小区规划开发案例分析——住宅小区开发理念与原则.ppt

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1、中国房地产业也面临着的挑战：首先是资源的挑战。由于人口众多、人均资源占有量少的国情所决定，中国的住宅开发建设受到各种资源的制约，特别是能源、土地等等紧缺性资源的制约；其次是理念的挑战。拥有先进的开发理念，成为房地产企业在市场竞争中的重要立足点。第三是市场的挑战。消费者对住宅品质的认识不断成熟，消费需求从大户型向中小户型转变，以及价格的控制等等。第四是品牌的挑战。当前，中国住宅建设已由以总量扩张为主逐步向以质量提高为主转变。对一些开发公司来说，品牌成为一个很大的挑战。第五是效率的挑战。经过二十多年的开发实践，开发理念和规划设计的水平越来越靠近，土地供应也日益规范、公开。今后，地产商仅凭地段、设计

2、等方面的优势已经很难脱颖而出了，开发效率的提高将上升到重要地位，包括建筑施工周期、资金运转周期等等。开发企业的实力可能就体现在效率和品质上。在这样的态势下，中国房地产开发事业与时俱进，不断涌现出新的理念。 一、“节能省地”理念为了适应中国人口多、人均资源占有量少的国情，实现房地产业和住宅建设的可持续发展。近年来，中国相继出现了“绿色建筑”、“环保建筑”、“生态住宅”、“健康住宅”等诸多建筑概念。其核心都是围绕节约能源、节约水资源、节约建筑材料、节约土地、保护环境等“四节一环保”。同时，中国整个的人居环境建设也是以“四节一环保”为基本指导原则。房地产开发面临的挑战及十大开发理念二、“亲情和谐”理

3、念为了构建和谐社会、和谐人居，适应家庭结构小型化趋势和老龄化社会到来的需要，中国正在发展一种以有利于维系和增进家庭亲情、邻里亲情、社区亲情为宗旨的新概念住区“亲情和谐住宅小区”。其特点是把老年住宅盖到普通住宅小区中来，使老年人能够与子孙就近居住、可分可合，或同住一个小区(“近居型”)，或同住一栋楼(“邻居型”)，或同住一套房(“合居型”)。而且，供老年人住的房子从结构到装修都必须有“适老设施”。随着中国城市规模的迅速扩大和住宅建设从大户型向中小户型转变，“亲情和谐”理念正被越来越多的住宅开发项目采用。三、“创意地产”理念为了提高房地产产品的文化艺术品位，克服建筑样式雷同、“千楼一面”的现状，一

4、种把房地产业与创意产业结合起来的新的运作理念和方法“创意地产”，正日益受到重视。所谓创意地产，不仅是指含有创意因素的房地产产品，而且是指在整个产业链，从理念、策划、规划、设计、建造，到营销和物业管理各个环节中都投入大量创意因素，形成创意整合，提升产品的品牌效应和无形资产。创意地产的诞生，使楼盘各具自己独特的文化内涵和形式。而且，因其具有的知识密集、整合性强、附加值高等特点，极大地提升了房地产行业的整体水平。房地产开发面临的挑战及十大开发理念四、“科技地产”理念“科技地产是”以高舒适度、低能耗、恒湿恒温技术作为核心的“科技主题地产”。一方面，我们对于大众化、普及型的住宅，不要求采用“高科技”，而

5、是要求尽量提高科技含量，特别是包括太阳能利用在内的普及型、低成本、高效率的实用技术和新科技成果的应用，倡导用“低投入、高产出”的方法来实现建筑节能和居住环境改善的目标。另一方面，我们也在开发一些能够代表中国住宅科技发展水平的高新住宅科技，在条件许可的少数场合下予以应用。五、“开放式社区”理念长期以来，中国住宅小区规模都比较小，一般都是采取“封闭式”的模式。现在，小区规模越来越大，有的甚至达到了小城镇级的人口规模，“封闭式”的小区模式越来越不适应规模住区和现代城市的要求。因此，必须提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念，以促进住宅小区与城市之间的和谐。主要是：小区道路和城市路网要有机衔接，提

6、高小区的“交通均好性”，也使城市路网更加通达顺畅；住宅小区的会馆、商服、医疗、幼托、学校等公共设施与城市共享；小区景观与城市共享等等。六、“精细化设计”理念中国正在加大“中小套型”住宅建设的比重，并要求控制好商品住宅的价位。实现这个双重目标，推行“精细化设计”是必由之路。首先是合理利用和充分利用每一寸空间，并精心考虑各种设计细节，以化解面积紧凑与功能齐全的矛盾。其次是充分体现差异化。例如，在做节能设计的时候，通过计算机模拟定量化，不同朝向、楼层、部位可以采取有差异的节能措施，从而使造价降低。第三是仔细斟酌选用建筑材料和住宅设施，例如，在中小套型住宅设计中选用“轻薄、小巧”的建材、部件构件和厨房

