曹妃甸房地产市场数据分析报告.ppt

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1、路漫漫其悠远路漫漫其悠远2023-2-17曹妃甸房地产市场数据曹妃甸房地产市场数据分析报告分析报告路漫漫其悠远路漫漫其悠远目录目录（一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3（二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7（三）外部环境分析（三）外部环境分析1010（四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919（五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535路漫漫其悠远路漫漫其悠远第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析区位分析区位分析项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，项目位于曹妃甸生态城，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即即可实现观湖看海，

2、区位条件良好。可实现观湖看海，区位条件良好。曹妃甸生态城是曹妃甸新区规划的一个新城区域，未来将成为聚集100万人口滨海城市，主打生态和旅游。本项目位于通海路东侧，正对青龙湖湿地公园，临近高教城，5KM即可到达滨海大道，实现观湖看海。5KM5KM滨海大道滨海大道路漫漫其悠远路漫漫其悠远第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析周边配套周边配套项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。项目目前配套缺乏，未来各项生活配套较为齐全。序号序号配套配套青龙湖湿地高教城文化公园小学中学管委会五星级酒店便民服务中心游艇码头路漫漫其悠远路漫漫其悠远第一部分：项目地块分析第一部分：项目地块分析项目位于唐山南部

3、核心区域，未来的滨海新城，临近高教城和青龙湖湿地公园。区位属性交通属性地块目前仅靠土路通勤，外部依靠通海路可到达工业区、唐海县、渤海海边等区域。地块本体项目为非真正意义上的保障房用地，工业区和生态城工作人员均有资格购买。总建面16万平米，容积率1.88，适宜建造小高层产品。周边配套项目目前周边几乎没有配套设施，高教城、市委党校等相关配套均处于规划建设阶段。本项目所在区域属于本项目所在区域属于新城开发的初级阶段，新城开发的初级阶段，目前周边配套还不完目前周边配套还不完善。善。本项目非真正意义的本项目非真正意义的保障房用地，潜在购保障房用地，潜在购买客户为工业区及生买客户为工业区及生态城工作人员，

4、可重态城工作人员，可重点关注项目周边的高点关注项目周边的高教城和市委党校。教城和市委党校。项目界定项目界定路漫漫其悠远路漫漫其悠远目录目录（一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3（二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7（三）外部环境分析（三）外部环境分析1010（四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919（五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535路漫漫其悠远路漫漫其悠远第二部分：土地市场分析第二部分：土地市场分析基准地价基准地价基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为基准地价分为三个级别，项目所在区域基准地价为65万万/亩。亩。1级级2级级3级级1

5、级居住用地基准地价为82万/亩，主要位于生态城南部靠海位置，目前基本已无存量土地；2级居住用地基准地价为65万/亩，主要位于生态城中间区域，保障房用地均位于这个区域；3级居住用地基准地价为49万/亩，主要位于生态城北部。 居住用地基准地价分为三个级别居住用地基准地价分为三个级别综合用地基准地价同样分为三个级别，范围与住宅用地基本重合，基准地价为别为47万/亩、38万/亩，31万/亩；1级商业用地范围比居住用地多出图中蓝色区域部分，基准地价为91万/亩；2级、3级商业用地基准地价为72万/亩、55万/亩。 综合用地、商业用地基准地价综合用地、商业用地基准地价1级商业、级商业、2级居住级居住路漫漫

6、其悠远路漫漫其悠远成交地价成交地价出让方式出让方式生态城现有项目地价在生态城现有项目地价在30-43万元万元/亩之间，部分土地土地手续未办亩之间，部分土地土地手续未办理即开始建设施工，地价未知；另外部分土地通过理即开始建设施工，地价未知；另外部分土地通过BT形式出让。形式出让。第二部分：土地市场分析第二部分：土地市场分析规划保障房用地区域，基准地价为65万/亩；由上至下分别为翰林国际、滨海太阳城、金科、和泓地块；共约6000户；本项目可供参考土地挂牌价格：本项目可供参考土地挂牌价格：上海文广正在挂牌地块，挂牌价43万元/亩；该地块包含部分文化设施规划，参考了综合用地定价；A:橙霞项目，主体已基

