物业管理法律关系.ppt

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1、第二章第二章 物业管理法律关系物业管理法律关系【案例导入】 某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，某小区物业服务公司由该小区开发商组建成立，具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企具有相应的物业管理资质，系独立核算、自负盈亏的企业法人。业法人。 某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称某日，开发商给该物业服务公司发来一份通知，称该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将该小区某业主系分期付款购房，但其入住后却迟迟未将剩余房款付清。开发商为此要求物业公司对该住户采取剩余房款付清。开发商为此要求物业公司对该住户采取停水、停电、停气的措施，以迫使该住户及早交款。停水、停电、停气

2、的措施，以迫使该住户及早交款。 该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常该物业服务公司遂照此办理，使得该住户无法正常生活，导致该业主的强烈不满。生活，导致该业主的强烈不满。 问：物业服务公司有权因业主未缴清购房费而问：物业服务公司有权因业主未缴清购房费而停水电吗？停水电吗？案例分析 法律主体：业主、开发商、物业服务公司、供水供电公司。 法律关系：不同主体之间通过“合同或协议”构成彼此之间形成法律关系。不同法律关系之间互相独立。不同法律关系之间互相独立。 该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖关系中该业主未按期交纳购房款，只能说明他没有履行房屋买卖关系中按时付款的义务，那么他就应

3、该承担相应的民事责任。开发商可以按按时付款的义务，那么他就应该承担相应的民事责任。开发商可以按照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要照购房合同的规定，要求该业主承担违约金、利息等责任甚至可以要求解除合同等。求解除合同等。 物业服务公司根据开发商要求，用停水、电的方式迫使业主按时物业服务公司根据开发商要求，用停水、电的方式迫使业主按时交购房款，实质是混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系，这显然是交购房款，实质是混淆了房屋买卖关系以及物业管理关系，这显然是对业主合法权益的侵害。对业主合法权益的侵害。 此外，物业服务公司只是替供水供电公司代收水电费，无权停水此外，物业服务公司只是

4、替供水供电公司代收水电费，无权停水停电，即不能干涉业主与供水供电公司之间的法律关系。停电，即不能干涉业主与供水供电公司之间的法律关系。模块一模块一 物业管理法律关系的概念物业管理法律关系的概念与构成要素与构成要素 一、物业管理法律关系的概念 二、物业管理法律关系的构成要素 三、物业管理法律关系的分类 一、物业管理法律关系的概念一、物业管理法律关系的概念法律关系是指法律在调整人们行为的过程中形成的权利、义务关系。物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整人们在物业管理行为过程中形成的权利和义务关系。 物业管理法律关系是法律关系的一种，它包括以下几层含义： （1）物业管理法律关系是在物业管理法律规

5、范调整之下的社会关系； （2）物业管理法律关系是以确定的权利和义务为内容的社会关系； （3）物业管理法律关系是物业管理法律规范调整物业管理活动的结果。 二、物业管理法律关系的构成要素二、物业管理法律关系的构成要素物业管理法律关系的三要素： 主体 客体 内容（一）（一） 物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体 物业管理法律关系主体是指依照物业管理法规规定，参与物业管理法律关系，并享有相应权利、承担相应义务的当事人。 1、业主 2、非业主使用人 3、开发商 4、物业服务企业 5、行政管理部门 6、物业管理行业协会 7、其它相关机构1 1、业主、业主房屋房屋所有权人所有权人通过业主大会和业主委

6、员会实施自治管理;业主大会：最高决策机构；业主委员会：业主大会的执行机构。2 2、非业主使用人、非业主使用人不是所有者，不参加业主大会、业主委员会其权利义务源于租赁合同违反管理规约，有关业主负连带责任3 3、开发商、开发商物业销售前是唯一的业主对房屋有保修义务有第一次选择物业管理企业的权利4 4、物业服务企业、物业服务企业服务合同的受托方，向业主提供服务担任部分城市管理职能，如保安保洁等法人资格，公司形式5 5、行政管理部门、行政管理部门物业管理主管部门政府行政机关如公安、消防、保险、环保机关等6 6、物业管理行业协会、物业管理行业协会宣传法规政策，协助制定行业管理标准协助主管部门进行物管企业

