房地产项目投资分析.ppt

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1、 房地产项目投资分析房地产项目投资分析 第一讲 绪论 第二讲 项目投资策划与 投资环境评价 第三讲 项目投资风险 第四讲 项目控制 第一讲第一讲 绪论绪论 项目与项目周期 房地产项目（一）项目与项目周期 1. 项目的定义 （1）项目的本质特征 是一系列工作的组合 是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程 具有特定的目标 必定在一定的约束条件下进行 必然消耗或占用一定的资源（2）项目的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。 2、项目的周期（项目寿命期） 项目从开始到结束的寿命周期, 是项目工作在时序上的安排。项目周期一般划分为三大阶段。 （1）投资前期：从项目设想到项目投资

2、实施前的一段时期，其主要内容有： 市场调查、 投资机会研究、项目建议 投资方案策划、投资方案可行性研究 项目评估、项目决策 （2） 投资实施期：项目投资决策后到项目完成交付使用的一段时期，其主要内容有： 项目设计、施工建设（发包）管理 设备采购、安装、竣工验收 市场推广、市场营销 （3）经营使用期：从项目交付使用到经济寿命终了（或实现投资回收）后的一段时期，其主要内容有： 生产经营、设施管理 租赁经营、物业管理 营销促销（二）项目管理（1）项目管理的定义：在项目活动过程中，为实现项目目标而运用知识、技能、工具、技术和经验对项目实施的策划、计划、指挥、协调和控制过程。 （2）项目管理的内涵 DM

3、 - 开发管理Development ManagementPM 项目管理（建设管理）Project ManajementFM 设施管理.物业管理Facility Management项目前期项目前期项目实施期项目实施期 准备 设计 施工项目使用期项目使用期 运营商运营商FM 开发商开发商DMPM 设计方设计方PM 承包商承包商PM 供应商供应商PM投资商投资商DMPMFM 施 工 阶 段 设 计 阶 段 工 程 建 设 监 理 项 目 管 理 项 目 全 寿 命 管 理 使 用 阶 段物业管理 项 目 建 设 的 全 过 程 管 理 决 策 阶 段项目前期策划与管理项目构思和设想项目构思和设想

4、决策决策开始实施开始实施项目完成项目完成开始运营开始运营报废报废拆除拆除运营阶段运营阶段实施阶段实施阶段决策阶段决策阶段项目管理项目管理PM开发管理开发管理DMDM物业管理物业管理FMFM 保修期保修期(1-2 (1-2 年年) )DMDM、PMPM、FM FM 和和 LMLM的时间范围的时间范围FM LMLM（三）房地产项目1、房地产项目的主要类型 （1）土地： 旧城区的二次开发. 新区开发 （2）住宅 按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅 按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别墅 （3）办公楼宇（写字楼） （4）旅店、酒楼、商场 （5）工业厂房、仓库、停车厂 （6）休闲物业：健身房、游

5、乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔夫球常等 （7）特种物业：车站、码头等 2、房地产项目投资的主要特性（1）前期策划十分重要（不可移动性）（2）与法规关系十分密切（3）依赖金融的参与与支持（4）投资周期长，投资风险大（5）涉及面广，投资运作复杂（6）制约因素多，入世门槛高（7）与市场关系极大（8）与环境关系密切 第二讲第二讲 项目投资策划与投资环项目投资策划与投资环境评价境评价w策划与房地产项目策划w项目投资方案w投资环境评价（一）策划与房地产项目策划 1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方法，系统方法和创造性思维，进行环境分析，优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设计并制定计划与

6、行动方案的过程。 （1）策划是一个过程 （2）策划是一个创造性的活动 （3）策划是具有前瞻性的理性行为 （4）策划是对未来事件的系统安排 （5）策划是一门艺术 2、项目策划：项目策划是指以项目实施方案为核心的，全面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、计划编制、技术经济分析与效益评价工作。 （1）立足于市场和环境分析 （2）目的在于编制切实可行的项目实施方案 （3）是以方案为核心的反复论证、反复调整、不断优化的过程 （4）灵魂在于市场定位与卖点设计 （5）生命力是创意、构思 3 .房地产项目投资策划 投资机会研究：依据市场信息，寻找投资机会 一般投资机会研究 具体项目投资机会研究 投资方案构

