《东城区老城平房翻改建及修缮标准、程序和实施细则（试行）（修订版）》（征.docx

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1、东城区老城平房翻改建及修缮标准、程序和实施细则（试行）（修订版）征求意见稿第一章总则第一条为进一步做好我区历史文化名城保护工作，加强老城内平房的规划建设和管理、深入挖掘历史文化价值，传承历史文脉，处理好城市更新和历史文化遗产保护利用的关系，履行首都职责、根据北京市城乡规划条例北京历史文化名城保护条例首都功能核心区控制性详细规划（2018年2035年）等相关规定，形成北京市东城区老城平房翻改建及修缮标准、程序和实施细则（试行）（修订版）（以下简称细则）。第二条本细则中的“老城”是指明清时期北京城护城河及其遗址以内（含护城河及其遗址）的区域。本细则适用于北京市东城区老城内平房（院落）新建、改建、扩

2、建、翻建及修缮工程（不包括平房院落保护性修缮和恢复性修建试点项目）。老城外其他平房区域可参考执行。湖建工程是指按照原位置、原性质、原房屋权属登记面积、原结构、原高度（以测绘数据为准）进行建设的工程。新建、改建、扩建工程是指除翻建、修缮工程以外的其他建设工程。修缮工程是指通过结构加固、设施设备维修、更新，使其恢复传统风貌、优化居住及使用功能的维修行为。第三条平房（院落）的新建、改建、扩建、翻建工程应坚持以下原则：（一）坚持整体保护、有机更新的原则。严格执行保护规划，保护历史真实性，保存历史遗存和原貌，严禁大拆大建。（二）坚持政府主导、多方参与的原则。在政府的统筹组织下，落实房屋产权人、使用人（含

3、承租人，下同）施工、管理、维护的责任.（三）坚持保护风貌、改善民生和促进发展相结合的原则。在保护历史文化风貌的前提下，鼓励使用绿色节能技术，改善居民居住条件和生活环境，完善市政基础设施，优化调整老城功能，促进经济社会可持续发展。第四条平房（院落）的修缮工程应坚持以下原则：（一）应严格按照原有的建筑（院落）格局进行建筑修缮，以房屋权属登记数据为依据，维持历史原样或按照原样恢复、不得私自扩建。（二）不得出现与传统规制、样式不符的建设行为，不可随意改变外立面及第五立面，不可随意改变建筑朝向、门窗位置、大小、色彩，符合传统风貌的正向调整（如水泥瓦改为合瓦屋面等）除外.（三）应符合北京地区的传统建筑特点

4、、按照原材料、原形式、原结构、原做法进行维修，内部装修可适当采用新材料.第五条规划和自然资源、城市管理、住房和城乡建设、房屋管理、文物、园林、消防、人防等行政主管部门及街道办事处，按照各自职责对老城平房进行监督管理。第六条任何!单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理.任何单位和个人都有权对城乡规划的制定、实施、修改和监督检杳提出意见和建议，就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划要求向区规划和自然资源主管部门查询。区规划和自然资源主管部门应当健全制度，畅通渠道，认真研究相关意见和建议；对于规划查询，应当按照政府信息公开有关规定提供相关信息、.任何单位和个人都有权向区规划和自

5、然资源主管部门街道办事处或者其他有关部门举报或者控告违反城乡规划的行为。区规划和自然资源主管部门、街道办事处和其他有关部门应当及时受理并组织核查、处理。第二章标准第七条现状平房（院落）可分为不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑和一般建筑四类。不可移动文物是指各级政府核定公布的文物保护单位和普查登记在册项目（尚未核定公布为文物保护单位的不可移动文物）.历史建筑是指由市人民政府核定公布的具有一定保护价值、能够反映历史风貌和地方特色的建筑物、构筑物。传统风貌建筑是指具有一定建成历史、能够较为典型的反映历史风貌和地方特色的建筑、或具有一定传统风貌特征和文化传承意义但特征较为一般或者保存状况较差的建筑，