7、本完工，土地手续未办理；B:万年丽海花城项目，1期已入住，后期尚未启动；土地取得价格30万/亩，综合容积率1.5，由政府与万年基业合作开发；C:美和蓝湾项目，主体已基本完工；工业区实业港务公司定向销售；D:金海湾项目，未开工建设，尚无销售计划；E:规划未来建设低密度住宅；启动区内部分土地通过BT形式出让。规划政府大楼规划政府大楼建设中约建设中约3万平米生活配套万平米生活配套中小学配套中小学配套ABCDE路漫漫其悠远路漫漫其悠远目录目录（一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3（二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7（三）外部环境分析（三）外部环境分析1010（四）市场竞争分析（四）市场竞争分

8、析1919（五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客户初步定位3535路漫漫其悠远路漫漫其悠远第三部分：外部环境分析第三部分：外部环境分析生态城起源生态城起源为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业和人口发展需要，为满足曹妃甸工业区和南堡开发区的产业和人口发展需要，2007年生态城开始开发建设。年生态城开始开发建设。为满足曹妃甸新区产业和人口快速聚集的需要，2007年唐山市政府开始谋划建设生态城。生态城是唐山市总体规划中的南部发展核心区，是曹妃甸工业区、南堡开发区最核心的居住、休闲配套生活区。唐山中心城区唐山中心城区中部发展核心中部发展核心南部发展核心南部发展核心生态城生态城工

9、业区工业区南堡开发南堡开发区区唐海县唐海县路漫漫其悠远路漫漫其悠远发展状况发展状况2007年规划、年规划、2009年开工，目前已经完成启动区的道路配套建设年开工，目前已经完成启动区的道路配套建设和部分配套生活小区建设，但基本的生活配套还未形成，基本无和部分配套生活小区建设，但基本的生活配套还未形成，基本无常住人口和企业。常住人口和企业。20092009年年3 3月月1111日生态城正式开工建设；日生态城正式开工建设；近期近期(2008(2008年年-2010-2010年年) )：为基础设施和起步区建设阶段，起步区规划面积12平方公里，初步形成6万人左右的人口规模。中期（中期（201120202

10、0112020年）年）：为加速建设阶段，在74.3平方公里的建设区内完成生态城建设示范模式，构建起唐山南部核心城市的雏形，形成80万人左右的人口规模。远期（远期（20202020年以后）：年以后）：全面完成曹妃甸新城建设规划内容，城市功能进一步完善，形成100万人口、150平方公里面积的城市规模。 启动区启动区先行开发板块先行开发板块远期开发板块远期开发板块第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析当前开发区域当前开发区域路漫漫其悠远路漫漫其悠远第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析未来发展未来发展根据规划生态城是服务于曹妃甸新区的现代化未来生态城市，唐根据规划生态城是服务于曹妃甸新区的现

11、代化未来生态城市，唐山南部副中心城市、环渤海区域中心城市山南部副中心城市、环渤海区域中心城市路漫漫其悠远路漫漫其悠远功能规划功能规划生态城主要分为旅游度假区、高教区、生活配套区、核心商务区生态城主要分为旅游度假区、高教区、生活配套区、核心商务区以及生态保护区。以及生态保护区。高教城：一期规划建筑面积10万平米，目前已完成部分建设；目前唐山职业技术学院已确定整体搬迁至高教城，未来规划师生总数超过3万人。青龙湖生态公园：目前尚未整体建设，仅有约3万平米生活配套在建，以餐饮、办公为主。 主要功能规划主要功能规划办公、酒店、教育、旅游配套集中区域，世博会瑞典馆所在区域。滨海旅游度假区：由滨海高速分割形