7、思：项目市场定位及方案（初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设计、创意设计等等）。 项目规划、目标设计：项目计划经济指标的确定及项目平面、立面的布置和安排。 投资方案策划：项目投资经营方案、开发建设方案、市场营销方案的计划。 可行性研究：项目规划设计方案、投资经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方案调整优化过程。 评价决策：对项目方案及可行性研究结论所作的评价，对项目投资方案作出决策。（二）项目投资方案 项目投资方案：由项目规划设计方案、开发建设方案、投资经营方案构成的关于项目计划体系的具体安排。 1. 项目投资方案体系 项目规划设计方案 项目开发建

8、设方案 项目投资经营方案 （1）项目规划设计方案 项目规划方案 建筑设计方案 公建（配套）设施的单项设计方案 （2）项目开发建设方案 拆迁安置方案、工程承包及施工方案 工程监理方案、工程进度计划 工程质量计划、设备材料计划 施工组织计划、项目控制方案 （3）项目投资经营方案 项目投资方案 项目融资方案 项目经营方案 项目营销方案2. 项目投资计划的编制（1）项目投资计划的编制程序计划平衡与调整进度计划投资估算经营方案市场定位项目构思投资计划融资计划收益计划财务分析与评价营销计划招标计划监理计划施工计划质量计划市场分析与研究 （2）常用计划编制方法 网络计划法：利用网络关系来描述项目计划内容的一

9、种计划方法。w 单代号网络图：由节点表示活动，节点间带箭头的短线代表活动间的逻辑关系w 双代号网络图：由节点间带箭头的短线代表活动，由节点描述活动间的逻辑关系。 单代号网络图：由节点表示活动，节点间带箭头的短线代表活动间的逻辑关系 活动：A、B、C、D、E 双代号网络图：由节点间带箭头的短线代表活动，由节点描述活动间的逻辑关系。 活动：AB、BC、BD、DC、CE案例：某一工程项目基础施工案例：某一工程项目基础施工计划图计划图 横 道 图 网网 络络 图图 （三） 项目投资环境评价1.投资环境：拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。（1）投资环境要素的分

10、类 按要素存在的物质形态分类： 硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件 软环境：影响项目投资的各种社 会经济文化条件 按要素存在的范围分类 : 宏观投资环境：国家、地区投资环境 中观投资环境：地区、行业投资环境 微观投资环境：地块周边及地块投资环境 按要素的内容分类 : 社会环境 政治环境 法律环境 自然环境 文化环境 基础设施环境 经济环境（二）房地产项目投资环境要素 社会秩序 硬件 社会服务 态度 社会信誉 效率 1. 社会政治环境 决策民主性 社会制度 管理透明度 行政效率 廉洁性 法规的完备性 2、法律环境 法制的稳定性 执法的公正性 风俗习惯 3、文化环境 价值观念 教育水准w 国民

11、生产总值w 国民经济 国民经济增长率w 通货膨胀w 居民收入w 宏观经济环境 居民消费 存款余额w 消费总额w 财政政策w 经济政策 利率w 产业政策w 市场吸纳量w 经济环境 市场供应量w 市场环境 市场购买力w 市场价格w 同类楼盘分布w 竞争 同类楼盘入市时间 w 竞争者实力w 融资渠道w 资金 融资成本w 营销成本w 财务环境 成本 税费w 同类项目社会平均盈利水平w 利润 盈利水平w 人力w 土地w 资源环境 原材料w 能源w 距商业中心距离w 地理位置 距医院、学校距离w 距机场、车站距离w 地质地貌w 自然环境 植被w 自然风光 山脉w 河流w 气候w 道路及交通w 能源环境w