6、或未采用传统建筑结构但按照传统风貌特征新建的建筑.一般建筑是除以上三类以外的现代建筑，包括其高度、体量、形式、色彩、材料等与街区传统风貌较为协调、无明显冲突的及与传统风貌不协调、有明显冲突的现代建筑。第八条不同类型平房（院落）应分别采取不同的保护与利用措施：（一）不可移动文物：应严格按照文物保护相关的法律、法规、规范进行房屋修缮。但涉及文物保护范围内的其他非文物平房新建、改建、扩建、翻建及修缮工程，需按照本细则执行。（二）历史建筑：修缮、迁移、拆除和原址复建应按照北京历史文化名城保护条例北京市历史建筑规划管理工作规程（试行）等相关规定等进行。（三）传统风貌建筑：房屋修缮工程应按照北京老城房屋修

7、缮与保护技术导则（2019年）建筑构造通用图集一北京四合院建筑要素图开展，其中位于历史文化街区的还需按照所属地区的历史文化街区保护规划、北京历史文化街区风貌保护与更新设计导则等进行。但新建、改建、扩建、湖建工程，需按照本细则办理规划许可手续.各项工程鼓励采用传统材料和传统工艺，院落空间格局和建筑外部形态符合传统风貌保护要求，建筑内部可使用新材料、新技术进行合理改造，以适应时代发展的需要。（四）一般建筑：近期以现状改造利用为主，位于历史文化街区的应逐步按历史文化街区保护规划确定的保护更新方式实施。第九条严格控制地下空间建设。一般情况下，对有独立房屋所有权和土地使用权的整体院落，可按照核心区控规、

8、历史文化街区保护规划、北京市地下文物保护管理办法等上位规划中关于地下空间建设的要求进行合理建设。地下空间的建设应本着互利互让等原则，按照施工安全和房屋使用安全的要求，适当退后道路（或胡同）、院落或房屋相邻边界，保持院落内一定比例的实土绿化面积，落实“一院一树”要求。第十条保持胡同完整性和真实性，保持胡同原有肌理、走向和空间尺度，不应任意改变其地坪标高，因安全等特殊情况导致胡同宽度变化的，应严格按北京历史文化名城保护条例及各项规划实施。（一）严格控制胡同两侧建筑的形制、高度、体量、色彩和材质.（二）室外设施应做小型化、隐蔽化、集中化、景观化处理.最大限度减少对街区风貌和空间形态的影响，净化胡同空

9、间，提升胡同景观品质。第十一条在老城平房区内设置户外广告和牌匾标识，应当依据北京市市容环境卫生条例北京市户外广告、牌匾标识和标语宣传品设置管理规范等相关规定，与城市区域功能和风貌相适应，与街区历史文化和人文特色相融合，与周围市容环境和城市景观相协调。属于文物保护单位、不可移动文物、历史建筑固有的固定式牌匾标识，应当原貌保留；新设置的，不得影响本体安全和风貌以及周边景观，第十二条区政府应统筹协调平房区清洁能源改造、环卫设施改造、架空线入地等工程，做到统一规划设计、统一实施，避免重复施工，减少对居民生活和周边环境的影响。胡同内市政管线建设应按照历史文化街区工程管线综合规划规范等法律、法规、规范的要

10、求实施。遇到特殊情况，在改造过程中市政管线暂不能入户的，应预留入户接口。第十三条老城平房区内街巷胡同纳入交通管理体系.改善微循环交通，历史文化街区远期逐步实现胡同不停车。鼓励利用胡同端部公共建筑属性房屋的地下空间建设供胡同居民使用的集中机动车停车场库.第十四条在老城平房区的规划、建设和管理中，倡导利用信息技术提升综合治理与服务能力、推动形成智慧化的城市治理模式，第十五条不得随意拆除历史文化街区保护范围内的既有建筑（违法建设除外），因特殊原因确需拆除的，应当经规划和自然资源主管部门批准。翻建、改建、扩建具有传统风貌的建筑（整体院落或房屋），应加强有价值保护要素分析.做好标记、尽量保留并使用原有建

11、筑老构件、老物件。第三章翻改建审批程序第十六条老城内启动平房（院落）的新建、改建、扩建、翻建工程，须依法向区规划和自然资源主管部门申请批准。第十七条老城平房区的建设工程，除不可移动文物、历史建筑及其他保护建筑外，规划审批程序如下：（一）申请翻建工程的，位于文物保护范围、文物建设控制地带内的建设，其设计方案应取得相应级别文物主管部门同意；位于历史文化街区保护范围内的建设，其设计方案应征求同级住房和城乡建设、文物主管部门的意见.其他地区可直接申请办理建设工程规划许可证。（二）申请新建、改建、扩建工程的，应结合现状房屋价值情况，根据核心区控规、历史文化街区保护规划等相关要求进行方案设计，如涉及文物、

