房产销售专业知识.docx

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1、房产销售专业知识第一节综合类术语L房地产市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将士地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场；二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场；三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。2.国土局：代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。3.商品房：是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。4.发展商：专门从事房地产开

2、发和经营的企业。5.代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托*房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。6.土地类型：按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。7.土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用者可申请续用（经批准并补清地价后继续使用），如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科

3、技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。加油站、加气站用地为20年。8土地使用费：土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。9 .房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但属于小区绿地等部分的公建，对购房而言,就不具备产权的概念。10 .如何办理产权每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必

4、须持房屋买卖合同、购房*、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商11 .房地产产权登记：12 .产权*：按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。14 .房地产买卖合同:是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。15 .16 .房屋使用权：是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。17 .银行按揭：是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，

5、业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。第二节房地产价格术语18 .均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。19 起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即是起价。多层住宅，不带花园的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花园的住宅，一般以二楼或五楼做为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。20 预售价预售价是商品房预（销）售合同中的专用术语，是经批准权限部门核定后用于销售期房商品房的价格。21 一次性付款一次性付款是指买

6、方一次性向开发商支付所有放款的付款方式。一般开发商会给予一次性付款的买方一定的价格优惠。22 按揭贷款“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。23 住房商业贷款个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住

7、房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。个人住房商业贷款是我国公民因购买商品房而向银行申请的一种贷款，有关银行规定，凡符合下列两种情况之一的，即可申请贷款品种：一是参加住房储蓄的居民；二是住房出售商和贷款银行有约定，由房地产担保企业为居民购房贷款向银行提供提保。24 .公积金贷款具有当地城镇常住户口、建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。其贷款的条件是：借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建（大修）住房支出的30%；贷款

8、人有稳定的经济收入和偿还本息的能力；借款人同意办理住房抵押登记的保险；提供当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式；同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。25 .组合贷款个人住房组合贷款,是指符合某银行个人住房商业性贷款条件的借款人，同时缴存住房公积金，在办理个人住房商业性贷款的同时，还可向银行申请个人住房公积金贷款。即借款人以所购本市城镇自住住房作为抵押物，银行向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总称。第三节建筑类术语1 .房屋的结构形式主要是以其承重结构所用的材

9、料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分豉墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋多采用

10、这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。2 .房屋的建筑面积是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和（即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积），它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。25 .房地产证公证公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证26 .楼花抵押登记是指已办银行按揭的楼花送到房地产管理局产权登记科办理抵押登记手续。抵押人将贷款与利息还清后，须将已办抵押登记手续的房地产注销抵押。27 .建筑面积房屋实用面积与分摊公共面积之和。28 .公摊面积属

11、于公共部分的面积。29 .实用面积建筑面积与公摊面积的差。30 .实用率房屋实用面积与建筑面积之比。31 .预售楼花将未建好的楼房提前出售，称为预售楼花。32 .复式上、下两层标准层合二为一，结构与标准房结构有区别。33 .房地产转让是指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为。按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让手续，房地产公司不得给预购房者更改姓名。34 .基底面积是指建筑物首层的建筑面积。35 .用地面积指城市规划行政主管部门确定的建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。36 .总建筑面积指小区内住宅、公共建筑、商业、人防地下室

12、等面积的总和。37 .容积率容积率是建筑总面积和建筑用地的比。38 .建筑密度（覆盖率）建筑密度等于建筑物底层占地面积与用地面积的比。39 .绿化率绿化率等于绿化面积与用地面积之比。40 .均价均价是指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数，即得出每平方米的均价。41 .基价基价也称为基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。42 .起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售价格中的最低价格，即起价。43 .弹性隔间指可移动隔间墙之室内空间，通常用于写字楼与商场。44 .开放式设计：无隔断设计、利于空间较广，如餐

13、厅、厨房或客厅。45 .骑楼：有雨遮的一楼直道部分。46 .阳台：指有雨遮有脚踏之面，没有挡风墙的突出建筑体外部分。47 .外飘窗：突出于墙体的窗户，飘出去的尺寸在40-60CM左右。48 .露台：指没有雨遮的，有脚踏的部分。49 .玄关：玄关是入户门里一米至两米的过渡空间。它的主要功能是让人在进门之后稍做停留，有个换鞋、放雨伞的地方，同时也可以借助玄关对客厅的情况略做遮挡。50 .外墙：指建筑物体表面。51 .内墙：指建筑物内竖面。52 .剪力墙：承受房屋重力的墙，不可以任意敲打。53 .砖墙：用砖砌成的墙。54 .石膏板：用石膏制成，用以装饰天花板的板块。55 .卫浴三大件：指洗脸盆、浴盆

14、、坐式马桶。56 .厨具五大件：指洗涤池、料理台、吊柜、炉台、抽油烟机。57 .格局：单元内分割情况。58 .动线：行走习惯路线。59 .销售率：指某一段时间内售出的房屋数百分比。60 .空置比：指某一段时间剩余的房屋数百分比。61 .诉求客源：主要针对的客户层。62 .市场区隔：指产品不同类型以回避市场供给量的排挤。63 .议价空间：讨价还价的价格差异。64 .平面价差：平面方位不同，价格的差异。65 .垂直价差（楼层价差）：不同楼层价格差异。66 .市调分析法：通过市场调查与其他项目的比较方法。67 .DM：邮寄用的广告用品（印刷品）68 .CF：电视广告。69 .NP：报纸广告。70 .

15、POP：户外广告媒体。71 .MG：杂志广告。72 .SP：销售时促使客户购买的夸张语言动作或假语言动作。购买现房有什么好处？（1）即买即住。购买现房，可以马上装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房到入住这段时间的租金支出。（2）品质有保证，买得踏实。购买期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真实面貌，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，不够专业的话很容易走眼；而对于现房，你可以进行原汁原味的现场考察，房子优劣一目了然。（3）避免纠纷。购买期房，易出现不可预计的情况，有可能与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关等，而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现。正因为如此，现房销售将成为以后的流行趋势。为什么说投资房产是很好的选择？现在银行存贷款来利率持续下降，把钱放在银行就只能等着贬值；买股票吧，有谁不是在眼巴巴的等着解套？炒外汇？那风险就更大了，谁能预测到国际经济形势的千变万化呢？您说现在国家限制房价，炒房的个个都哭丧着脸？这个您就有所不知了，中央要限制房价，地方政府可是一个劲地在努力抬升房价，要知道，地方政府的财政收入中有很大一部分是