7、、卫生间设施。房地产开发面临的挑战及十大开发理念七、“住宅产业化”理念主要是以科技进步为先导，以改善住宅使用功能和居住环境为宗旨，以提高劳动生产率和工程质量为目标，在科学规划的基础上，实现标准化设计、工业化生产、装配化施工、规范化管理的社会大生产。推进住宅产业化在中国还刚刚起步，必然有一个渐进的过程。在这方面，日本的住宅工业化发展就很值得我们借鉴。记得我在福冈市的爱兰岛就参观过个高度装配化施工的小住宅楼，给我们留下了深刻的印象。八、“品牌”理念品牌是企业的生命。品牌不仅使企业本身凝聚了巨大的无形资产，而且也使产品增加了不可限量的附加值。中国在二十多年的房地产开发实践中，涌现出了批全国性的和地区

8、性的房地产品牌，品牌理念日益凸显。正如许多开发商都意识到的：品牌在，企业才有立足之本。品牌倒了，这个企业也就一无所有了。可以说，在中国房地产业界，“做品牌”已成为时尚。房地产开发面临的挑战及十大开发理念九、“经营方式转型”理念 随着中国房地产业的快速发展和宏观调控的不断深入，许多地产商适应市场变化，转变经营方式，在转型中求生存，求发展。主要是：从土地运作向资本运作转型；从商品房开发(二级开发)向土地开发(一级开发)转型；从单纯开发住宅向住宅、商业地产、工业地产多元开发转型；从由单纯开发出售向租、售并举转型；从单纯依赖银行贷款向寻求多元化融资转型等等。十、“跨地域开发”理念中国房地产市场已呈现出

9、“全国化”趋势。有实力的房地产企业正在实现从区域操作向跨地区发展的转型，越来越多的品牌大企业正在实施“全国化”战略，一个全国一盘棋的开发大时代已经到来。其结果：从微观上看，许多强势房地产企业突破地域界限，快速成长，从区域性品牌逐渐走向全国性品牌。从宏观上看，开发商跨地区发展使得中国楼市得到整体提升，地区之间的差距正在缩小。房地产开发面临的挑战及十大开发理念住宅小区开发理念与原则案例：合肥市西区 “金色池塘” 合肥市西区主要包括合肥市高新技术产业开发区和合肥市政务文化新区等区域。西区内高校林立，科研院所众多，现有多家知名的高尚楼盘。随着合肥高新技术产业开发区城市品质的日益提升和合肥市政务文化新区

10、的建设，其得天独厚的区域位置优势与日俱增。其独特的自然的、历史的、人文的城市景观，也必然要求本区域房地产应有地域文化即本土化的开发模式。 合肥市西区独有资源：园林大道，董铺水库，西边的山岳景观，高绿化覆盖率，高层次的人员结构。 在合肥西区这一特定的房地产开发项目上，小区定位当针对中、高档以上客户消费群体，努力创造亲近宜人的人居环境，区内人居景观与园林大道、山岳、水体景观相辉映，传统人文文化与房地产的商业文化相融汇，强调自然生态、组群庭院、建筑三个层次的和谐统一。为达到这一开发目标，我们认为楼盘建设可以从规划、建筑设计、管理等几个方面来控制。金色池塘区位图合肥西区城市中心效果图合肥西区城市中心效

11、果图1.合肥市西区背景住宅小区开发理念与原则案例：合肥市西区 “金色池塘” 金色池塘是合肥英泰房地产开发有限公司在合肥开发的旗舰项目，位于二环路以西，长江西路与蜀鑫路交汇处以北，毗邻植物园、董铺水库及森林公园，环境优美，空气质量绝佳。项目占地面积约35万平方米，建筑面积约40余万平方米。规划户数约3000户，是合肥西区最具自然气息的大型人文生态社区.在人文风情上把现代和传统成功融合、衍生，逐渐形成现代自然主义设计风格。近万平米入口湖面保留基地建设前原始风貌，湖中保留大片野生蒲草和原生树，亲水木平台上自然生活方式已成为新豪宅的标准配置。二期开发的水巷生活和三期深林地带把现代自然生活方式不断升级，