12、住房和城乡建设、园林绿化、人防、轨道交通等部门及利害关系人的，需取得相关主管部门同意并经公示采信后，再申请办理建设工程规划许可证。（三）暂时不具备申报条件的危险房屋，优先采取人员转移等避险措施，可先行对危险部位进行维护修缮或支护加固.确保住用安全。待相关申报材料准备齐全后，尽快按程序申请办理规划审批手续。（四）直管公房进行翻建时，可以由区政府授权直管公房经营管理单位为实施主体办理规划审批手续。（五）区规划和自然资源主管部门每月10日前，将上月规划许可核发情况通过政务网抄送区住房城市建设委、区城市管理委、区城管执法局、区城市管理指挥中心、属地街道等有关部门，便于执法监管。第十八条限额以上的建设项

13、目应由建设单位在建设工程施工前，向区住房城市建设委申报办理施工手续。限额以下的建设项目按照东城区限额以下小型工程施工安全管理办法（试行）东安发（2024）5号文件要求执行。限额以下工程范围外、按规定无需办理施工许可手续的建设工程参照限额以下小型工程管理.第十九条建设工程竣工后，建设单位或个人应当向区规划和自然资源主管部门申请规划验收。经规划验收合格的，核发规划验收合格通知书。第二十条建设工程竣工并经规划、建设等相关部门依法验收合格后，可持相关材料向东城区不动产登记中心申请办理房屋土地权属登记手续。第二十一条本章所列行政许可及相关事项可到东城区政务服务中心、区不动产登记中心申报。第四章修缮实施程

14、序第二十二条进行房屋修缮的，除不可移动文物、历史建筑及其他保护建筑外，可按照北京市老城保护房屋修缮技术导则（2019年）相关规定进行。修缮工程分大修、中修、小修、综合维修.实际操作中，应综合风貌评估和安全评估选择确定.大修：凡需部分拆砌墙体、屋面和主体结构的维修工程.适用于局部或部分结构（围护结构和承重结构）发生变形、倾斜、沉降，影响使用安全的建筑。大修工程需维持原位置、原房屋土地权属证明面积、原结构、原高度（以测绘数据为准）。中修：凡需拆换少量主体构件的维修工程。适用于主体结构较完整、仅需更换少量构件的建筑.小修：凡及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级的维修工程。适用于修复建筑主要构配件的

15、日常维修。综合维修：以院落或栋号为单位，针对所有应修缮部位应修尽修的工程。第二十三条修缮实施程序采取属地街道备案方式进行。（一）大修、中修、小修、综合维修，由产权单位（直管公房管理责任单位）或产权人向属地街道办事处提出申请，并报街道办事处备案；（二）街道办事处组织责任规划师指导把关修缮备案材料、并出具责任规划师意见；大修工程还应由街道办事处组织部门联审。第二十四条街道办事处对责任规划师把关、部门联审通过后的修缮施工进行全过程监督.如未报备或未按备案材料修缮的，街道办事处即发现即制止,未报备的要求其限期完成报备、未按备案材料修缮的要求其限期恢复整改，已形成违法建设事实的街道办事处可按照违法建设进

16、行查处，如遇复杂情况可通过街道吹哨方式进行部门会商.第二十五条区住房城市建设委、房屋管理部门按照北京老城保护房屋修缮技术导则（2019版）会同区规划和自然主管部门定期对责任规划师进行修缮技术标准培训。街道办事处组织相关部门定期对居民、在地住户进行修缮宣传管理。第五章违法行为查处第二十六条违法建设是指未依法取得建设工程规划许可证、临时建设工程规划许可证或者未按照许可内容进行建设的建设工程，以及逾期未拆除的临时建设工程。第二十七条区政府领导本行政区域内城乡规划的实施，组织、协调、监督违法建设制止和查处工作，将制止和查处违法建设情况纳入相关考核。街道办事处根据职责具体组织、协调本行政区域内违法建设的制止和查处工作。（一）街道办事处负责对本