房地产法律法规培训PPT.ppt

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1、房地产销售法律知识培训主要内容主要内容第一部分 法律在房产销售中的地位第二部分 销售过程中风险防范与证据管理第三部分 关注物权法热点问题分析第一部分 法律在房产销售中的地位 法律是一种规则 抵押贷款 一房二卖 法律规则调整社会生活,是人们行为的基础与保障 公平规则 社会习惯 房产销售行为事实上是法律行为 购房合同、房产登记、交付行为、逾期违约、违约金、订金及定金、催告、救济第二部分 销售过程中风险防范与证据管理一、风险来源二、签约前风险防范与证据管理三、签约时风险防范与证据管理四、风险防范体系的建立一、风险来源风险来源:1、行政机关“规划许可证”“施工许可证”“预售许可证”“房产证”2、内部员

2、工 “表见代理”3、供应商: “甲供不到位”“付款迟延” 勘查设计施工采购4、购房者 “逾期违约”“双倍索赔”5、物业公司 案例二、签约前风险防范与证据管理1、办妥各项手续土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。2、审查购房资格3、减少广告风险 ( 案例 ) 宣传文案多用描述性词语，少用确定性承诺证据：各项证书，宣传资料，购房者身份证明无预售许可销售的法律后果出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明

3、的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第八条三、签约时风险防范与证据管理1、完备认购书条款2、合同内容风险防范3、充分重视违约责任4、严格履约证据：合同文本 通知书 登记表1、完备认购书条款 目前的签约过程 认购书性质 互动案例2、合同内容风险防范 赠予条款 面积差异处理 变更通知义务 交付通知义务 绿地归属 车位车库归属 土地续期 产权登记 按揭贷款 相邻关系赠予条款 互动案例面积差异处理 互动案例变更通知义务 “经规

4、划部门批准的规划变更设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准之日起10日内,书面通知买受人” (该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向) 买受人有权在通在到达之日起15日内做出是否退房的书面答复.买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更.交付通知义务 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。 双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此

5、产生的延期交房责任由出卖人承担。 风险负担 案例1 案例2 绿地归属道路、绿地、归属道路、绿地、归属?一层赠花园案n属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外车位归属合同约定:车位归开发商建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人约定还我们车库!车位细解法条链接土地续期老婆,咱那土地使用权到期了我在给女儿梳头,你快去看看物权法商铺产权?土地证到期如何处理土地证到期如何处理 中华人民共和国城市房地产管理法第21条:土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当最迟于届满前1年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该块土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土

6、地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。各类土地使用期限各类土地使用期限一、 住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）。全国统一执行的土地使用年限为70年。 二、工业用地（也就是人们常说的工厂、工业区）。全国统一执行的土地使用年限为50年。 三、教、科、文、卫等带有福利性质的用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。 四、商、娱、旅等盈利性项目用地。全国统一执行的土地使用年限为40年。 五、其他综合类性质用地。全国统一执行的土地使用年限为50年。 六、农民房（这类房子，通过一种

7、集资房的形式，变相地流到了市场，也就是经常听到的集资房、农民房）。这类土地多数是永久性用地。因为农民的耕种土地被用作了工业发展，为了保证没有了土地的农民生活，政府将这类农民用土地，供给农民永久性使用。 产权登记夫妻共有房产只登记一方的后果登记到我名下(善意取得)(住宅商用)我不同意产权登记异议登记预告登记关于房产买卖的善意取得制度关于房产买卖的善意取得制度 物权法第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 物权法第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有

8、权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。按押贷款 按揭贷款 开发商 购房人 按揭银行 买卖合同 借款合同 问：签订按揭贷款合同后，买受人无力还款， 此时银行可否行使抵押权？相邻关系我们要阳光权相邻关系我们要通行权我们要施工，必须从你们小区通过3、充分重视违约责任 明确易执行

9、 相关通知必须做到位 重视书面证据 违约金要便于计算4、严格履约 履行合同义务 保管相关证据 及时依法维权四 、 风险防范体系建立1、合同文件的风险条款审查、交底，将风险管理的控制措施落实到人2、合同过程的控制3、合同变更和索赔的及时办理第四部分 关注物权法热点问题分析一、什么是物权法二、制定和实施物权法的意义三、物权法涉及的一些问题一、什么是物权法1、物权法是规范物的归属和利用的法律规则 物：有形财产 动产 不动产 归属：所有权 利用：用益物权 担保物权2、物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用” “定分止争” 商君书 国家财产 “物尽其用” 农地承包权 房地产市场二、制定和实施物权法的意义

