贷款知识入门.docx

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1、贷款知识入门贷款的基本知识1、无论何种方式贷款，买方都要本人到银行签贷款;若贷款人已婚，夫妻双方要到场签字;若买方有共有权人，共有权人的配偶也要到场签贷款。若贷款人或共有人或配偶不在南京，需要做委托公证（委托签贷款、同意以所购房产做抵押等等事宜）。2、连锁店不要许诺客户我们在哪一家银行做贷款;贷款银行由权证根据贷款人的实际情况来选择。3、贷款额度：商业贷款只能贷到总房价的70%;市行公积金只能贷到总房价的70%;省行公积金只能贷到总房价的70%;房价以银行的评估价（接近市场价）为准。4、1）、贷款年限：男士贷到60周岁;女士贷到55周岁;2）、贷款年限：商业贷款尽量控制在15年之内;二手房市行

2、公积金贷款不能超过20年;二手房省行公积金贷款不能超过20年。5、有关公积金的政策通知1）、自2008年10月1日起，南京市（含郊区、县）及江苏省住房公积金贷款最高额度提高到每人（市行20万元,省行30万元）。2）、实际可贷额度相应公式：市行：贷款职工月计缴住房公积金额/贷款职工住房公积金缴存比例x.3xl2个月X实际可贷年限;省行：贷款职工月计缴住房公积金额/贷款职工住房公积金缴存比例x.45l2个月X实际可贷年限3）、市行住房公积金贷款额度取最小值时采取千位进位法，即满壹千元即进而取整至万元。举例：如客户根据公式算下来贷款额度为14.25万，采取千位进位法，客户可贷到15万；如客户根据公式

3、算下来贷款额度为14.05万，采取千位进位法，客户只能贷到14万;省行不可以进位。4）购买面积在144平方米以上的高档住宅可贷款额度减半5）夫妻双方任何一方曾经使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款贷款暂时不与办理。6、市行公积金帐户查询：-I-输个人身份证号-查询帐户金额、月缴存额和月缴存比例。7、若夫妻二人中一人为军官，其配偶有市行公积金，可贷款的最高额度为：军官30万，非军官根据公积金贷款最高额度公式计算,两人相加为可贷款的最高额度。士兵不享受此待遇。8、若夫妻双方的公积金，一个是市行公积金，一个是省行公积金;（1）借款人是市行公积金,贷款额度可以贷到总房价的70%20年”）借款人是省行公

4、积金，贷款额度可以贷到总房价的70%X20年,夫妻双方中任何一方己办理公积金贷款的,再次购房时暂停办理公积金贷款。9、纯公积金：市（省）行公积金贷款公积金部分个人最高只能贷到20（30）万;可以贷40（60）万的条件是：1）、必须是夫妻关系;2）、夫妻二人都有公积金;3）、夫妻双方中的任何一方在此之前没有用过公积金贷款4）、夫妻之间的任何一方最高贷款额度都是20（30）万。10、省行公积金管理中心地址：北京西路16号苏兴大厦23楼2304室，电话：83392791;市行公积金管理中心地址：太平北路51号太平大厦大厅内，电话84552819。11、未办理出土地证的（房改房未办理出土地证的）二手房

5、无法贷款;居住权的房子（只有租赁证）无法贷款。12、公积金下款时间为出件后（送件前签贷款）45个工作日.商业贷款下款时间为出件后30个工作日13、无论何种方式贷款，若卖方是委托公证售房，公证书上必须有“代收房款事项，否则贷款只有委托方（即原房主）能拿到，被委托方不可能拿到房款，各店签单时一定要注意此点。14、省行公积金的贷款部分，银行会直接下款给房主;下款时间为出件后45个工作日左右;且取款时必须买卖双方凭身份证原件到置业担保公司提款,置业担保公司周六、周日不上班。15、无论商业性贷款、市行公积金贷款、市行组合贷款，根据贷款额度不同，贷款费用收费标准为：1500元（30万以下,含30万）;18

