PPP项目计划书.docx

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1、簿一：沪昆高铁邵阳北站新区开发PPP项目商业支配书2邵县沪昆高铁邵阳北站新城开发PPP建设项目商业支配书南管新邵县-O一五年四月、项目营景2010年，沪昆高铁邵阳北站最终选址于新邵县坪上谊，这不仅是邵阳市交通建设的一块里程碑，同时也为新都县的建设带来了前所未有的机遇。坪上镇乃至新都县的交城区位及般体发展格局将来将发生天翻她覆的变更，区域圾济地位将进一步提升，城填建设将得以高速发展。沪昆高铁邵阳北站位于新邵县坪上慎.军站中心位络包括该慎的东岭、竹辟、百宁、新开等四个村。邵阳北站设计站房双模为她级市级，站房占她6000平方米，两座则式站台，预留了一座岛式站台两条到发线的空间。邵阳北站2014年底已

2、建成并投入运用。新建邵阳北站位于湖南省新邵县境内北部，双石村西刈，跨过麦石里村。站位范围内多为旱地和稻田。车站性质为客运中间站。新设侧St旅客站台2座，站台长度450m,站台宽度9.0m。站中心设旅客Ift码1见,满总黍客乘降须要。车站两仰没防护相栏,保除行车平安。车站设保养点2躯,结合车站范困地形特点，将修理点在站房同恻大里程浣。修理点内新设大机停放线1条，作业车辆停放战1条。接炉昆与郤阳的邵坪高速马路作为沪昆客专配套工程正在建设，它是连接郃阳市区至沪昆客专邵阳北站的一条快捷通殖。以上铁路、马路的建设,将使新都县乃至邵阳市的区域交通网给更趋完电，使人民一小时至长沙，两小时到武汉”的幻想变为现

3、实。沪昆高铁邵阳北站新城主要包括东岭、双石、百宁等14个行政村，一期规划面积为756.40公顷（约7.56平方公里）,区内人口分布形式以自然村落为主，部分村虽有部分用她位于规划区内.但没有人口分布。区内现有人口1128?人.总户数3225户，总人口密度1492人/平方公里，其开发前察广袤.以浪昆高铁邵阳北站为依托的沪昆高铁都阳北站新城位于邵阳市、冷水江市和涟源市“三市”交汇的“?三角”经济鹿的核心区，北有姜新商速、湘黔铁路、沪昆高铁，东有安邵高速、邵坪高速、g207国方，西、南两侧均有十二五规划高速,区位交通条件特别优越。郃阳北站距郤阳市约38公里.距新邵县城约30公里,距冷水江市约14公里.

4、距坪上镣城区约4公里。便盘的对外交通条件，有利于规划区交通枢纽中心的形成，新城框架的拉开，交通通信、商贸物流、生产要素的集聚。*沪昆高铁郤阳北站新城开发前景展望1,湘中收馍体化建设的Eg连接点,城镣建设的裁体现代及济的竞争.从根本上饼就是城市经济的竞争,径着社会化大生产的深化发屐.区域经济越来越兴集团化、区域一体化方向发展。潮中地区用史同源，文化同根，历来经济联系紧密，湖中城市群的糕念在20世纪80年头就有人提出。北站箱城,将从湘中城镇发展的电离点动身，着力于湘中城市一体化,打爆湘中审要的城镇化战BS支点。北站新城将成为邵阳市城市向北的找略连接点，将加快推动与娄底.冷江、新化和涟源等城市的联动

5、发展.逐步从经、社会、教化、资源等各方面联动.品终实现区域城市一体化,带动安化、淑浦、新化、新都等客Ig山区的城镇化送程,实现湖中城镇化的娉越式发展。3.28阳北部新城、东部城市群的生要支点、对外门户郤阳作为一座有着2500多年历史的古城，文化底遁深厚。但是,近二十年来，由于各方面的绿由，邵阳的城市发展还不够快，邵阳急需一个突破点，来至整城市的发展。北站新城作为沪昆高铁在邵阳唯一的地级站,将是邵阳联通外部的审要商口,也必将成为邵阳城市化建设的先导区。新城距市区38公里,距新邵县城（已基本实现与邵阳连城）28公里，虽然中间距要较远，但是也具备了同城一体的基本条件,这在全国有不少先例,如宁波北仑区