10、1、对保障市场经济的重要意义 现行制度规定建设用地使用权期限届满，地上建筑物无偿归属于土地所有权人，土地闲置两年地方政府可强行无偿收回土地等 家庭联产承包合同制度平稳过渡到用益物权制度2、对保护公民私有财产的重大意义 共产风 抄家风 国家财产神圣不可侵犯 “强制拆迁”、“圈地热潮” 平等保护三、物权法涉及的一些问题1、私权保护 个人 集体 国家划分行为违法与合法财产的界限 “黑出租” “流动摊贩”公法上的搜查证， “黄碟案” 证据法上的违法证据无效2、国家征收 重庆钉子户 商业目的用地3、确立用益物权 农地使用权 债权?物权?4、不动产登记 不动产买卖合同的效力 谢谢大家停车案例 张三住在某高

11、档社区，每月交物业管理费80元，一天中午其将车停到楼下，第二天早上出门时发现车辆丢失，即报案，至今未破，后其以保管不善为由诉至法院，要求物业公司赔偿。 问题：物业公司应否承担保管不善的赔偿责任？ 返回宣传页案例 某地产商推出“假日小区”，楼书中宣称，5000平方米人工湖景，2000平方米喷泉广场，李先生购后发现，人工湖只不过是个小池子，喷泉广场改成了停车场。一怒之下，李先生诉诸法院，要求追究地产商的违约责任？ 问题：李先生的主张可否得到法院的支持？答案答案 可以。商品房买卖合同解释第3条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺

12、具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。建议建议 广告用语用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语；不宜用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等 甲方的售楼书、广告、展示的样板房、家居布置、模型及宣传资料等，为购房参考示范，不作为履行合同之标准。 图例仅作示意用途，如有修改，恕不另行通知，一切资料均以政府最后批准之图则为准。 +返回签约过程1、依广告产生购房的意思表示2、与房产公司签定认购书3、签定预售合同。 返回认购书性质 认购书内容：(1)当事人情况(2)房屋

13、情况(3)价款计算(4)签署正式契约的时限 认购书性质：是预约合同，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。返回互动案例 案例：郭女士与开发商签了认购书，并交定金20000元，后郭女士不想购买。 问题：请问郭女士定金能否取回？答案答案 不能。商品房买卖合同解释第4条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。返回建议 完备认购书条款 加入“在签订认购书时，买受人已对预售（或销售）合同的条款进行了全面了解，同意条款所涉及的内容” “因买受人不能满足贷款银行的要求，致银行不能放贷，而使本合同不能履行时，视为买受人对本合同的违反，由买受人按第条

14、的约定承担违约责任”返回互动案例 某开发商在销售房屋时附赠取暖炉，后燃气炉因质量问题发生爆炸，造成业主损失5800元，问此时开发商是否承担赔偿责任?答案答案 应当承担。 合同法第191条: 赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。附义务的赠与，赠与的赠产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。 赠与人故意不告知瑕疵或者保证无瑕疵，造成受赠人损失的，应当承担损害赔偿责任。建议建议 赠与条款，是开发商免责的重要理由，善用赠与条款，依法保护自身权利。返回互动案例 案例：小王与甲公司签了购房合同，面积80平米，单价3000元，领钥匙时，开发商要求其另交房款3万，小王一打听才明白，原来所购

15、房实测面积是90平米，大了10平方米，面积误差约定为“按实测面积多退少补”。 问题：小王应否为多出的面积埋单？答案答案 不用。面积误差超过总面积3%，但开发商另有约定除外。 有约定服从约定意思自治在合同里面体现是契约自由所有权包含义务、契约自由受限制 无约定由法定建议建议 销售合同中写入“按实测面积多退少补”。返回案例1 案例：张三卖李四了三只羊，约定羊先由李四牵走，十日后付款，款付清后羊的所有权归李四。李四牵走后第二天，A羊在河边吃草时不小心被狼吃了，第五天B羊被雷击死，第九天C羊产一只小羊D问题：AB的损失由谁承担？小羊D归谁 ？返回案例2 案例：甲将自有房屋一套卖与乙，二人于8月1日订立

16、买卖合同，8月10日甲交钥匙与乙，乙当天搬进居住。二人相约在30日之前办理产权过户手续，尔后付房款。8月20日晚，楼房遭雷击起火，焚于一旦。后甲要求乙付房款，乙拒绝，遂生纠纷。问题：乙应否付房款？返回车位细解车位能否出售的惟一标准：能否办理产权证或有无预售许可证。地面车位：规划范围内的车库车位由当事人约定，否则由于土地使用权归全体业主，因此无约定的地面车位所有权也归全体业主，开发商无权处分。地下车库：分有产权的地下车库和无产权的地下车库，无产权的地下车库分三种情况：已计入公摊，应属全体业主共有；人防工程，国家禁止出售或变相出售，人防工程由投资者使用管理，收益归投资者所有，开发商的投资已随着土地使用权的转移而自动转移给了业主，车库收益应归业主；地下改装车库，开发商利用规划许可证上没有载明的地下空间改造成的地下车库或车位。这类车库因没有计算在建筑物的建筑面积之内，因此无权取得产权凭证。返回异议登记 第十九条第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权