03-XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目可行性研究报告.docx

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1、第一章总论O1.1 项目基本状况O概要.O项目提要.O1.2 本项目探讨的程序与方法O13本项目探讨的依据11.4 项目投资与财务分析1其次章项目背景31.5 1政策与产业经济背景31.6 2令人激昂的“XX优化开发区规划”31.7 3从农业科技园发展层面解读项目地生态养殖与旅游开发42.4 市场前景广袤的休闲农业6休闲农业的概念.6休闲农业的基本功能6休闲农业,利国利民72.5 大力发展旅游业是推动XX村整体发展的战略模式82.6 项目承建单位9第三章项目地建设条件分析103.1 基础建设条件10区位与地形地貌.IO气候特征.10土壤类型.IO水资源.IO电力、交通.113.2 社会经济概况

2、11经济条件.U人口.113.3 优势条件123.3.1区位优势.12地缘优势.12资金优势.12资源组合优势.12第四章市场分析134.1 特色水产品和名特优新果蔬市场前景乐观134.2 农业旅游市场蓬勃兴起、方兴未艾13第五章项目理念与定位165.1 项目理念16延长农业产业链,建设创意农业园区.16培育文化特性,突出健康特色19主题化开发打造农业旅游名区和文化休闲名园205.2 定位体系22总体定位.22形象定位.22功能定位.23目标定位.245.3 总体架构255.4 发展战略26第六章主要项目建设方案286.1 果蔬花木种植区29建设方针与开发结构.29部分建设项目描述.30果蔬花

3、木种植区经济技术指标.376.2 特色水产养殖区37建设方针与开发结构.37部分建设项目描述.38特色水产养殖区经济技术指标.426.3 水产加工服务区42建设方针与开发结构42部分建设项目描述.42水产加工服务区经济技术指标.436.4 创意农业博览区43建设方针与开发结构.43部分建设项目描述.44创意农业博览区经济技术指标.486.5 黄河湿地休闲区49建设方针与开发结构.49部分建设项目描述.49黄河湿地休闲区经济技术指标.52第七章工程工艺要求及方案选择537.1 土木工程53设计要求与依据.53技术经济指标分析.53规划建筑设计图纸文件.537.2 道路交通工程54交通集散节点.5

4、4道统系统分级.5473绿化及植被抚育规划55绿化种植原则.55植物景观营造主要措施.567.4 给排水工程56建设原则.56给水规划.56排水工程.577.5 节能工程57节能原则.57节能标准.57节能措施.577.6 电力规划58第八章开发运管策略598.1 开发企业在项目区的定位与发展方向598.2 总体运营策略598.3 经营理念与管理战略60经营理念.60管理战略.608.4 产品策略618.5 市场策略618.6 营销策略618.7 投资策略628.8 项目的核心竞争力62第九章投资估算与财务分析639.1 项目投资估算63投资估算说明63项目投资估算639.2 财务分析63重点

5、农业休闲旅游嬴利项目收入构成分析64常规经营型项目市场预料65不同类别游客消费行为预料65项目营业收入和收益估算.66财务分析结论669.3 财务分析补充说明67第一章总论1.1 项目基本状况1.1.1 概要项目名称：XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目项目地址：XXo建设单位：XX建设规模：用地面积约370亩，投资估算1800万元，地上构筑物及建筑物总面积约479OOnI,其中，农业生产设施及临时性构筑物面积共为4435011农业加工及服务设施面积为190011休闲度假旅游设施面积为1650肝，为智能温室结构。项目投资资金由XX有限公司自筹。建设周期：20112012年1.1 1.1

6、.2项目提要XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目，以荒碱地综合治理和持续利用为先导，以生态高效水产养殖业和名特优新果蔬苗木种植业为基础，以特色水产养殖和加工、盐碱地特色花卉苗木种植、无公害食品推广、农业文化教化、农事活动体验和生态休闲旅游为主题，是涵盖科技农业、观光休闲农业、农业教化、农业文化、黄河滩湿地观光、田园养生度假等，以农业一旅游业协同发展为战略性利润模式，是第一产业、其次产业、第三产业有机融合的新型特色产业。项目的建设宗旨是成为推动盐碱地综合治理、水产养殖加工业升级、实践中心“三农”政策、促进就业、改善民生的典范项目。1.2 本项目探讨的程序与方法XX有限公司受XX有限公司托

7、付，对XX370亩荒碱地生态水产养殖与旅游开发项目进行可行性探讨，并出具探讨成果。托付协议签订后，组成项目专家工作组，编制了本建议书。1、依据编制要求，工作组几次前往项目地进行实地调查，分别对市场、资源、社会、同业单位、项目涉及的相关机构等进行了调研，收集项目建设、运营等各方面所必需的信息资料和数据。2、在分析调查探讨收集资料的基础上，依据市场发展状况，对项目进行的科学客观、发展创新的策划，并与XX有限公司（以下简称承建单位）进行多次沟通，对项目的建设规模、设计方案、场址方案、工程方案、环境爱护方案、组织机构设置方案、实施进度方案及项目投资与资金筹措方案等进行了可行性探讨。3、在对多种方案论证

8、比选优化后，提出举荐方案。4、对举荐方案进行环境评价、财务评价、社会评价及风险分析，以判别项目的环境可行性、经济可行性、社会可行性和抗风险实力。5、有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，对原设计方案进行调整或重新设计。6、在项目负责人统筹协调下，各专业组分工编写可研，综合汇总，与托付方进行仔细评测后，修改完善，形成本正式可研。1.3 本项目探讨的依据1、建设项目环境爱护管理条例（国家环境爱护委员会、国家计委）。2、XX旅游发展总体规划。3、XX优化开发区社会主义新农村建设规划（2010.9）。4、XX新农村新牧区规划编制的指导看法。5、国家发改委、建设部发布的建设项目，经济评价方法与参数（