6、（北仑港）距波市区40公里，张家界武陵源区距市区28公里等等。总之，新城城市建设、工业建设、物流、房地产开发的前景迷人。*开发的有利条件1.打造邵阳北站新城是顾势而为发展条件得天独厚新型城馍化是湖南“四化两型”战略目标的圭要内容.是新型工业化的基本土康。安邵高速、邵坪高速等项目建设即将完成,特殊是沪昆京铁设站坪上,即邵阳北站,带来了城市间人口流淌的大流5!和高密度.是推动新型城演化建设和促进城市间经济一体化进程的强有力的推动器,为坪上的城货化建设供应了千载戏递的发展机遇,为县做大城镇”战略注入了新的内涵，为邵阳市“南低、东进、北拓的城市化枝BS扩大了外延。打造邵阳北站新城是强势之举,具有得天独

7、厚的发展条件。2.交塘区位优势为打造邵阳北站新城供应T发展条件3,沪昆S铁为打珞邵阳北站新城创建T支撑条件篌二；非於管性非自偿性公益项目PPP设计实未方案及营性/非自偿性/公益项目PPP设计实操方案我们在实际设计PPP项目架构的过程中.接触以及正在实操设让一些非经宫性的、公益性的项目PPP架构,其中典型的包括一个中南世区建设改造湿地景观公园的PPP项目方案己审议,各方在合同签箸和执行前期打算过程中）、一个中西部地锻市水库河湖旅游区旅游马窗建设PPP项目（方案已审议）、一个西部城市公园（带中水景猊湖PPP项目方案策划设计审议中）。这几个项目本身非经营性、公益住特点,也就导致了融资难的问思。项目本

8、底性质上都有这样的特点：初始投资蛟大但当地政府以政部不富裕,无法独自担当相应的理设费用：蜴如采纳传蜕的银行货款等融资方式，利息负担太过沉玉（对于其中一个项目而言，因为项目推出时间的问S.2014年43文关于塔量地方性债务的管理也是一个雨资阵肉:项目本身非经菅住和公益性特点懂，本身没有收费机制或者本身收益太微薄,对于社会资本没有吸引力，bt、bt涛广义ppp下的融费模式也不行行。综合考看之后.这几个项目方案通过设计不同类型的资源补偿型模式来解决,依据项目本身特点.其中湿她景观公ISPPP项目,采纳了干脆资源补偿型膜式：旅游马路项目采纳掘梆式的资源补偿型模式；带中水景观湖的城市公园通过借鉴和引入生

9、态补偿机制的部分设计要点，则采纳了特许经营权转移式的资源补偿型模式。因为相关方案和项目在设计或推动中.因保密义务问题,书面以湿地景观公园PPP项目为主简要介绍上述各方案设计要点：地景观公园PPP项目项目背景:中南地区某市支配通过对自然湿地的改造维护建设湿地景猊公园,初步规划公园一期占地面积妁1200亩,预料总投资约1.5亿元,预料建设期两年。但因为政府财政负债较于,无法独自建设费用，传筑融资方式利息太过沉王，而因为项目本身没有支配制定收费机制（鉴于项目公益性质,以及类似鸟族PPP项目的失败教训,也不举荐项目本身的收费机制）.难以通过bt、bH等方式引入社会资本,展终方案确定运用狭义PPP硬式下

10、的资源补偿型融费噢式，即选择一种可琥产生期望收入的资源项目去补偿一个财务上不行行的项目。资源补偿型祖变模式为非经营性项目的联资供应了新方式，具备一方面减轻政应财政压力、另一方曲调动社会资本主动性和影与度从而提离项目运作效率和加速资源开发等优点，对解决非经营性基础设施/公用事业项目建设资金不足、加快建设且有审要价佰。目资源补偿型模式定性定量分析设计I定性分析设计：将资源补偿型模式引入到该项目中,首先考虑的是补偿方式。该项目所在地可选的补偿方案有建设用地资源、旅游更源和产资源补偿，通过前期可行性分析确定了建设用地资源补偿的方式。将士地作为补偿资避，政策上遇到的JS大问懑是我国对土她出让方式有严格的

11、限制（如国土20。4年71号文）,一般地过三种方式来使土地运用权的获得合法化：捆绑招标、土地出让金补偿和作怖入股。捆绑招标可以提高投标人准入标准发挥投资方企业优势但有困雉的法律冲突要协调且风除利益分担不是太平衡，出让金补偿结构简洁操作性强但政府对项目没有后续限制实力.在敏感问题的操作上政府意息是像向于揖择法律风险较低且具归肯定的限制实力的方式.因此医终确定采纳建设用地作价入股的方式（虽然她运用价值有波动，但政府对项目公司有官定的限制权.发挥投资方企亚优势的同时又能保证公众利益：对投资方的保隆算过地块提择和利润保底设计来实现）。确定作价入股的方式之后,依据当地政府的的规划以及政企双方意愿方案选择