6、00元（30万到50万、含50万）;2000元（50万以上）。非住宅贷款费用：担保2350、土地证90、抵押240、公证250。16、省行公积金贷款收费标准：2000元;省行公积金组合贷款收费标准：2000元。17、关于贷款费用，无论商贷还是公积金贷款，我公司都不代收，由担保公司直接向客户收取。18、以下3种情况需要贷款时请连锁店先与权证联系，权证会及时与银行联系此客户是否可以贷款，并且会第一时间反馈给各连锁店（1）、客户购买的房屋总层高为四楼或四楼以下的房屋;、房屋的面积小余50平方米;、房屋年代为85年前房屋（特别是老产权证上有房屋年代的）。19、若买卖双方在交易过程中，涉及到卖方需要买方

7、的首付款解押，需要在解押前，将买方的贷款资料送至权证部预批贷款，预批回复时间在7天之内，在确认买方贷款没有问题的前提下，再进行解押手续。20、判断公积金是省行还是市行的方法：（1）、打电话问单位财务，这是最简单、最直接的方法!如果单位下班，可以通过电话、手机询问单位的财务/行政/人力人员，基于客户同事不专业，所以此种方法不一定准确;（2）、打电话问以前买过房子的同事，基于客户同事不专业，所以此种方法不一定准确;（3）、到建设银行的支行打出公积金缴存单，这是一种非常准确的方法，打公积金缴存单要提供：客户的身份证原件和单位的公积金缴存帐号，根据公积金缴存单上的“公章可以判别出此人的公积金是省行公积

8、金还是市行公积金。21、提取公积金需要资料：纳税申报表、完税证、房地产买卖契约、房产证，将资料准备好到公司财务，开“现金支票，然后到公司指定的银行提取公积金;公积金帐户里的钱可以提取转帐支票，并且只能用于归还公积金贷款部分的钱。提取公积金的期限：以契税单为准，一年之内!无论何种付款方式买房，无论房款多少，只要买房，一年之内都可以提取公积金。22、办理公积金代扣：公积金可以办理代扣,贷款发放后本人到借款银行柜台办理代扣手续，可以选择“逐月抵扣和“逐年抵扣两种方式。若办理公积金逐月代扣需留足13个月的缴存额。23、不能使用公积金贷款的情况有以下情况：如果缴款时间不能满足以下条件，则不能使用公积金贷

9、款公积金缴存单上有“当前状态一栏，“当前状态有三种情况：正常、封存、转入;只有当前状态为“正常时，才可以使用公积金贷款；个人购买别墅、商业用途、企业产权的房子不能使用公积金贷款；贷款人为农业户口，不能使用公积金贷款；非在南京本市缴纳的公积金不能在本市做公积金贷款。夫妻中任何一方曾做过公积金贷款且尚未还清；产权约定份额的贷款的流程一、建立信贷关系要申请银行贷款,首先要申请建立信贷关系时企业须提交建立信贷关系申请书一式两份。银行在接到企业提交的申请书后，要指派信贷员进行调查。调查内容主要包括：企业经营的合法性。企业是否具有法人资格必需的有关条件。对具有法人资格的企业应检查营业执照批准的营业范围与实

10、际经营范围是否相符。企业经营的独立性。企业是否实行独立经济核算，单独计算盈亏，有独立的财务计划、会计报表。企业及其生产的主要产品是否属于国家产业政策发展序列。企业经营的效益性。企业会计决算是否准确，符合有关规定;财务成果的现状及趋势。企业资金使用的合理性。企业流动资金、固定资金是否分口管理;流动资金占用水平及结构是否合理，有无被挤占、挪用。新建扩建企业。扩大能力部分所需流动资金30%是否已筹足。如暂时不足，是否已制定在短期内补足的计划。信贷员对上述情况调查了解后，要写出书面报告，并签署是否建立信贷关系的意见，提交科（股）长、行长（主任）逐级审查批准。经行长（主任）同意与企业建立信贷关系后，银企