9、第三版）。1.4项目投资与财务分析项目中的生态养殖种植项目投资回收期稳定性较强，约为45年（含建设期ii.5年）。通过对农业生态旅游项目相对独立地进行投资收益分析，在涵盖建设期的财务计算期（20112020年）计10年内，农业生态旅游项目经营利润总额（折旧前）估算为916万元，折旧前利润估算为761万元，均大于农业生态旅游项目投资额。分析表明，项目投资回收期约需7.58.O年（含11.5年建设期）。项目具有较强的盈利实力和抗风险实力。承建单位能够比较牢靠、稳定地获得足够的资金维持正常经营活动，而且有扩展服务和延长产品的资金实力。项目财务分析可行。通过对XX地区生态水产养殖市场、生态果蔬花木市场

10、进行调查和分析，充分谛视XX的资源条件、绿色养殖业和农业生态旅游业的产业要素，充分整合科研机构和才智型外脑机构的专业资源，随着项目建设和服务品质的提高及知名度的提升，本项目将在创建越来越稳定、牢靠的经济效益的同时，发挥出良好的区域带动效应。其次章项目背景 2.1 策与产业经济背景2006-2011年的中心“一号文件”提出，加强“三农”工作，主动发呈现代农业，是全面落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的必定要求，是加快社会主义现代化建设的重大任务。农业丰则基础强，农夫富则国家盛，农村稳则社会安。特殊是2007年中共中心国务院关于主动发呈现代农业，扎实推动社会主义新农村建设的若干看法中提到：“大力

11、发展特色农业。要立足当地自然和人文优势，培育主导产品，优化区域布局。适应人们日益多样化的物质文化需求，因地制宜地发展特而专、新而奇、精而美的各种物质、非物质产品和产业，特殊要重视发展园艺业、特种养殖业和乡村旅游业 2.2 激昂的“XX镇优化开发区规划”2010年9月，XX镇托付完成了XX镇优化开发区社会主义新农村建设规划。该规划面对XX社会主义新农村建设的实际须要，以推动XX镇现代农牧业为主题，建设XX镇优化发展区社会主义新农村。规划范围包括以XX镇沿河优化开发区四个村（新民、羊场、XX、渠畔）为基础，总面积147.4平方公里（22.11万亩）。规划集中打造现代化规模种植区、特色种植区、集约化

12、养殖区、优质水产养殖区、现代加工物流园区五大产业区和生活区。XX镇优化发展区在该规划中将依据“高起点规划、高标准建设、高效能管理、高质量服务”的建设目标,充分利用各种优势条件，实现经济效益、社会效益、生态效益的统一。其中，优质水产养殖区以黄河故道形成的黄河滩涂为基础，利用黄河沿岸补排水便利的优势，发展优质水产养殖业。优质水产养殖区规划总占地面积9271亩，建设鱼塘5550亩，分为现代渔业示范区、休闲渔业区、生态渔业区3个区，重点发展黄河鲤鱼、河蟹等水产品和鸭子等水禽类。项目地即位于XX村黄河故道形成的滩涂，属于“优质水产养殖区”核心地带。 2.3 业科技园发展层面解读项目地生态养殖与旅游开发农

13、业科技园区是现代农业发展的先锋模式和示范样板。纵观我国农业科技园区的发展，大约经过三代发展模式。农业科技园发展历程代次第一代农业科技示范园其次代工厂化农业园第三代观光农业园出现背景全国农业科研院所在外地建立农业科研基地，出现了大量农业园区。科技部大力推广“以科技为先导、市场为导向、产业化为目标”的工厂化高效农业示范项目，在示范基地结合工厂化农业园形成了其次代农业园区。1990年头末至今，随着城市居民生活条件改善，观光旅游需求上升，农业科技园区在原来基础上，结合农业观光旅游，形成第三代农业园区。园区形态农业科技示范园设施农业+科技示范基地的工厂化农园农业科技园+观光农业园主要功能新科技、新产品的

14、研发与应用示范高效农业开发，农业种植新技术应用；集科研、生产、加工、销售于一体，实现周年性、全天候、反季节的规模生产。农产品的研发与销售，回来自然的农业主题观光旅游；以市场为导向，以科技为依托，用企业化方式完成了农业科技的推广。运作方式纯政府行为政府主导、企业运作以农业产业化经营方式运作，产销一体化。经营方式政府拨款政府拨款+园区自营投资主体多元化、运行机制敏捷、讲究经济效益。典型园区匕京”中以（色歹U）”农业示范基地北京锦绣大地农业园区（2007年前）珠海农科所、深圳青青世界纵观第一、二、三代农业科技园，虽然市场化的程度越来越深，但都是以“农业产品科技为主导”的发展模式，而不是以“农业产业科技为主导”的发展模式。新形势下，市场呼喊突破农业产业链、从全景产业价值体系来构架全新的“后现代农业”的发展模式，其主要存在形式称为第四代农业科技园。衣-X(X7k*)农业科技园演替图“后现代农业”通过其他领域对农业的投入或与农业的融合，延长农业的产业链，使得农业获得新的市场需求，从而提升农业的附加值。依据“后现代农业”的发展思路，第四代农业科技园区应当是能够体现农业同多种产业复合、并形成肯定价值链的综合性、多元化、现代型的泛农业科技园。“死海”其次代：业态单薄，生存不易“红海”