12、了一块住宅建设用地（“a地块”作为潜在的补偿用地，该土地税划类型为一类住宅用地，接近湿地景猊，环境美丽,景观公园建成后交城便利,土地规划中a地块周功公共设施健全,括合开发建设成别堂高档社区。湿地景猊公园建成后居住用地的价值提升的侦期较高.补偿方案对投资者的吸引力较大。土地补偿的定分析：设计方案通过采纳假设开发法来评估土地价值，并考虑资金的时间馆值.采纳现金流折现的计算方法对a地块进行价值附典：（1）开发经营期：她快总用地面枳为妁6.5万平，总建筑面积5万平，预料开发钥售期为三年,其中两年为开发期,一年为铜售期。（2）开发完成后的房地产价值；用市场法，通过对估价时间点三熟容枳率类似的可比昌档住宅

13、项目案例的对比,结合本她住宅价格波动均势、景猊公园落成指对楂盘价格的拉动预料以及项目所在市新建商品住宅分类仰格指数的变更,取出年平均价格增长率,预料好过两年的开发ii设/S.开发完成后的房地产价格将为勾平米8千元,房地产总价值为4亿元。3）开发成本：其中住宅开发成本为1.1亿元（包括勘交设计和前期工程费、基圜设施费、公共配3设施货、建筑安装工程费等冽算：（4）管理费：取开发成本的18,为IlO万元.（5）销岂费用：取开发完成后房地产价佰的3W,为1200万元。（6）梢售税费：取开发完成后房地产价值的6Q为2400万元。（？基于对房价的保守估计,开发利润也取相对保守的15%,为6000万元.纳现

14、金流圻现法计算地块价值,折现率取10%,不考虑投资利息和开发利洱,测算出土地价值为1.7亿元,大于泯地景观公园的预料开发成本费用。可供项目投费方收回成本和获得合理利润。特许权协议关键条款没计：从政企双方立场，结合项目实际状况,以风阴宽任与收益平衡为原则对特许权协议的关钳条款要点迸行的举荐设计（举荐条件并非全部为报终条款）：1、特许权协议双方为：甲方：市越方政府乙方：投资者和政府组成的项目公司2.特许权的内容要点：甲方将a地块总价值为1.7亿元入股到乙方项目公司,股权由地方国土资原局持有：甲方特许乙方独占俳他享有a她块的特许权，该权利在整个授权期内有效。甲方保证至本协议签订之日.未授予任何第三方

15、享有本协议中乙方享有a地块的特许权并将确保依据本协议授予乙方的特许权、其他权利和优先权不以任何方式受到疫害和阻碍。3、特许权主要权利要点：开发建设权,即授予乙方上a地快的符合规划要求的开发建设权。及首权和物业管理权，即授予乙方开发完成后的房地产的销售经营权和物业首埋权。开发建设完成后的住宅小区配套基础设施和盥务设施的建设运营和物业管理权。径甲方甲方不无理拒绝）同菽的特许权转移转让权。4、特许权方式要点：该特许权以奥源补偿项目形式由乙方享有.乙方须要担当甲方规定的公园项目的开发建设工作，本协议写明的特许权主要是补偿给乙方的土地资源运用权,用以抵消乙方建没湿地公园所花费的成本。湿地公园实际成本超过

16、预料成本5%以内时,湿地公园的建设成本全部由乙方担当,超出K的部分由甲乙双方协商后确定各方担当比例：湿地公园实际成本低于JS料成本（8亿元）时，甲方无权要求乙方返还盈余部分,但是甲方作为乙方的股东之一,有权依据所占股份比例同乙方共同共享盈余。、特许权先决条件要点:上级省政府同藏公园和a地块用地取得的看法。乙方向甲方提交其关于公园和a地块住宅工程投期资支配以及资金来源保证。6、特许权期限：土地运用期限为70年（含建设期），本特许投协议期限同为7。年，但假如出现不符合协议第三条先决条件的,甲方有权依据实际状况对特许期进行蟒改径至煌止本物议。7、乙方的权利义务要点：乙方负贵公园项目的建设，公园的建设不晚于本协议生效之日起三个月内，并且乙方需