度。业主委员会在决定物业管理有关事项前，应当公开征求业主意见，并报告社区党组织和居委会。（责任单位：区建设局、区市场监管局、镇街道）6 .规

7、范业主委员会运行。社区党组织负责牵头抓总和统筹协调，充分发挥基层党组织和党员干部在业委会活动中的作用，通过党建引领，规范业主委员会日常运作，提高业主委员会的履职能力和自律水平。社区党组织要定期组织社区、业主委员会（业主代表）、物业服务人三方会议，研究讨论辖区内物业管理问题。（责任单位：镇街道、区建设局、区民政局）7 .加强对业主委员会监督。社区要指导业主委员会建立事务公开、财务公开和离任审计制度，业主委员会应定期向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规的决定,属地镇（街道）应当责令限期改正或者依法依规撤销其决定，并通告

8、全体业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，属地镇（街道）应当依法指导业主召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。加大对业主委员会成员违法违规行为查处力度，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。（责任单位：镇街道、区建设局、区民政局、区公安分局、区法院）（三）强化物业监督考核，提升物业管理服务水平8 .促进物业企业规范服务。健全物业服务投诉责任机制，及时查处物业服务人的不良行为，实施业主满意度测评。加强执法检查，发现问题及时督促整改。严肃查处违规收费、侵占公共利益、侵害业主权益等违法违规行为。完善物业服务人退出机制，加强物业服务人选聘和退出管理。健全物业服务人守信激励，失信惩戒机制，推动形

9、成优胜劣汰的市场环境，依法清退一批群众反映强烈、服务质量差的物业服务人，持续净化物业市场环境。（责任单位：镇街道、区建设局、区发改局、区公安分局、区市场监管局、区综合执法局、区消防救援大队）9 .加大服务信息公开力度。镇（街道）要指导监督物业服务人设立物业服务信息监督公示栏，如实公示并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、业主共有部分经营收益收支情况等信息。物业服务人开展家政、养老、有偿等特约服务也应对外公示，按双方约定收取费用，不得收取公示收费项目以外的费用，切实做到让群众明明白白消费。（责

10、任单位：镇街道、区建设局、区发改局、区市场监管局）10 .严格实施考核奖惩机制。积极开展物业服务质量考核工作，具体由属地镇（街道）负责实施，考核细则由区建设局另行制定，属地镇（街道）也可根据实际情况自行出台个性考核。考核结果以镇（街道）范围进行各自排名，经镇（街道）、社区分别公示7日无异议后及时公布。对于考核位列属地镇（街道）前10%的住宅小区在管物业服务人给予2万元奖励（奖励经费由区财政保障），授予区级优秀物业小区称号，并作为物业服务人选聘优先推荐对象进行公布。其中住宅小区数量在8个以下的，由属地镇（街道）自行考核后推荐1个小区参加评选区级优秀物业小区，经区建设局择优考评通过后授予区级优秀物

11、业小区称号，并给予相应资金奖励。获奖小区物业费收缴率不得低于90%,年度发生安全责任事故的物业服务人不得列入奖励范围。考核位列末10%的物业服务人，按照浙江省物业服务人信用信息管理办法相关规定进行处置。连续二年位列末10%的物业服务人进行全区通报并抄送市级物业主管部门。（责任单位：区建设局、区财政局、镇街道）（四）强化正向典型激励，推动物业企业转型升级11 .加强物业项目示范引领。加强典型示范引领，在考核优秀的物业小区中，择优选择小区党支部健全、业主委员会运转高效、物业管理规范、业主满意度高的优秀物业小区推荐创建省级红色物业、市级优秀物业小区、市级最美业委会和区级十佳红色业委会。对于荣获省级红

12、色物业、市级优秀物业小区的在管物业服务人给予5万元奖励（奖励经费由区财政保障），对于荣获市级最美业委会和区级十佳红色业委会的给予表彰和颁发荣誉证书。（责任单位：区建设局、区委组织部、区财政局、镇街道）12 .扶持物业企业做优做强。属地镇（街道）对考核优秀的物业服务人，在项目评选、招投标管理中优先推荐。支持信誉好、口碑佳的物业服务人通过收购、兼并、重组等方式做优做强，鼓励物业服务人利用互联网新技术发展智慧物业,开展多种经营，服务范围向信息咨询、房屋中介、家政服务、居家养老等领域延伸，提升企业综合实力。（责任单位：区建设局、区发改局、镇街道）13 .提高从业人员综合素质。进一步加大从业人员培训力度

13、,着力解决行业从业人员整体素质偏低问题。充分发挥物业行业协会平台作用，组织开展物业从业人员资格培训、物业技能竞赛等活动，重点加强对物业企业规范化管理、物业项目经理、消防安保人员的培训力度,逐步提高物业从业人员整体素质和技能水平。（责任单位：区人社局、区建设局、镇街道）四、工作要求（一）加强组织领导。区政府成立由分管区领导任组长的物业管理工作领导小组，领导小组下设办公室，区建设局负责办公室日常工作，牵头协调商品房住宅小区、拆迁安置小区和老旧住宅小区等物业管理工作，每年召开全区物业管理工作总结表彰大会。各镇（街道）要加强对物业管理工作的组织领导，结合本实施意见和各自实际，抓紧制定细化措施，形成层层

14、抓落实的工作机制，确保各项工作顺利开展。（二）注重分类指导。坚持因地制宜，充分考虑物业区域规模、物业类型、人口结构等实际情况，采取针对性、差异化措施，努力破解重点难点问题，做到精准施策，形成可复制、可借鉴、可推广的经验在全区推广。（三）健全考核制度。物业管理工作要纳入区对镇（街道）、相关部门年度工作目标考核内容,具体由区建设局牵头负责考核。各镇（街道）要将物业管理工作列入对社区的工作目标考核内容，明确工作职责和目标任务，推动各项工作落到实处。（四）加强舆论宣传。要充分利用电视、网络等各种途径，加大物业服务政策法规的宣传力度，提高全社会对物业服务管理的认识，让广大居民充分了解物业管理服务相关政策

15、规定，理解和支持物业管理工作，营造全社会共同关注、支持、参与的浓厚氛围。拆迁安置小区和老旧住宅小区物业管理工作按照关于加强柯桥区拆迁安置小区物业管理工作的实施意见（绍柯政办发（2022）41号）文件执行，争创省级红色物业、市级优秀物业小区、市级最美业委会和区级十佳红色业委会的奖励政策参照本实施意见执行。同一小区荣获多种荣誉的，按就高原则奖励，不重复奖励。本实施意见自发文之日起施行，有效期至2025年12月31日止。商品住宅小区物业管理奖励资金每年测算表单位：万元奖励项目奖励标准奖励金额奖励政策3个省级红色物业515对于荣获省级红色物业、市级优秀物业小区的在管物业服务人给予5万元奖励；对于荣获区级优秀物业小区在管物业服务人给予2万元奖励。3个市级优秀物业小区51530个区级优秀物业小区260合计90