7、定级、评优开展行业调研，搜集整理相关市场信息组织业内学术交流、开展培训等协助解决物管公司与业主间矛盾7 7、其他相关机构、其他相关机构 物业服务公司委托的保安公司、环卫机构、电梯公司等（二）物业管理法律关系的客体（二）物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系的客体是物业管理法律关系主体所享有的权利、承担的义务共同指向的对象。 1、物 物是指物业，是指纳入物业管理范畴的各类建筑主体及其附属设施、共用设备和相关场地。这是主要的、基本的客体. 案例讨论某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居某机关将小区内的一栋住宅楼全部买下，分给单位职工居住。但该单位认为负责小区物业管理的物业服务公司物业

8、住。但该单位认为负责小区物业管理的物业服务公司物业管理费比较高，物业管理服务质量也较差，所以想把自己管理费比较高，物业管理服务质量也较差，所以想把自己买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单买下的这栋楼封闭起来，由本单位自己进行管理或由本单位委托其他物业服务公司来管理。该想法一经提出，开发位委托其他物业服务公司来管理。该想法一经提出，开发商、物业服务公司立即明确告知该单位，绝不能由其单独商、物业服务公司立即明确告知该单位，绝不能由其单独进行物业管理。可该单位员工认为，既然业主有权选聘物进行物业管理。可该单位员工认为，既然业主有权选聘物业服务公司，开发商、物业服务公司就没有任何权力对此

9、业服务公司，开发商、物业服务公司就没有任何权力对此进行干涉。双方为此争论不休。进行干涉。双方为此争论不休。问：这栋楼能单独进行物业管理吗？问：这栋楼能单独进行物业管理吗？案例分析物业管理条例物业管理条例第三十四条一个物业管理区域由第三十四条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。一个物业服务企业实施物业管理。 物业管理条例物业管理条例第九条物业管理区域的划分应当第九条物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 2、行为 行为是指物业管理

10、法律关系主体各方行使权力和履行义务的活动，包括作为和不作为。 作为是指主体积极实施的某种行为； 不作为是指主体消极不实施的某种行为。不作为是相对于作为而言的，指行为人负有实施某种积极行为的特定的法律义务，并且能够实行而不实行的行为。案例讨论6岁的小明和另外三个小朋友9岁的小杰、10岁的小红、11岁的小勇在某花园小区的一栋住宅楼后面玩耍,从一间堆放杂物的临时搭建的小房子里,孩子们发现了几个放天那水的小铁桶。孩子们用木棒点燃天那水玩,其中小杰将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸,小明因离得最近而被严重烧伤。事故发生后,小明的父母赶紧把孩子送入医院抢救,但治疗一个多月后，终因大面积烧伤致败血症而死亡

11、。后来,小明的父母把该花园小区的物业管理公司和另3个肇事孩子告上法庭,要求赔偿损失。 问：谁应该承担赔偿责任？问：谁应该承担赔偿责任？法院判决：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，均需承担责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15的责任，由其自负；被告物业公司承担45的责任；另一孩子小杰由于直接引起爆炸承担25责任；其他两个男孩各承担7.5的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。 3、非物质财富 非物质财富是指物业管理中产生的荣誉、发明专利等精神文化财富。如小区、大厦的荣誉称号及管

