房屋征收评估技术细则.docx

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1、被征收房屋分类及其说明一、住宅房分类宅屋住房成套住宅指以商品开发或单住统一建没方式线造的混合结为单元式住宅，内部功能布局明碇.有狸立的南卫谀族竽.狼门院落指办理合法手绘后建造的独门独院二层（及二层以上）住宅房屋，院落为独家使用（独立产权）,房屋内部功能布局明确，有独立的国卫设施等。非成套住宅以上两类房屋以外的房星.二、非住宅*业用房分类t业性用房商场类建筑以百货商场、大型超市为典型建筑.通常为钢混艇架转为，层高校高，有大身度的厅堂作为管亚场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务之用.商维类健就以门面房.小商归为典型建筑.一般为临街通、巷道底层层屋，多数为破昆、痔木结用.有的为连家店，多数为

2、单开间.商务类建筑以一般金旗.证券、Sf业写字怪等商务性办公经萱窿筑为典型,通常为临街钢混结构的多工、小高层和嬴层建筑，底层和2.3层等低层都分为大厅形式的交易或运营场所,其余多为写字间或客火形式。逋常内外装住的等级较高。娱乐类戏就各类翻舞厅.保龄球馆、休闲中心.健身娱乐中心等.建筑结构多为铜建和混合结狗.通常有娱乐用途大厅和包间,设有公共卫生间。电照设法较复杂，旅馆类建筑分为香通旅馆.招待所和准星级.三星纹、因星线，五星线宾馆两类典型赛就。前一类通常为4遍.配台多层是筑玷构.底层设服务台或值班空,内廊，水泥.水野石或普通池矿池面，通常有多人问、单人间，一般吊层设公共卫生间，普速装修：后一类逍

3、常为铜隹结构的多层、小高层或高层建筑，依等线、规模，功能蚊量及海合程度,逋常设大厅总服务台.黄依，娱乐、商务等配金段务性设施.客房均设有单独卫生间,包括单间、标准问、商务和豪华会问等形式.内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆班芬设备设造系统.皆欲荚建筑各类大小餐沱，饮作店、饭店、茶社、f.建筑结构类型包括板梨、迎合科木和捌易结构,相应的装修和设备档次、配各差异较大.典型的黄饮类筵筑设有操作间、铭物间、餐厅、包厢、双务窗.一般设有公共卫生间.其他类建筑上述类型之外的其他营业性质用房.三、非住宅非*业用房分类非管业性用房工业性建筑以工业厂房、仓库为典型建筑.通常为博混、钢耗培构和工业排架结

4、构，角柄屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，传墙或装配式墙体，水泥地面,木门或铁皮门。办公性建筑以行政办公楼为典型线筑,通常为多房砖混或铜会房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊）.砖段、钢混梁，现浇成预制楼地面板.设公共卫生P1.室内普通芸修.附件2：公共性洪筑以图书馆、博甥诧、教学楼、门诊楂等为典型空筑.通常有较为独特的跳筑道型，一般为钢耳或偌漏房屋“可比实例选择要求及说明以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。一、可比实例应与估价对象处于相同地段或邻近地段。二、可比实例应与估价对象的用途相同I1.其中住宅房屋的可比实例必须用途相

5、同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同。三、可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：（1）钢结构，（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构。四、可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格I）五、可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产案例应优先选用。六、采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。七、可比实例为成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格,标准价格为可比实例所处单元各楼

6、层房屋的平均价格。八、每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数调整不得超过30%。九、选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。标准样本住宅的条件设定及可比实例选择的具体要求一、住宅标准样本房设定要求采用基准价格修正方式对住宅房屋进行评估时，首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作、提高效能的角度考虑，综合被征收房屋的典型特征，设定”标准样本住宅设定的标准样本住宅”必须符合下述条件:1 .为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全

