《个人信息保护法》对信用信息市场的影响研究.docx

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1、公募RElTS产品持续火爆,未来会“降温”吗?继8月份3只保租房公募REITs单日认购规模超百亿元 后,近日又有2只公募RElTS再现火爆抢购。中国RErrS市 场正式启航两年多来,规则体系逐步完善,配套细则基本覆 盖业务全流程。目前来看,各家公募REITs仍然面临供不应求的局面, 未来随着更多公募RElTS产品的发行和存量产品的扩募,以 及投资者逐渐成熟,长期这类资产还是要回归底层资产的收 益和预期增值的价值,资产荒情况得到好转后,这一市场 也会逐渐降温,回归项目本身的投资价值区间。2020年4月, 中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施 领域不动产投资信托基金(RElTS)试点

2、相关工作的通知, 标志着中国RElTS市场正式启航。此后,REITs规则体系逐步完善,配套细则基本覆盖业 务全流程。公募REITS产品也在持续快速扩容。Wind数据显 示,截至2022年9月26日,共有20只REITs产品。资产 类型以基建为主,还包括了近期刚上市的保障性租赁住房 REITs,发行价格为8元94元不等,战略配售认购仍占大头,公众配售比例不高。表:公募RErrS产品发展概况序号证券简称资产类型发行规模 (亿元)募集份额 (万份)I1中航首钢生物质REIT生态环保13100002华夏越秀高速公路封 闭式基础设3e21300003中金厦门安居保障性 租赁住房RElT保雌租赁住房13S

3、00004国泰君安东久新经济 KElT届区墓碑设也15500005BI华深圳能源的T35600006国春君安临澹创新产 业园EEn园区基础设首8200007东吴苏州工业园区产 业园RElT届区基础设首35900008红土创新深圳人才安 居BEn保障性租赁住房12500009华安张江光大园REIT园区却91设第156000010建信中关村产业园 KEiT国区基础设首299000011博时招商蛇口产业园 REIT219000012寄国首创T生态环保196000013浙商证券沪杭甫高速 RElT445000014中洛斯仓储物流 EEIT58IS(XX)O16平安广州交投广河高 速公917000016

4、国金中国铁建高速RElT485000017华山睡保障房RElT保障性租赁住房135000018华夏中国交碘高速RE94100000数据来源:Wind两年多以来,众多基金公司也积极投身 其中。尤其是今年以来,公募RErrS市场持续火爆,继国泰 君安临港RElT大卖727亿元后,国泰君安资管旗下东久RElT 大卖超855亿元。究其原因,主要是近年来资本市场波动剧 烈赚钱效应不佳,投资者风险偏好不断降低,市场上的资金 与可投资产间错配引发的资产荒始终没有缓解。在这样的大 背景下,公募RErrS由于底层资产属性与股票、债券等其他 大类资产关联度较低,且具有现金流稳定、回报良好的特性, 因此成为现阶段比

5、较稀缺的优质资产。由于RElTS是一类较 为稀缺的兼具股性和债性资产,有助于管理投资组合的整体 风险,因此RElTS基金往往在开售首日就被抢购一空。上海 证券基金评价研究中心高级分析师孙桂平表示,最近一段时 间以来,公募RErrS发行有加速趋势,主要原因为:一是从 产品供给角度而言,REITs作为基础设施资产的专业运营平 台,在盘活存量资产降低企业负债,提升运营效率实现资产 增值,扩宽融资渠道形成投融资循环,从而促进基础设施行 业长期健康发展等方面都具有显著示范作用和引领作用,也 是国家政策大力推动的方向;二是从产品需求角度而言, REITs不同于传统股债资产,在分红收益高、与其他资产相 关性

6、低等方面具有独特优势,REITs上市后也走出了相对独 立的行情,得到了投资者关注和广泛参与,一级市场的配售 比例不断走低,二级市场也保持了较好的流动性。未来或将 “降温”?从目前来看,各家公募RElTS仍然面临供不应求的 局面,如何看待公募REITs后续走向?中信建投证券认为, REITs作为中等收益、中等风险的金融工具,具有流动性高、 收益稳定、安全性强等特点,有利于丰富资本市场投资品种, 拓宽社会资本投资渠道。华宝证券分析指出,从特征看,公 募基础设施REITS封闭期较长、底层资产优质、战略配售认 购意愿较高。从分红情况看,特许经营权类公募RElTS的单 次分红金额明显高于产权类公募REI

7、Ts,但两者披露的预期 全周期IRR(折现率)均分布于6%至8%之间。从二级市场看, 多数产品的价格相比发行价都有所上升,大规模的REITS溢 价表现整体不如中小规模的产品。在孙桂平看来,长期来看, 供给方面,当前基础设施资产存量以及未来建设增量规模庞 大;需求方面,我国资本市场规模较大,众多资金参与其中, 对REITs具有长期配置需求。未来REITs仍将不断发展壮大, 产品创新也将持续,涌现出新的资产类型,此外RElTS扩募 也将出现,使得RElTS做大做强。随着RElTS资产类型和产 品数量不断增加,产品差异性也不断增加,投资者可分析甄 别,挑选合适REITS进行长期投资。有业内人士指出,

8、目前 公募RElTS一、二级市场仍有价差,预计短期内“破发”的可 能性不大,对于纯打新策略的交易性资金,高价获配短期能 兑现离场,亏损风险较小。但从中长期看,如果市场利率水 平、供求关系等因素发生变化,存在二级市场价格跌破发行 价的风险,还是存在投资亏损风险的。总体来看,短期内网 下机构资金追逐公募RErrS的现象仍会延续,短期内报价偏 高的情况不太可能降温。未来随着更多公募RElTS产品的发 行和存量产品的扩募,以及投资者逐渐成熟,长期这类资产 还是要回归底层资产的收益和预期增值的价值,资产荒情 况得到好转后,这一市场也会逐渐降温,回归项目本身的投 资价值区间。对于投资者来说,公募RErrS的投资还是要结 合底层资产的内在价值、隐含的长期投资回报率、二级市场 流动性,以及投资者自身的投资回报要求,进行综合考虑和 投资判断。

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