12、理方案、规划设计等。（三）物业管理法律关系的内容（三）物业管理法律关系的内容 物业管理法律关系的内容是指物业管理法律关系主体所享有的权利和承担的义务。 主要指： 业主的权利义务 物业服务企业的权利义务 业主的权利 1财产权 ：占有权、使用权、收益权、处分权 2提议权、建议权、监督权3决策权、表决权 业主的义务 物业管理公司的权利： （1 1）有权采取完成委托任务所必须的行为；）有权采取完成委托任务所必须的行为； （2 2）有权获得劳动报酬；）有权获得劳动报酬； （3 3）有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为。）有权根据物业管理合同制止违背全体业主利益的行为。 （4 4）法律和合同赋予

13、的其他权利。）法律和合同赋予的其他权利。物业管理公司的义务 最大义务：遵法守规最大义务：遵法守规 应尽义务：依约尽责应尽义务：依约尽责 三、物业管理法律关系的分类 物业管理民事法律关系 物业管理行政法律关系 物业管理经济法律关系 物业管理刑事法律关系 （1）物业管理民事法律关系平等民事主体之间发生的有关房地产的社会关系。包括： 业主、非业主使用人之间的物业共用及相邻关系；业主与非业主使用人之间关于物业使用的租赁及其他关系；业主和开发商之间因销售合同而产生的物业保修等民事关系；开发商与物业管理企业因前期物业管理合同而产生的委托关系；业主与物业管理企业因物业服务合同而产生的委托关系；物业管理企业与

14、其他服务机构就相关服务合同产生的承包关系。 物业管理民事法律关系的特点： （1）民事法律关系的参与者法律地位是平等的；（2）民事法律关系大多是由当事人自愿成立的；（3）民事法律关系中的当事人的权利义务一般是对等的。 （2）物业管理行政法律关系是指物业管理活动中相关政府机构与有关当事人发生的服从与被服从、管理与被管理、监督与被监督的关系，包括：（1）行政机关对开发商及物业管理企业的管理关系；（2）行政机关对物业业主、非业主使用人相关行为的管理关系.行政主管部门“四法宝”：立法、资质、招标、考评。（3）物业管理经济法律关系是指国家及各级政府职能部门能在协调和控制物业管理事业运行过程中与业主、业主团

15、体组织、物业服务企业及其他单位（开发商）和社会组织（物业管理行业协会）之间依经济法形成的经济权利义务关系。（4）物业管理刑事法律关系 刑事法律关系一般不在物业管理规范性法律文件中直接作出规定，只是指出物业管理行为涉及犯罪的按刑法相应规定处理。模块二模块二 物业管理法律关系物业管理法律关系 的产生、变更和终止的产生、变更和终止一、定义一、定义物业管理法律关系的产生是指物业管理法律关系主体之间依法形成了一定的物业管理权利和义务关系。 物业管理法律关系的变更是指业已形成的物业管理法律关系中的要素发生部分或全部变化，而形成新的法律关系。 物业管理法律关系的终止是指物业管理法律关系主体间已经形成的权利义

16、务消灭。 二、物业管理法律事实二、物业管理法律事实1、定义 物业管理法律事实是指物业管理法规所规定或认可的，能够引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象或原因条件。 2 2、分类 根据法律事实与物业管理法律关系主体的意志是否有关，分为自然事实与行为两大类。（1 1）自然事实）自然事实 自然事实是指与物业管理法律关系主体的意志无关，并能引起物业管理法律关系产生、变更和终止的客观现象。事件：是指偶发的客观现象。分为不可抗力和社会意外两种情况。状态：是指某种客观情况的持续。下列事件是否属于不可抗力？案例一、一天下午，王先生将一辆轿车停在小区的住宅楼下，从楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。王先生找到物业管理公司，物业公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与他们无关。王先生找到屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属不可抗力，并非他故意扔下来的 ，所以他不应赔偿。无奈之下，王先生诉之法庭。 (1) (1) 台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？台风将花盆刮落是否属于不可抗力？为什么？ (2)(2)本案依法应由谁来承担赔偿责任？本案依法应由谁来承担赔偿责任？分析：1、不可抗力是指人力所不可抗拒的力量。