不动产查封登记必须知晓的九大问题 附不动产查封登记思考+不动产预查封登记实务探讨.docx

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1、在保全与执行中，关于不动产查封登记有几个问题一定要了解！比如：如何 确定首封机关？轮候查封是否需要续封？首封处置是否要解除轮候查封？如何 确定统一不动产登记前查封顺序等等。如何确定首封机关如何确定首封法院,关系到谁对不动产有处分权。而相关规定对此并不明确， 造成理解不同，相应确定的首封机关也不同。不动产登记暂行条例实施细则 第91条规定，两个以上查封机关查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先 送达法律文书的机关办理查封登记，对后送达执行文书的机关办理轮候查封登 记。根据此规定，应以登记机构登记查封时间排序确定登记在先的为首封，在后 为轮候查封。如首封查封到期未办续封登记，则排序在后的轮候查封

2、开始生效， 生效时点为首封结束时间。如首封办理了续封登记，则轮候的查封仍不生效，不计算查封时间。例如， 甲乙丙3家法院分别于2015年3月1日、4月1日、5月1日分别查封同一不动 产，查封期限3年。如甲法院没续封，首封法院甲查封至2018年2月28日，到 期失效；乙法院查封生效时间为2018年3月1日，至2021年2月28日，丙法 院仍为轮候状态。如甲法院在2018年2月1日办理了续封登记，则甲法院作为 首封，有效期延长时间为2018年2月1日至2021年1月31日，乙、丙法院为 轮候状态。轮候查封是否需要续封轮候查封，是指对其他人民法院已经查封的财产，执行法院在登记机关进行 登记或者在其他人

3、民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化 为正式查封。轮候查封是否需要续封，对此认识不一，有的要求办理续封登记。 笔者认为，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产 的规定（法释（2004） 15号）第28条第1款规定，轮候查封、扣押、冻结自 在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民法院对已查封、扣押、冻结的全 部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。 故轮候查封阶段因轮候尚未生效不存在到期，也就不需要进行续查封登记，只有 在首封状态下的查封才有续封登记问题。处置查封的不动产法律文书种类不动产暂行条例实施细则第90条要求查封不动产

4、时需法院协助执行通 知书，根据公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定（公通字（2013 30号）第12条规定，查封土地、房屋等涉案不动产的，应当经县级以上公安机 关负责人批准，制作协助查封通知书，明确涉案土地、房屋等不动产的详细地址、 权属证书号、权利人姓名或者单位名称等事项，送交国土资源、房地产管理等有 关部门协助办理，有关部门应当在相关通知书回执中注明办理情况。侦查人员到 国土资源、房地产管理等有关部门办理土地使用权或者房屋查封登记手续时，应 当出示本人工作证件，提交查封决定书和协助查封通知书，依照有关办理查封事 项。但在涉及处分查封不动产时，法院往往直接下达裁定书和协助执行通知书

5、， 对先前查封的财产进行处置实现清偿，要求协助办理转移登记，实现解除查封登 记效果。此时登记机构需审查法律文书的形式，根据最高人民法院关于适用中 华人民共和国物权法若干问题的解释（一）第7条规定，登记机构可以办理 转移登记的生效文书是指改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人 民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。只有上述文书才 能认定为物权法第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的后果。现实中，有的法院送达解封令要求办理转移登记，该文书形式不符合法律要 求，凭此解封令不能解除不动产上有轮候的其他机关查封,更不能办理转移登记。首封处置是否要解除轮候查封如果首封法

6、院对已查封财产进行全部处分，是否要先行解除该不动产上的其 他轮候查封，实践中有不同的认识。笔者认为，根据最高人民法院司法解释相关 规定，轮候查封自始未产生查封效力，因为轮候查封仅自在先查封已经解除后才 发生法律效力。但如果首封法院解除查封是为了对已限制的财产进行处分，所以 轮候查封并非自首封解除后生效，而是自始未产生效力。首封法院无需先行解除 该财产上的其他轮候查封，可直接进行处分。当然，该法院的处分文书必须是发 生效力的改变原有物权关系的法律文书。如何确定统一不动产登记前查封顺序不动产统一登记前土地和房产分别由不同部门进行查封登记，不动产登记 暂行条例实施以来，全国房、地逐步实现由不动产登记

7、机构统一登记。但在此 之前土地和房屋分别查封登记的，如何确定查封顺序？笔者认为，根据城市房 地产管理法第32条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用 范围内土地使用权同时转让、抵押。物权法第182条规定，以建筑物抵押的， 该建筑物占用范围内建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押（民法典第397 条规定与物权法第182条规定相同）。该两条法律规定体现了 “房地一体” 原则，应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，查封土地及其地上房屋， 反之亦然。确定查封顺序应按登记的时间先后统一计算排序，同一天在不同部门 登记，且无法确定时间先后的视为同时登记。房

8、屋登记后附着的土地能否查封实践中有时遇到法院要求对已办理登记的房屋附着的土地进行查封，根据 “房地一体”原则，房屋办理不动产登记时，其附着的土地不应视为独立于房屋 存在，应视为同一权利。正如开发商取得土地使用权后，在其土地上开发房屋并 销售，房屋销售登记后，土地权利主体已不再是开发商，而应为全体业主共有。 此时土地使用证虽显示为原土地权利主体，但原开发商已不能再行使土地使用 权，如抵押、转让等。当然也不能单独查封土地，而应查封地上建成的建筑物不 动产。对地面建、构筑物行使权力效力自然及于其依附的土地，达到房地一体处 分效果。开发房地产的土地不宜查封的时点现实中房产交易及土地管理分属两部门管理，