11、双方应签订建立信贷关系契约二、提出贷款申请已建立信贷关系的企业,可根据其生产经营过程中合理的流动资金所需来申请银行贷款。（以工业生产企业为例）申请贷款时必须提交工业生产企业流动资金借款申请书。银行依据国家产业政策、信贷政策及有关制度，并结合上级行批准的信贷规模计划和信贷资金来源对企业借款申请进行认真审查。三、贷款审查贷款审查的主要内容有：贷款的直接用途。符合工业企业流动资金贷款支持范围的直接用途有：1合理进货支付货款;2承付应付票据;3经银行批准的预付货款;4各专项贷款按规定的用途使用;5其他符合规定的用途。企业经营状况。主要包括物资购、耗、存及产品供、产、销状况，流动资金占用水平及结构状况;

12、信誉状况;经济效益状况等。企业挖潜计划、流动资金周转加速计划、流动资金补充计划的执行情况。企业发展前景。主要指企业所属行业的发展前景，企业发展方向，上要产品结构、寿命周期和新产品开发能力，主要领导人实际工作能力，经营决策水平及开拓、创新能力。企业负债能力。主要指企业自有流动资金实有额及流动资产负债状况，一般可用自有流动资金占全部流动资金比例和企业流动资产负债率两项指标分析。四、签定借款合同借款合同是贷款人将一定数量的货币交付给借款人按约定的用途使用，借款人到期还本付息的协议，是一种经济合同。借款合同有自己的特征，合同标的是货币，贷款方一般是国家银行或其它金融组织，贷款利息由国家规定，当事人不能

13、随意商定。当事人双方依法就借款合同的主要条款经过协商，达成协议。由借款方提出申请，经贷款方审查认可后，即可签定借款合同。借款合同应具备下列条款：借款种类;借款用途;借款金额;借款利率;借款期限;还款资金来源及还款方式;保证条款;违约责任;当事人双方商定的其它条款。借款合同必须由当事人双方的代表或凭法定代表授权证明的经办人签章，并加盖公章。五、发放银行贷款企业申请贷款经审查批准后，应由银企双方根据贷款种类签定相关种类的借款合同。签定合同时应注意项目填写准确，文字清楚工整，不能涂改;借、贷、保三方公章及法人代表签章齐全无误。借款方立借据。借款借据是书面借款凭证，可与借款合同同时签定，也可在合同规定

14、的额度和有效时间内，一次或分次订立。银行经办人员应认真审查核对借款申请书的各项内容是否无误，是否与借款合同相符。借款申请书审查无误后，填制放款放出通知单，由信货员，科（股）长两签或行长（主任）三签送银行会计部门办理贷款拨入借款方帐户的手续。借款申请书及放款放出通知单经会计部门入帐后，最后一联返回信贷部门作为登记贷款台帐凭证。贷款的注意事项1、向银行提供资料要真实，提供本人住址、联系方式要准确，变更时要及时通知银行；2、贷款用途要合法合规，交易背景要真实；3、根据自己的还款能力和未来收入预期，选择适合自己的还款方式；4、申请贷款额度要量力而行，通常月还款额不宜超过家庭总收入的50%;5、认真阅读合同条款，了解自己的权利义务；6、要按时还款，避免产生不良信用记录；7、不要遗失借款合同和借据，对于抵押类贷款，还清贷款后不要忘记撤销抵押登记；8、提前还款必须要提前一个月与银行沟通才可以办理。9、外地人办理商业贷款一般银行要求借款人在本地有稳定的收入外，还要到户口所在地开据户籍证明（有的银行还要求办公证）；而房屋置业担保公司对外地人的要求要在本地有收入外再办理个暂住证即可。