12、基础设施环境 给排水管网w 通讯设施w 电力配备 2. 项目投资环境评价 （1）评价原则w 系统性原则w 比较性原则w 时效性原则w 定性分析与定量分析相结合的原则w 实事求是、尊重客观规律的原则w 全面分析、突出重点的原则 （2）常用评价方法 等级尺度法 多因素和关键因素评估法 综合评价法： 评定主要影响因素 建立层次结构模型 由相对重要性评价建立判断矩阵 求解判断矩阵特征向量：同层间单权重系数最大特征根：一致性检验指标（C、Z0.1） 由层间递归运算确定各因素组合权重系数Wj 聘请专家对各因素状况按优、良、中、差四级进行分类判定 按下式进行各环境因素计分统计w式中： ：评优的百分比； ：评

13、中的百分比w ：评良的百分比； ：评差的百比 按各因素组合权重系数 及统计计分 计算项目投资环境综合得分。w 按各项目投资环境综合得分进行排序与评价。4321234jjjjjrrrrV1 jV2jr3jr4jrjmjjVWG1jWjV第三讲第三讲 项目投资风险项目投资风险 项目投资风险 房地产项目投资风险（一）项目投资风险概述 1. 投资风险的定义：项目投资效果的实际值偏离其期望值的程度。 2. 投资风险的分类：按投资对象的差异分为： 债券投资风险 建设项目投资风险 股票投资风险 房地产项目投资风险等 按投资风险的内涵分为 经营风险：经营战略、经营策略带来的风险 财务风险：资金、债务带来的风险

14、 市场风虚：市场供求关系、市场需求、资源条件的风险 政治风险：政治局势、政策风险 社会风险：社会稳定性、社会矛盾、社会评价、社会关系带来的风险等等 3. 投资风险的度量 投资风险的度量有两重内涵，其一是风险危害的程度，即风险损失的大小；其二是风险发生的概率，即风险发生可能性的大小。因而，投资风险的度量分为风险损失强度和投资风险分布两类。 （1）投资风险损失强度：由于风险的存在使投资者可能遭受的最大损失在直接投资总额中所占有的比例。%100投资支出投资收入投资支出风险损失强度 （2）投资风险分布：由于投资收益率分布的离散程度来描述的风险发生可能性大小。 式中：Q：投资收益率标准偏差 ：状态i的发

15、生概率 ：状态I的投资收益率 N ：状态数 ：投资收益率期望值 V ：投资收益率变异系数)(12)()(RnRiiEQVERPQiPiR)(RE（二）房地产项目投资风险 w 房地产项目投资风险因素w 房地产项目投资风险防范w 房地产项目投资风险控制 1 .房地产项目投资风险因素 项目投资前期风险：投资计划实施工前项目策划与研究阶段存在的风险。 规划设计方案 选址、市场定位、方案决策 开发经营方案 投资融资方案 营销方案 项目开发建设经营阶段风险：项目正式动工到交付使用阶段的风险。 工期、成本、质量、安全、设备、材料供应商、承建商信誉、财务（资金运作）、合同管理、项目营销等。 项目经营管理及使用

16、阶段风险：项目竣工交付使用、业主入住期间的风险 业主纠纷、安全、卫生、管理 项目营销、租赁经营 2 .房地产项目投资风险防范 投资风险防范的主要策略是风险的回避和转移 投资风险回避：对风险较大的项目，采取放弃原则；或对风险较大的方案采取放弃的原则。 投资风险转移：采取一定的技术措施转移投资风险的承担者。主要的技术措施有： 契约、合同形式 财务责任形式 保险形式 3. 房地产项目投资风险控制 （1）前期策划阶段的投资风险控制 把一切不确定因素及其影响程度考虑在评价指标中。常见的处理办法有如下两类。 风险调整贴现率法：用考虑了风险的贴现率来进行项目投资效益净现值（NPV）的计算。w K： 风险调整贴现率w i ：基准贴现率w b: 风险补偿斜率：w V：风险程度系数（投资收益率变异系数）vbiK00ivikb 肯定当量法：用一个系数把有风险的现金流量调整为无风险的现金流量，再计算净现值等评价指标。 项目第t年的肯定当量系数 项目第t年的净现金流量（与w的大小相对应） i: 基准贴现率（无风险贴现率）)1 (1ittntFfNPVfttF （2）在项目实施阶段的投资风险控制 项目实施阶段的投