12、成内观湖、外观海的景观；目前在营造部分沙滩，属远期规划功能区。住宅住宅第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析用地规划用地规划生态城先行开发板块土地功能划分生态城先行开发板块土地功能划分1-11-6 科学文教区2-12-15 生活居住区3-13-7 交通枢纽区4-14-9 混合功能区5-15-4 城市核心区6-16-3 旅游风景区 生态城先行开发板块土地使用功能规划生态城先行开发板块土地使用功能规划路漫漫其悠远路漫漫其悠远交通规划交通规划为避免出现大城市的通病，生态城从一开始就高标准规划，尤其为避免出现大城市的通病，生态城从一

13、开始就高标准规划，尤其在交通方面规划了在交通方面规划了BRT和城际交通。和城际交通。通海大道：已建成滨海高速：已建成，可直达秦皇岛；蓝色线为规划BRT快速公交专用线，将禁止社会车辆通行项目地块位置项目地块位置紫色线为城市轻轨建设规划目前生态城内部交通设施较为薄弱，公交车仅有一辆沿通海大道通往唐海县，约每半小时一班；政府办公人员及部分在生态城工作人员上下班主要通过班车往返于“生态城-唐海县或唐山市”，私家车少；有少量黑出租车，但价格较高，去往唐海县单程约需70-80元；第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远重大项目重大项目为带动区域建设和吸引人流，目前政府正在加紧建设

14、相关的服务为带动区域建设和吸引人流，目前政府正在加紧建设相关的服务配套设施，如文化公园、中小学、医院等。配套设施，如文化公园、中小学、医院等。 可持续发展中心可持续发展中心 体育公园体育公园 文化公园文化公园 滨海旅游度假区滨海旅游度假区 商务办公综合体商务办公综合体 温泉夏威夷温泉夏威夷第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析路漫漫其悠远路漫漫其悠远第第三部分：外部环境分析部分：外部环境分析住房政策住房政策生态城住房项目多以为工业区企业定向开发为主，且享受政府补生态城住房项目多以为工业区企业定向开发为主，且享受政府补贴，另工业区内的所有职工同时也具备保障房的购买和租赁资格。贴，另工业区内的

15、所有职工同时也具备保障房的购买和租赁资格。唐山市政府关于企业集资建房的相关规定：唐山市政府关于企业集资建房的相关规定：距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、县人民政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房。参加单位集资合作建房的对象，必须限定在本单位符合市、县人民政府规定的低收入住房困难家庭。为工业区企业职工定向开发：为工业区企业职工定向开发：从生态城内现有住宅项目的开发来看，生态城内的项目多以为工业区定向开发。且在一定程度上享受政府补贴。生态城现有住宅项目主要开发方式生态城现有住宅项目主要开发方式生态城保障房申请条

16、件遵从唐山市标准生态城保障房申请条件遵从唐山市标准宜租则租、宜购则购宜租则租、宜购则购：按照唐山市人民政府关于进一步完善住房保障体系加快保障性安居工程建设的实施意见，唐山市将逐渐构建起以中等偏下、低收入家庭为保障对象，由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品住房构成的、多层次、更完善的住房保障体系，并逐步实施住房保障“双并轨”，即：对家庭可支配收入低于上年度人均可支配收入0.8倍以下的低收入家庭给予廉租住房、经济适用住房保障，实现“宜租则租、宜购则购”；对中等偏下收入家庭、政府引进人才及外来务工人员给予公共租赁住房、限价商品住房保障，实现“宜租则租、宜购则购”。工业区内职工具备购买资格工业区内职工具备购买资格：根据上述实施意见和相关人士的访谈，可知曹妃甸工业区内相关企业职工均具有资格购买或租赁生态城内各种形式保障房。路漫漫其悠远路漫漫其悠远目录目录（一）项目地块分析（一）项目地块分析3 3（二）土地市场分析（二）土地市场分析7 7（三）外部环境分析（三）外部环境分析1010（四）市场竞争分析（四）市场竞争分析1919（五）项目（五）项目SWOTSWOT分析及客户初步定位分析及客