9、信息尚不能完全共享，查封登 记容易造成矛盾。如土地被查封后房屋销售管理部门因不能及时获取查封信息， 仍同意继续销售房屋，或房屋销售后土地又被查封。房屋建成之后购房者在办理 不动产转移登记时，因土地被查封无法办理转移登记造成社会不稳定现象。同样， 法院在处置土地时，因地上房屋已出售涉及大批购房者权益，易引发群体上访， 也无法实现生效法律文书确定的债权，影响司法公信力。笔者认为，开发商在取得房屋预售许可证时，以此为时间节点，土地使用权 便不宜再单独查封,而应查封地上己获许可销售的房屋。通过对预售房屋的查封, 具体明确限制没有销售的房屋。这样将不会造成房、地主体不一的矛盾，处置房 屋时也一并处置了附

10、着的土地，实现债权时也不会冲突，化解了可能产生的矛盾 和风险。过期查封如何处置根据不动产登记暂行条例实施细则第92条规定，查封期间，人民法院 解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登 记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。对于查封期限届 满未续封的，登记机构可通过内部程序，采取适当的方式在登记簿上记载其已经 自动失效，以解除该查封对其他登记的限制，不影响直接办理后续的其他登记。登记机构审查的义务协助法院执行生效裁判文书，本质上属于履行生效裁判的行为，是登记机构 必须履行的法定义务。登记机构对法律文书不进行实质审查，仅对协助执行文书 中载明的不动产

11、权利人、坐落、证号是否与登记簿记载一致进行核对，如法院查 封不动产权利人已网备、拆迁还原给其他权利主体以及是否超额查封，当事人提 出异议的，应根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 题的规定向法院提出执行异议，登记机构无权审查或改变生效法律文书内容。不动产查封登记的几点思考【摘要】自不动产房地统一登记以来，不动产登记工作已全面开展并且可以 顺畅进行，但是还是存在一些疑虑。依嘱托的查封登记是目前不动产登记工作中 存在疑虑较多的登记,本文对查封登记中涉及的查封主体、查封登记的审查要点、 查封期限等内容进行了阐述。【关键词】不动产登记；查封登记；查封期限不动产查封登记，是不动产登记

12、机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱 托，依照法定程序做出的以限制登记名义人对该不动产进行处分为目的的登记。 它一种限制性登记，防治已被查封的不动产被权利人再行处分，以致妨害执行或 财产保全的效果。不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则明 确将查封登记列为不动产登记类型之一，更凸显其重要性。1、查封主体嘱托查封的主体应当为人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关。 为确保诉讼程序的顺利进行，司法机关实对与案件相关的财物或场所进行封存、 控制的措施。法院查封的适用范围最广，民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼都可适 用，检察院和公安机关的查封发生在刑事诉讼的侦查阶段。查封的目的无外乎以 下两

13、个：一是证据保全，防止证据损毁、灭失或难以取得；二是财产保全，保证 将来判决得以执行。公安部关于公安机关在办理刑事案件中可否查封冻结不动产或投资权益问 题的批复（公复字200117号）中认为，根据中华人民共和国刑事诉讼法 第114条和最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部、国家安全部、全 国人大常委会法制工作委员会关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定第48 条的规定，公安机关在办理刑事案件中有权依法查封、冻结犯罪嫌疑人以违法所 得购买的不动产、获取的投资权益或股权。所以，公安机关也是可以作为查封登 记的主体来申请查封登记的。2、查封登记的审查要点不动产登记机构接收嘱托文件后，应当要求送达人

14、签名，并查看嘱托机关送 达人的工作证和执行公务的证明文件，并与嘱托查封单位进行核实。嘱托文件所 述查封事项是否清晰，是否已注明被查封的不动产的坐落名称、权利人及有效的 不动产权属证书号。被查封不动产的内容与不动产登记簿的记载是否一致。3、查封登记的期限最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第 二十九条第一款规定“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得 超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产 权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。”最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发20045号文件，即关 于人民法院执行和

15、国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知规定：人 民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次， 续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。 确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的 期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院末办理继续查封手续的，查封的效 力消灭。最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第四百八 十七条第一款规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查 封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超 过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当

16、在查封、扣押、冻结期限JS 满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。”公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定第七条规定“查封 期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封应当经做出原查封决定的县级 以上公安机关负责人批准，在期限届满前五日以内重新制作查封决定书和协助查 封通知书，送交有关部门协助办理，续封期限最长不得超过一年。案件重大复杂， 确需再续封的，应当经设区的市一级以上公安机关负责人批准，在期限届满前五 日以内重新制作查封决定书和协助查封通知书，且每次再续封的期限最长不得超 过一年。查封期限届满，未办理续封手续的，查封自动解除。公安机关应当及时 将续封决定告知有关当事人。”从上述四个规定中，可以看出，查封期限以前是最长两年，2015年2月4 日起是三年，到期前可以进行续封。从法发20045