12、在环境营造上已实际成为合肥市现代社区的标杆，也是合肥首个荣获联合国国际花园社区项目。 自2002年7月金色池塘一期开盘以来，获得了国家建设部门和权威机构的多项嘉奖，并在2004年荣获由联合国环境规划署颁发的安徽省首家国际花园社区称号。品牌声誉日渐遐迩，成为消费者心中优质楼宇的保证和象征。2.合肥金色池塘楼盘信息 物业类型：住宅 商铺 房屋属性：期房 房产证年限：70 年 所属地：合肥市 楼盘特色：待定 楼盘地址：蜀山区董铺水库樊洼路与西二环 路交汇处 项目四至：东至西二环 南至樊洼路 西至蜀鑫 路 北至省立医院分院 所属板块：董铺水库 环线位置：中环片区 主力户型：89水魔方 工程进度：现房（

13、2月29日） 参考均价：5200元/平方米 付款方式：银行按揭贷款、分期付款/一次性付款 开盘时间：2008-9 交房时间：2010年12月底 占地面积：300008 建筑面积：370000 容积率：1.16 绿化率：45% 中国国际花园社区金色池塘金色池塘 金色池塘的地块，原是一个树木葱茏、芦苇丛生、水鸟出入的原生缓坡湿地，自然资源非常优越。英泰地产坚持“原生态开发理念原生态开发理念”，最大程度地尊重地块的原有特色和风貌，尽可能地保留了池塘、大树和坡地的特色，形成金色池塘特有的大型池塘水系景观。 金色池塘在景观营造方面紧扣“水”来做文章，近万平方米的池塘、30米宽的大跌瀑、3米宽的小瀑布、水

14、墙、水帘、喷泉、九溪十八湾，形态各异的“水景”成了金色池塘社区景观的核心与灵魂。 有水的地方就有桥，金色池塘的各种造型桥也是其园区景观的一大特色。以金色池塘二期为例，石桥、钢木平水桥、木质拱桥、吊桥、人行天桥等造型各异的桥，与社区内的各种水景相互辉映，形成了金色池塘风格独特的园区景观。 目前，金色池塘近万平方米的池塘景观、浪漫的甲板木、清新典雅的建筑立面已经成为高品质楼盘的代表和合肥西区一处亮丽的风景线，金色池塘被市民和众多房地产专业人士亲切地称为“合肥最美的小区”。住宅小区开发理念与原则案例：合肥市西区 “金色池塘” 2.1从规划定位角度来说，以合肥西区的住宅小区”金色池塘“的开发为例，应首

15、先贯彻和体现以下几个理念及原则理念及原则： 2.1.1贯彻贯彻“生态生态自然自然”的的规划理念规划理念 小区住宅如何有效的利用自然资源和创建一个更注重环境生活的空间，应该成为最初的设计理念。尤为重要的是对基地现有的稀缺自然景观资源的合理利用与优化，将是房产开发的最大卖点之一。 “金色池塘”社区营建者尽可能将原有植被、池塘保留，整个社区一溪流将池塘联通起来，形成极具水景景观轴线，充分体现了“生态自然”的规划理念，创造了令人心醉的人居环境。 2.1.2贯彻贯彻“社区与组团社区与组团”的的规划理念规划理念 小区就是一个社区，组团式社区的有机组成部分。在规划设计中合理进行室内外空间布局及景观营造，是创

16、造一定的群体氛围、方便进行信息交换，丰富社区文化的重要手段。 “金色池塘”社区利用原有的池塘、水系、道路等分隔出多个组团，每个组群都有一个较大的共享院落，作为组群的沟通空间，同事作为物业管理的基本单位，只有邻里沟通，社区才具有存在的真正意义。 2.1.3体现差异性体现差异性原则原则 现代房地产开发独创性与差异性是其最重要的卖点。充分利用本地区域地形特点和优越的稀缺景观资源，结合独特的空间布局与建筑设计手法，营造与众不同的社区氛围。 “金色池塘社区立足在天然池塘上做文章，干脆直接以”池塘“命名楼盘，具有非常鲜明的地域特征。住宅小区开发理念与原则案例：合肥市西区 “金色池塘” 2.1.4体现体现“均好性均好性”与与“价值定位价值定位”相结合的相结合的原则原则 小区规划应以”均好性“为原则，让每个住户能平等的享受资源，获得相对同等的价值回报。而同一基地、不同的地段的住宅同景观资源的利用与配置水平，具有不同的景观卖点，景观卖点决定了住宅价位，这就是”价值定位“原则。组团的功能布局因不同的价值区域而呈现多样与差异性。 “均好性”与”差异性“相结合的原则在”金色池塘“社区中同样得到了较好的体现。每