青岛汇金通电力设备股份有限公司拟资产出售所涉及的部分资产价值资产评估报告.docx

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1、声明1摘要2一、委托人、产权挎有单位和资产评估委托合同妁定的其他资产评估报告使用人集况3二、评估目的4三、WS对象和WS范B1.4四、价值类型5五、基准日5六、柞依据5七、W方法7八、评估程序实能过程和情况IO九、W假设II十、WS结论I2+-、特别E说明12十二、限制厕I3十三、日14资ZHWS报告饰目录I5行岛出外通电力设台一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道他准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范用使用资产评估报告：委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资

2、产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担货任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用：除此之外.其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人.本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等I可丁评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担先任。四、评估对象涉及的资产清单由委托人、产权持有单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的

3、其他方式确认：委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负贡。五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系：与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查：已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查盼，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的

4、限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。5 .中华人民共和国城市房地产管理法：6 .中华人民共和国企业所得税法3：7 .6关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知（财政部、国家税务总局，财税120081170号）：8 .关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财政部、国家税务总局财税36号）：9 .国务院中华人民共和国城慎国有土地使用权出让和转让留行条例：10 .其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。（三）评估准则依据1. 资产评估基本准则（财评201743号：2. 资产评估职业德准则3（中评协201730号）；3. 资产

5、评估执业准则一资产评估程序（中评协2018）36号）：4. 资产评估执业准则一资产评估报告3（中评协（201835号）：5. 恢产评估执业准则一资产评估委托合同（中评例201733号）：6. 6资产评估执业准则一资产评估档案3（中评封2018）37号）：7. 资产评估执业准则一资产评估方法（中评协（2019）35号）：8. 馈产评估执业准则一不动产3（中评协2017）38号）：9. 资产评估执业准则H用设备（中评协2017）39号）；10. 企业国仃资产评估报告指南（中评协（201742号）：11. g资产评估机构业务质量控制指南B（中评协2017146号）：12. 资产评估价值类型指导意见（

6、中评协（201747号）：13. 6资产评估对象法律权属指导意见B（中评协201748号）。（四）权属依据1 .房闻所有权同；2 .国有二刖眺权证；3 .重要资产购置合同或凭证：4 .其他与企业资产的取得、使用等有关的合同、法律文件及其他资料。（五）取价依据1 .基本建设财务规则（财政部令81号）：2 .6基本建设项目建设成本管理规定（财建（2016）504号）：3 .招标拍卖挂睥出让国有土地使用权规范（试行）；4 .：2024年观电产品报价手册?（机械工业信息研究院）：5 .房屋完损等级评定标准（原国家城乡建设环境保护部藤布）：6 .全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(1.PR)：

7、7 .)2016山东省建筑工程消耗量定额仙8 .，：2016年山东省安装工程消耗量定额：9 .G山东省侑岛市工程造价信息力f2024年第4期)：10 .国家物价局、财政部关于发布土地管理系统部分收费项目标准的通知：11 .全国工业用地出让最低价标准的通知：12 .评估人员市场调杳所了解、收集的资料：13 .其他相关资料。(六)其他弁考11 .悯镇土地估价规程(GBP85082014)；2 .名城镇十地分等定级规程(GBTI8507-2014)；3 .房1也比估价规颓(GBT50291-2015)；4 .青岛汇金通提供的资产清查申报明细表:5 .其他相关资料。七、评估方法(一)评估方法的选择资产

8、评估一般可以采用收益法、市场法、成本法三种评估基本方法.资产评估中的成本法，是指首先估算评估对象的重置成本，然后估算评估对象业己存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到评估对象价值的评估方法。资产评估中的收益法，是指通过估算评估对象未来预期收益的现值，确定评估对象价值的评估方法。资产评估中的市场法，是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以确定评估对象价值的评估方法。由于本次委估资产为打包出传的房屋建筑物、机器设备、土地使用权等，二手市场相关交易并不活跃，相关成交实例较少或不具有可比性，无法利用市场法进行评估收益法是预计评估对象未来的正常净收益,选用适当的

9、资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。由于委估的房屋建筑物及土地使用权己出租，目前市场租金水平与市场售价存在差异较大，本次评估目的为资产出伶，其租金收入无法反映打包资产的真实市场价值，结合本次评估目的为资产处置.，不适用于此方法。由于产权持有舱位拥有完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产再取得成本的有关数据和信息来源较广，因此可以采用成本法进行评估。通过以上分析,根据评估目的、评估对象、价值类型，按照公开市场原则，以市场价格为依据,结合委估资产的特点和收集资料情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，本次评估采用成本法进行，最终确认评估值，（二

10、）关于房屋建（构）筑物的评估主要采用重置成本法。 1）重置.全价的确定 1.1）对于大型、价值高、重要的建筑物重置全价=建安造价+前期费用及其他费用+资金成本根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别测算土建工程费用和各安装工程费用，计算出建安造价。根据地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用及其他费用。根据建筑物的正常建设工期和基准日同期贷款利率确定资金成本。资金成本=（建安总造价+前期及其他费用拄合理工期2利率 1,2）对于价值量小，结构简堆的建（构）筑物采用单方造价法确定其重邑单价，评估范围内委估建（构）筑物数量多、结构类型类似、分布较分散，评估人员按结构类型、使用功能、分布地域对评估范

11、用内建筑物进行系统的分类，将相同或相近的建（构）筑物分别编组.时各类建筑物在其结构类型及使用功能的基础上确定其基准单方造价，该单方造价反映f该类型建（构）筑物在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和一般装修标准下的造价情况。在此战础上根据建（构）筑物的个性（如不同的层高、跨度、装修情况、施工困难程度等）和现场测量的工作量，进行价格调增和调减，最终确定出实际的单方造价标准，以此作为建筑物重设全价的计算依据。根据地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用和其他由用。根据基准日贷款利率和该类别建筑物的正常建设工期，确定资金成本，最后计算出重置全价。（2）成新率的确定（2.1）对于价值大、！区要的

12、建（构）筑物采用综合成新率方法确定其成新率，计算公式为:综合成新率=年限法成新率40%+现场勘察成新率60%式中:年限法成新率=（耐用年限一已使用年限）/耐用年限X100%现场勘察：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分：结构部分（基础、主体、理面）、装饰部分（门窗、内外装修及其他）、设备部分（水、电）。通过上述建（构）筑物造价中的3类影响因素各占的权重，酹定不同结构形式建筑物各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值,根据此分值确定现场勘察成新率。 2.2）对于球位价值小，结构相对简单的建（构）筑物，主要采用年限法确定成新率。 3）评估值的确定评估值=重置成本X综合成新率-bJ,-E电困01068395166位用010-88396661M%100OHH1.H.：北京f叫W-：，i，、街1.,号区Ii匕/、楼Kd1.1.I-箱：zhtxu1.iinh1.kiH.1.;.待估宗地为工业用地，区域内工业用地招拍挂交易案例较多，适合采用市场法进行评估，因此，本次采用市场法进行评估。