7、并具备使用条件。2 .一般情况下为多层住宅，卧室至少一间朝南，一般装修的成套房屋。3 .一般情况下房屋为中等套型，砖混一等或二等，八至九成新。4 .成套住宅标准样本房屋设定说明表是否成套套型结构所在层次巳使用年限朝向成套二宝半一厅迎合5层1-5IO年左右一室朝南坐落位置小区配套室内水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内袋修.普通厨卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等速筑面积70100m2分摊占地权属及证照情况产权，证照齐全5 .独门院落住宅标准样本房屋设定说明表是否独门院落套型结构已使用年限朝向独门院落一层三间混合一等或二等IO年左右一间朝南坐落位置小区配套室内

8、水电及装修其他条件征收范围相对中央位置同征收范围内的配套情况普通室内装修，普通卫设施采光、通风、日照、休息等条件中等建筑面积I4(22Om2升摊占地权属及证照情况产权,证照齐全6 .m-m,一等或二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。二、住宅房评估中可比实例选撵要求1 .可比实例应是与估价时象处于相同地段或邻近地段的住宅房屋。2 .可比实例应是砖混结构的多层一般装修住宅房屋。3 .可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近。4 .可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型。5 .可比实例的交易类型应是一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市

9、场交易价格。6 .可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不超过十二个月，近期六个月内成交的类似房地产交易案例应优先选用。7 .采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量。&每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20%,综合系数调整不得超过30%。9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%.在交易实例较少的情况下，该价格差异最大不应超过30%。三独门院落调整系数合法院落面积S(m,)SW1.O10S202()30调整系数K,106108110112合法院落面积=合法建设用地面积-建筑占地面积住宅房屋实体因素（&、K511）修正说明表一、

10、成套住宅房实体因索修正系敷表I表结构类型钢混结构残凝结构砖木结构简易结构T二等T二等三等一等二等三等T二等系数取值110-1141()6-1IO103-10698-10293-9797-10192-9685-9176K74-791*房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-1031.-IO8*卧室朝向北西东一间朝由两间朝南三间及以上朝南修正系数979899100IO1.102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5的浮动。,表楼层数楼际炎所在楼层一层楼二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼七层楼1001001001001

11、00100100KU)IIO1051051051059()HOIIO115115四85105IiO115五80100105六7095七65Ob.顶层坡屋面带阁楼的，I页层系数增加2-5,具体取值根据阁楼高度及可利用状况确定。但顶层阁楼有产权的.综合价格由评估机构评估确定。O不适用本表楼层系数,房屋（含阁楼）的上表数字可以根型实际情况在分值上作0.5的浮动。二、独门院落住宅实体因案修正系也表I表结构类型钢髭结构砖混结构铸木结构简易结构T二等T二等三等一等二等三等一等二等系数取值IIO-II4106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-912x74.79,表房屋成

12、新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-108,我卧室朝向北西东一间朝南两间朝本三问及以上朝南修正系数969899100IO1.102注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作0.5的浮动。,表套型等级T二等三等四等五等系数取值I(X)-I1.O96-I(X)94-9692-9490-92住宅房屋套型及平面布因素等敛说明友如下:级rtT二等三等四等五等说明设计合理,内部功能布局得当，技立厨卫设施，明阳明卫，大卧两厅，露天院落整洁。设计较为合理.内部功使布局躬确，有独立的国卫设焦，露天院落较为整洁。内部功能布局较

13、为发乱，设施不全，搭建同卫，烧落凌乱，内部功能布局凌乱，房间比较分散.不满足上述要求的I1.院落。三、非成套住宅房实体因修正系数结构类型钢髭结构砖混结构跨木结构简易结构T二等一等二等三等一等二等三等一等二等系数取值I1.OJ1.4106-110103-1()698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-79,表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系数取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103I(X)-IOS,表檐高系数取值9497100102104106108I1.O113-115,表住宅功能因素按实际果光、通风、日照、通行等因素综合确定。功能等级T二等三等四等五等系数取值101-10399-10197-9995-9793-95住宅功能因素等级说明表如下:等级内广、一等二等三等四等五等说明通行方便,二室朝雨，阳光充沛,空线流区,房间大小合适,通行较为方便，一室朝甫.设施不全,无朝南县间.内部